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SCPI Scellier

Novembre 2009
Le Particulier n° 1042, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

La pierre-papier, seule alternative pour investir dans l’immobilier en fin d’année. - Investissement maximal : 300 000 € - Avantage fiscal maximal : 8 333 € par an (75 000 € sur 9 ans) - Durée de conservation des parts De 12 à 18 ans - Le plus : la réduction d’impôt non utilisée une année peut être reportée les 6 années qui suivent.

Grâce au dispositif Scellier, les acquéreurs d’un logement neuf, s’engageant à donner le bien en location pendant 9 ans, peuvent obtenir une réduction d’impôt égale à 25 % de leur investissement, plafonnée à 75 000 €. L’avantage fiscal réparti sur 9 ans représente une réduction d’impôt maximale de 8 333 € par an, pour un investissement annuel plafonné à 300 000 €. N’espérez toutefois pas réaliser un investissement locatif pour défiscaliser vos revenus de 2009. La réduction d’impôt, comme les amortissements déductibles des dispositifs Borloo ou Robien, ne joue qu’à partir de l’achèvement du logement. Or, il faut souvent compter de 1 à 2 ans entre la réservation du logement et sa date d’achèvement. Il reste toutefois, en théorie, possible d’acheter un bien neuf déjà achevé pour réaliser une opération sur l’année 2009. Mais, en pratique, il est quasi impossible de monter un dossier de financement et de signer l’acte définitif d’achat chez le notaire avant le 31 décembre, condition sine qua non pour que l’investissement réduise l’impôt sur vos revenus dès 2009. Les offres de défiscalisation de ce type, proposées en fin d’année, sont d’ailleurs à examiner avec circonspection. Il s’agit souvent de logements mal situés qui n’ont pas pu être vendus, dont la commercialisation est confiée à des officines de défiscalisation qui se voient proposer de substantielles commissions (supérieures à 10 % de l’investissement réalisé) pour placer ces lots difficiles à louer puis à revendre.
Si vous tenez absolument à investir dans le secteur immobilier, mieux vaut donc vous tourner vers l’achat de parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) fiscales qui permettent d’obtenir une économie d’impôt similaire à un achat en direct, dès l’année de souscription, et peuvent, de la même façon, être financées à crédit. Fiscalement, vous serez imposé sur les loyers reversés chaque année par la SCPI, comme sur des loyers perçus directement, dans la catégorie des revenus fonciers. Seule différence notable, vous ne pourrez pas, sauf exception, bénéficier du régime du microfoncier (régime simplifié d’imposition, avec une déduction forfaitaire de vos charges de 30 %).

Les sommes investies seront immobilisées 12 ans, voire 18 ans si la SCPI opte pour le Scellier intermédiaire

Une dizaine de SCPI fiscales sont commercialisées cette année, dans le cadre du dispositif Scellier. Deux d’entre elles (Primo 1 d’Uffi Ream, et Élysées Résidence 5 de HSBC Reim, voir ci-dessous), s’inscrivent dans le dispositif Scellier intermédiaire (ou social). Ces deux SCPI ouvrent la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt de 31 % sur 12 ans (25 % les 9 premières années, puis 2 % par an les 3 années suivantes) pour Primo 1, et de 37 % sur 15 ans (25 % les 9 premières années, puis 2 % les 6 années suivantes) pour Élysées Résidence 5. Avantage fiscal supplémentaire, les souscripteurs bénéficieront d’un abattement de 30 % pratiqué sur les loyers reversés entre leurs mains. En contrepartie, ils devront conserver leurs parts 3 ou 6 ans de plus. La SCPI s’engage, quant à elle, à louer les logements à des locataires respectant un plafond de ressources, en pratiquant des loyers plus faibles.
Ces durées de détention de 9 ans dans le Scellier classique, ou de 12 à 15 ans dans le Scellier social, sont théoriques. Elles ne commencent à courir qu’à partir de la date de mise en location du dernier logement acheté par la SCPI, ce qui peut prendre de 2 à 3 ans. Vous devrez donc conserver vos parts un minimum de 12 ans, 15 ans ou 18 ans, selon les cas. Une sortie anticipée serait lourdement sanctionnée : en cédant vos parts, vous perdriez l’avantage fiscal, et les vendriez avec une forte décote, l’acquéreur ne bénéficiant pas de l’avantage fiscal. La réduction d’impôt constitue, en effet, une composante déterminante de la rentabilité du placement.

La sélection des logements par la SCPI conditionne la rentabilité du placement

Cette rentabilité dépend également du montant des loyers redistribués par la SCPI (les 3 premières années, vous ne toucherez pas, ou peu, de revenus, le temps que les locataires entrent dans les lieux), puis du capital restitué aux détenteurs de parts, à l’issue du placement. Si la revente des logements s’opère dans de bonnes conditions, vous pourrez recevoir plus que le capital investi, la plus-value immobilière réalisée étant exonérée d’impôt sur le revenu si vous avez conservé vos parts au moins 15 ans (le projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2010 prévoit, en revanche, d’assujettir celle-ci, à l’avenir, aux prélèvements sociaux de 12,1 %).
La rentabilité des SCPI reste donc largement conditionnée par leur politique d’investissement. L’implantation des logements dans des zones de forte demande locative, la qualité des constructions et la variété des produits doivent permettre de limiter le risque de vacance de locataires puis de revendre correctement les logements. Vous retrouverez dans la notice d’information des SCPI le type de logements et les zones géographiques ciblés (voir tableau p. 32).

Les SCPI permettent aux contribuables, même faiblement taxés, d’accéder à un placement défiscalisant

Le montant minimal à souscrire est, en moyenne, de 7 500 €, ce qui représente une réduction d’impôt totale de 1 875 € (208 € à soustraire de vos impôts par an, pendant 9 ans). La valeur des parts étant inférieure à 2 000 €, il est facile d’ajuster le montant de votre souscription à votre besoin de défiscalisation. Avantage supplémentaire, la fraction de réduction d’impôt annuelle excédant votre impôt n’est pas perdue mais peut être reportée pendant 6 ans.
Reste, enfin, à évoquer les avantages non fiscaux des SCPI : vous déléguez la sélection des logements à des professionnels qui accèdent à des conditions d’achat de gros plus avantageuses que celles offertes aux particuliers, et vous mutualisez les risques locatifs sur l’ensemble des logements détenus par la SCPI, en vous affranchissant de tous soucis de gestion. En contrepartie, les frais prélevés réduisent le rendement de votre investissement. Lors de la souscription, ces frais majorent de 9 à 10 % le prix d’achat de vos parts (ils ouvrent heureusement droit à la réduction d’impôt). Sur les 1 000 € payés, la SCPI ne réinvestit que 900 €. Puis la SCPI prélève près de 12 % de frais de gestion annuels sur les loyers. Il ne faut donc guère espérer obtenir un rendement supérieur à 3 % brut (hors avantage fiscal et hors plus-value éventuelle). Les professionnels semblent avoir retenu les leçons du passé et des piètres performances des SCPI fiscales Méhaignerie commercialisées à la fin des années 1980. Ils veillent à varier la taille des logements et à investir dans des programmes achetés par des propriétaires occupants pour éviter la revente massive de logements dans 12 à 15 ans, tirant les prix vers le bas. De plus, les investissements étant réalisés après une forte baisse du marché immobilier, l’espoir d’une plus-value reste permis.


Mots-clés :

DEFISCALISATION , DOM-TOM , FCP , FIP , FONDS D'INVESTISSEMENT DE PROXIMITE , GIRARDIN , INVESTISSEMENT LOCATIF




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