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Passez votre mandat de gestion au crible

Novembre 2009
Le Particulier Immo n° 258, article complet.
Auteur : CASTETS (Marie)

Confier la gestion locative de ses biens à un professionnel, c’est toujours prendre un risque. Risque parfois nécessaire, qu’il est possible de limiter en fixant très clairement les règles du jeu.

Les règles

- Signez un mandat écrit et de courte durée
- Attention aux « prestations supplémentaires »
- Précisez l’étendue des missions de gestion courante

Les bailleurs dotés d’un portefeuille locatif important, tout comme ceux dont le ou les biens sont situés à distance de leur résidence principale, le savent : faire face à l’ensemble des obligations et formalités qui pèsent sur le propriétaire, c’est parfois mission impossible. Rechercher des locataires solvables, signer les baux, réaliser les états des lieux, percevoir et réactualiser les loyers, décompter les charges, envoyer les quittances, gérer les travaux, les ­réparations, les dégradations éventuelles, tout comme les rapports – parfois ­conflictuels – avec le locataire, relouer, assurer la veille législative et réglementaire… Tout cela demande du temps, et de réelles compétences. Déléguer tout ou partie de ces tâches à un professionnel s’impose parfois. Mais déléguer ne veut pas dire abdiquer. Le bailleur va signer un mandat avec l’agent immobilier auquel il confie son bien. À lui de négocier pied à pied chacune des clauses, s’il veut ­prendre un bon départ.

Un contrat obligatoirement écrit

Premier impératif : pas de mandataire sans mandat écrit. En cas de litige, la responsabilité du professionnel négligent ne pourrait être engagée. Nombre de bailleurs l’ont appris à leurs dépens. Comme ce propriétaire qui avait sollicité l’aide d’un ami agent immobilier pour rechercher un locataire. À l’issue de cette mission non écrite, le bailleur l’avait mandaté, dans le cadre cette fois d’un contrat écrit, pour qu’il s’occupe de la gestion locative de ce bien. Le locataire se révéla rapidement mauvais payeur. S’apercevant qu’aucune ­recherche de solvabilité n’avait été effectuée par son mandataire, à l’époque officieux, le bailleur le poursuivit pour manquement à ses obligations. La cour d’appel lui donna gain de cause, se heurtant à la censure de la Cour de cassation, qui rappela à cette occasion que « la preuve de l’existence et de l’étendue des relations contractuelles entre un professionnel de l’immobilier et son client doit être rapportée par écrit » (Cass. civ. 1re, 13.12.05, n° 03-19323).
En pratique, non seulement les professionnels (sérieux) font signer un mandat au propriétaire, mais ils lui soumettent un modèle de contrat prérédigé… qui, généralement, ne brille pas par sa transparence. Qu’il s’agisse de la grille tarifaire ou de l’étendue des prestations, chaque clause doit pourtant être rédigée avec une grande précision car, en cas de litige, c’est le mandat qui fait foi et si celui-ci est flou, il faudra s’en remettre à la libre interprétation du juge. Ne signez pas un mandat sans avoir discuté toutes les clauses, obtenu le cas échéant leur adaptation à vos besoins, voire la suppression pure et simple de l’une d’entre elles. Une négociation rendue plus aisée dans le contexte actuel : réalisant moins de ­ventes, les agents immobiliers cherchent à renforcer leur activité de gestion locative et sont, à ce titre, enclins à davantage de souplesse.

