Contrat de syndic: plus d'abus qu'on ne le dit!

Que nenni, les contrats des syndics ne sont toujours pas conformes! Nous le clamions dans notre enquête Payez-vous trop cher votre syndic?, les syndics ne respectent pas l'avis du CNC (Conseil national de la consommation) sur les tâches devant être comprises dans les honoraires de gestion courante. L'ARC (Association des responsables de copropriété) vient apporter de l'eau à notre moulin en publiant les résultats de sa propre enquête.

50 % des contrats non-conformes

L'ARC a confronté plus de 2 000 contrats de syndic à l'avis du CNC et le constat est affligent! Après avoir considéré que jusqu'à quatre écarts par rapport à la liste des tâches de gestion courante du CNC, un contrat était conforme, il en ressort que: le taux de non-conformité atteint encore 50 % des contrats. C'est à rien y comprendre si l'on considère que la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) a estimé à 8 % seulement le taux de non conformité, considérant qu'un contrat est non conforme au premier écart.

Des clauses importantes absentes, d'autres nouvelles prolifèrent

Les clauses de la liste du CNC qui ne figurent pas dans les contrats sont souvent essentielles:

• Élaboration de l'ordre du jour et du budget avec le conseil syndical (58 %) ;
• Affichage du procès-verbal résumé (53 % ) ;
• Visites de la copropriété: nombre et modalités (53 %) ;
• Gestion des compteurs individuels existants (42 %) ;
• Gestion du carnet d'entretien (24 %) ;
• Transmission des dossiers comptables et des archives au successeur (28 % ) ;
• déclaration de sinistres (23 %) ;
• gestion des diagnostics obligatoires (34 %) ;
• l'une ou l'autre tâche concernant le personnel (16 %).

Côté "gestion particulière", l'ARC a remarqué la prolifération de nouvelles clauses radicalement contraires à l'avis du CNC, notamment:

• des forfaits administratifs coûteux intégrant des dépenses courantes en plus des frais de photocopies et de timbres (48 %) ;
• des honoraires supplémentaires, par lot, en cas de tenue d'un compte bancaire séparé (63 %) ;
• des honoraires de prise en charge de la copropriété (52 %).

L'émergence de nouveaux honoraires

Les syndics, contraints de supprimer des honoraires particuliers pour les intégrer en honoraires de base, ont créé de nouveaux honoraires injustifiés, comme par exemple:

• multiplication des forfaits non optionnels: services 24/24h, internet, scanérisation des archives, vote électronique ;
• gestion des urgences en journée ;
• travaux préparatoires à une résolution d'assemblée générale ;
• gestion du compte acquéreur ou du compte vendeur ;
• indication et attestation de TVA à 5,5 % ;
• gestion des câblages ;
• propositions à l'assemblée générales de plans d'action pour la réduction des charges.

La solution? Contraindre les syndic par la voie réglementaire

"S'ils apparaissait que les efforts des syndics n'étaient pas suffisants, un arrêté serait pris (...) pour rendre obligatoire la présentation des contrats selon la préconisation du CNC ", annonçait le secrétaire d'État chargé de l'industrie et de la consommation dans une réponse ministérielle du 23/06/2009. «Le gouvernement n'a pas encore pris position sur ce texte même si Benoist Apparu, secrétaire d'État au logement a promis de s'occuper des problèmes de copropriétés», déplore Nathalie Coulaud, journaliste au Particulier

Aujourd'hui, l'ARC demande un décret pour fixer les règles applicables à tous les contrats de syndic: gestion courante et gestion particulière. Il devra déterminer la liste exhaustive des tâches de gestion courante, les règles sur la possibilité de facturer en plus des honoraires particuliers et solutionner le problème des honoraires privatifs.