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Préavis d'un mois au lieu de trois : commentaire de jurisprudence

Octobre 2009
Le Particulier Immo n° 257, article complet.
Auteur : CASTETS (Marie)

Une fin de Contrat à durée déterminée ouvre droit au préavis réduit. Cass. civ. 3e, 8.7.09, n° 08-14903 - (1) Cass. civ. 3e .30.9.98, n° 96-22017-(2) Cass. civ. 3e, 8.12.99, n° 98-10206

En vertu de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, le locataire peut résilier son bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de trois mois.

Délai durant lequel il reste redevable de son loyer. En cas de perte d’emploi – circonstance imprévisible –, ce préavis peut toutefois être ramené à un mois. Une disposition qui s’applique sans discussion en cas de rupture d’un contrat à durée indéterminée (CDI). Moins évidente était l’assimilation d’une fin de contrat à durée déterminée (CDD) à une perte d’emploi, au sens de la loi de 1989, dans la mesure où l’expiration de ce contrat est, par définition, prévisible.

Dans cette affaire, la Cour de cassation prend nettement position.

Après avoir signé un CDD en mars 2004 – dont l’échéance était programmée le ­7 mars 2006 – Isabelle J. a conclu un bail d’habitation avec la SCI C. en octobre 2005. Le 6 juillet 2006, la locataire notifie à son bailleur un congé pour le ­­6 septembre, sans en indiquer le motif. Puis précise au sein d’un deuxième courrier que son congé étant consécutif à la perte de son emploi, elle bénéficie à ce titre d’un préavis d’un mois. Face aux contestations appuyées du propriétaire, Isabelle J. saisit le tribunal d’instance de Draguigan, afin de faire constater l’application du préavis d’un mois qu’elle invoque.
Le juge rejette sa requête, considérant que bénéficier du préavis réduit suppose que la perte d’emploi soit « ignorée lors de la signature du bail ». Et en l’occurrence, ajoute le juge, « il n’apparaît pas que l’expiration de son contrat de travail puisse être considérée comme une perte d’emploi, dès lors qu’elle résulte, comme la démission, de l’expression de sa volonté, le contrat stipulant de manière expressément convenue le terme ». Qu’importe, répond la Cour de cassation ­saisie de la question par la locataire condamnée en première instance à verser les deux mois de loyers contestés. « En statuant ainsi alors que le terme d’un contrat à durée déterminée constitue une perte d’emploi, le tribunal a violé le texte susvisé (l’article 15-1 alinéa de la loi du 6 juillet 1989) ».
La Cour de cassation n’a pas toujours statué ainsi : en 1998(1), elle rappelait que les baux sont « des conventions (qui) doivent être exécutées de bonne foi », déniant à une locataire en fin de CDD le droit d’invoquer le bénéfice du préavis réduit. Il faut dire qu’en l’espèce, sa bonne foi était difficilement défendable, dans la mesure où elle avait signé son bail trois semaines avant la fin de son CDD… En 1999(2), la Cour faisait un premier pas vers la présente solution, considérant qu’un clerc de notaire dont le CDD n’avait pas été reconduit bénéficiait du préavis réduit d’un mois. Et ce, sans qu’il soit nécessaire d’indiquer le motif de cette réduction. La formulation des magistrats est aujourd’hui sans ambiguïté : le terme d’un contrat à durée déterminée constitue une perte d’emploi.

Marie Castets


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CDD , CONGE DE LOCATION , CONTRAT A DUREE DETERMINEE , PREAVIS




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