Une rémunération à examiner à la loupe

La plupart des mandats de gestion intègrent des prestations de base, dites de « gestion courante », qui font l’objet d’une tarification globale, calculée en pourcentage – généralement 7 % à 8 % – du loyer. À quoi correspond ce taux ? Intègre-t-il la TVA et éventuellement ­l’assurance loyers impayés ? S’applique-t-il au loyer hors charges ou charges comprises ? Si le contrat ne le mentionne pas, il est alors nécessaire de le spécifier. Attention : lorsque le taux est calculé « sur le montant des sommes encaissées », il y a fort à parier que, outre les charges, le montant intègre le versement du dépôt de garantie… Par ailleurs, à quelles prestations cette rémunération correspond-t-elle ? En règle générale, les prestations de base recouvrent la perception et la réactualisation des loyers et des charges, l’envoi des quittances, le renouvellement du bail, la gestion des congés, celle des impayés éventuels, la mise en œuvre des assurances, l’administration des travaux de petite réparation ou d’entretien. Certaines agences proposent des contrats « à la carte », avec plusieurs options tarifaires en fonction du niveau de service proposé. D’autres se contentent d’un contrat de base susceptible d’être adapté au cas par cas.
À ce socle s’ajoutent des « prestations supplémentaires », qui font l’objet d’une tarification spéciale. Il en va ainsi de la mission de relocation et de rédaction de bail, systématiquement soumise à une facturation propre dans le cadre d’un mandat de location (voir encadré, p. 32), mais aussi de l’administration de travaux de grande ampleur, de la procédure de recouvrement de créance, de la représentation du bailleur (aux réunions de copropriété, devant la justice ou la commission de conciliation…), ou encore de la réalisation du dossier en vue de déclarer les revenus fonciers… Il convient alors d’en dresser une liste précise, accompagnée du tarif applicable. La vigilance est également de mise en ce qui concerne certains frais annexes mentionnés avec la plus grande discrétion dans le contrat. « Frais de bureau », généralement ­facturés à chaque compte rendu de gestion, frais de résiliation, frais de restitution de dossier en cours de mandat, ou encore forfaits annuels prévus en fonction du nombre de lots gérés pour couvrir l’ensemble de ces dépenses… soyez vigilants et n’hésitez pas à négocier pied à pied pour réduire ces frais, dont certains correspondent à des actes de gestion courante et ne devraient pas donner lieu à une rémunération supplémentaire.
Il faut encore noter que certains agents immobiliers s’attribuent contractuellement le bénéfice des sommes qui seraient versées par le locataire au titre de la clause pénale éventuellement prévue dans le contrat de location. La plupart d’entre eux prévoient par ailleurs une clause leur permettant de conserver le dépôt de garantie pendant toute la durée du bail, ce qui leur permet de placer l’argent pour leur propre compte. Deux clauses qu’il convient de faire retirer du mandat.

Préciser les missions de gestion courante du professionnel mandaté

- Sélection du locataire
Lorsque le bailleur délègue au professionnel la sélection du locataire, mieux vaut faire préciser par écrit quelles sont ses exigences. Certes, le juge sanctionne régulièrement les agents immobiliers négligents en la matière : pour n’avoir pas exigé de caution alors que celle-ci était indispensable à la mise en jeu de l’assurance loyer impayés (CA Paris, 6e ch. 6. C, 13.5.08, n° 05/12248), ou pour n’avoir pas pris soin de faire établir l’acte de cautionnement en leur présence, ledit acte s’étant révélé faux (CA Paris du 19.3.09, 6e ch. B, n° 06/16977). Cela étant, « les propriétaires qui se lancent dans une procédure judiciaire à l’encontre d’un agent immobilier négligent doivent prouver qu’il y a eu une faute. Faute qu’il est toujours plus facile de démontrer lorsque les mentions du contrat sont précises », rappelle-t-on à l’Adil 75 (Agence départementale pour l’information sur le logement de Paris). Dans cette optique, il est préférable de faire détailler par écrit vos critères de sélection : taux d’effort maximal du locataire, exigences en matière de caution, ainsi que les documents que vous souhaitez voir fournis pour l’évaluation du profil du preneur (copie du contrat de travail des candidats, leurs trois derniers bulletins de salaire, etc.). « Il peut être utile, selon Arnaud Couvelard, juriste à l’Unpi (Union nationale de la propriété immobilière), d’exiger, parmi les documents à retenir, le bulletin du mois de décembre, lequel permet de vérifier que la somme totale qui y est reportée correspond bien au salaire présenté dans les trois bulletins fournis. » Il est en outre nécessaire de réclamer le dernier avis d’imposition, plutôt que la déclaration de revenus, aisément falsifiable.

- Recouvrement des loyers
Certains agents immobiliers tarderaient à déclencher la procédure, dans le but de trouver un arrangement amiable avec le locataire. « Ce problème concerne surtout les bailleurs parisiens qui louent un logement en province et font appel à une agence locale pour la gestion de ce bien », précise-t-on à l’Adil 75. Un comportement qui, lorsque le locataire ne se résout pas à régler sa dette, fait ­perdre au bailleur un temps précieux pour faire jouer éventuellement son assurance « impayés de loyer ». Là encore, la responsabilité du professionnel est plus facile à engager lorsque le contrat de mandat balise les ­différentes ­étapes de la procédure à ­suivre en cas de retard de paiement, ainsi que les délais à respecter pour la mettre en œuvre. En témoigne une récente décision de la cour d’appel de Paris. Il était reproché à un agent immobilier d’avoir délivré un commandement de payer tardivement. Le juge a relevé que le professionnel « avait l’obligation contractuelle de faire ­délivrer un commandement de payer au locataire dans les soixante jours au plus tard après le premier terme impayé et d’adresser un dossier complet du sinistre à l’assureur au plus tard soixante-cinq jours après le premier impayé ». L’agence a ainsi été condamnée à réparer les pertes engendrées par ses ­négligences (CA Paris, 27.11.08, 2e ch. B, n° 07-11149).

- La gestion des travaux
Pour s’assurer que le mandataire ne fera pas systématiquement appel à l’une de ses filiales ou à un prestataire coûteux dans le cadre de l’administration des travaux éventuellement nécessaires, il est essentiel d’ajouter une ligne dans le mandat, précisant qu’il doit mettre en concurrence au moins deux ou trois entreprises. Par ailleurs, il faut être clair sur ce qui est inclus dans le mandat de gestion. Et plus précisément, sur la nature des travaux dont le suivi est inclus dans les prestations de gestion courante. La plupart du temps, il s’agit des réparations « urgentes » et « de faible coût ». En établir une liste exhaustive serait contre-productif, dans la mesure où c’est justement le contexte – généralement l’urgence – et la ­faiblesse de l’enjeu pécuniaire qui justifient l’intervention du professionnel en lieu et place du bailleur. Le plus simple reste d’indiquer un montant plafond en deçà duquel l’intervention du mandataire ressort de l’exécution du mandat, au titre de la gestion courante. Au-delà de ce montant, a contrario, les travaux sont soumis à une facturation supplémentaire (généralement en pourcentage de leur montant), et il est bon de faire préciser que l’aval du mandant est alors indispensable.

- Renouvellement du bail
Veillez à faire préciser dans le mandat que le mandataire n’a pas le pouvoir de délivrer congé au locataire, pas plus que de renouveler le bail, sauf à recueillir, à cet effet, un mandat spécial. Dans le cas contraire, vous risquez d’être à la merci d’une négligence du mandataire. Comme dans cette affaire où l’agent immobilier bénéficiait d’un mandat par lequel les propriétaires, résidant à l’étranger, lui confiaient la gestion générale de leur maison, lui accordant notamment ­pouvoir de « donner et accepter tout ­congé »… ce qu’il s’était abstenu de faire. Sa ­responsabilité a certes été retenue, mais le mal était fait (CA Montpellier, 1re ch. B, 16.10.07).

Un engagement à durée limitée

Il n’existe aucune durée légale du mandat, mais la loi du 2 janvier 1970 rend « nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er (notamment la gestion locative, ndlr) qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ». En pratique, les mandats de gestion proposés sur le marché prévoient un engagement d’une à plusieurs années, renouvelable par tacite reconduction. Ce qui est possible, à condition que ce renouvellement ne soit pas indéfini. Pour le reste, les conditions que le bailleur ­s’engage à respecter pour mettre fin au mandat sont ­similaires d’un contrat à l’autre : il doit envoyer au mandataire une lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis, en général fixé à trois mois (parfois six) avant la date anniversaire du contrat. Pour autant, rien n’interdit au bailleur de résilier le contrat par anticipation, dans la mesure où l’article 2004 du Code civil prévoit que « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ». Mais il est alors difficile d’échapper aux pénalités que l’agence aura pris soin de prévoir contractuellement, correspondant souvent au montant des honoraires restant à courir. D’où l’intérêt d’opter pour un mandat de courte durée (un an), dont il est plus aisé de se désengager si le professionnel ne donne pas ­satisfaction. Les pénalités peuvent toutefois être négociées à la signature du contrat. Il est aussi possible de demander l’insertion d’une clause autorisant la résiliation anticipée du mandat sans pénalités, en cas de vente du bien loué ou de reprise pour habiter, par exemple. Par ailleurs, la loi Chatel tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur (loi n° 2005-67 du 28.01.05) facilite la résiliation des contrats tacitement reconductibles. Les professionnels qui proposent de tels contrats sont en effet tenus d’informer leurs clients du terme de leur engagement et de la possibilité qu’ils ont d’y mettre fin. Cette information doit se faire par écrit « au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période atorisant le rejet de la reconduction ». À défaut, « le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction », prévoit le texte. Sur le terrain, peu d’agents immobiliers prennent le temps de remplir cette obligation. Ce qui permet donc au mandant de résilier le contrat n’importe quand et pour n’importe quel motif dès la première échéance du mandat, et ce, sans pénalités…

Marie Castets


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , GESTION LOCATIVE , LOCATION IMMOBILIERE , MANDAT




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