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La destination de l'immeuble, au coeur du règlement

La destination de l'immeuble, au coeur du règlement
Octobre 2009
Le Particulier Immo n° 257, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

La destination de l’immeuble est une notion clé pour les copropriétaires : elle délimite l’étendue de leurs droits. Tout règlement de copropriété devrait en donner sa propre définition. C’est rarement le cas. Au juge, dès lors, de trancher.

Les clés

- Elle est garante de la liberté de chacun des copropriétaires et de la protection des intérêts de tous.

- Elle conditionne la légitimité des divisions de lots, la vente des parties communes.

- Elle autorise ou non l’usage professionnel ou commercial de l’immeuble.

- Elle est évolutive.

« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. » Ainsi libellé, l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait qu’ébaucher la définition de la destination de l’immeuble en copropriété. Regrettable ­discrétion : la notion de destination est sans doute l’une des plus importantes de ce statut. Pour preuve, elle fait l’objet de très nombreuses décisions de justice, car ses conséquences concrètes sont d’importance pour les copropriétaires : selon que l’immeuble présentera tel ou tel standing, il sera possible ou non de supprimer le gardiennage, de diviser un lot, de louer une chambre de service. Selon qu’il sera assigné à l’habitation bourgeoise ou à une occupation mixte, un professionnel exerçant en libéral, tel ou tel commerce pourra s’y établir ou non.

Un concept difficile à cerner

Il faut remonter aux travaux parlementaires préparatoires à la loi de 1965 pour trouver une définition digne de ce nom de la destination de ­­l’immeuble, qui n’a hélas pas été reprise intégralement dans le texte définitif. Il s’agit de « l’ensemble des conditions au vu desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses, des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale des occupants ». Les « actes » évoqués dans ­l’article 8 de la loi renvoient essentiellement au règlement de copropriété ; les « caractères » sont toutes les caractéristiques propres à l’immeuble, que le langage courant désignerait plutôt aujourd’hui sous le terme de « standing ».
Le troisième critère, la « situation » de l’immeuble, n’appelle pas d’explication particulière, tant il est évident qu’un bien immobilier se définit d’abord par sa localisation. Quant à la référence à la situation sociale des occupants de l’immeuble, elle semble avoir été abandonnée dans la loi de 1965, bien qu’on la retrouve dans certaines décisions judiciaires.
Copropriétaires, comme magistrats s’aideront, sur cette base, de ­différents éléments factuels pour cerner, s’agissant d’un immeuble donné, sa destination : qualité de l’architecture, des matériaux de construction et des finitions, configuration et superficie des espaces communs et des parties privatives, nature et importance des services et équipements collectifs (gardiennage, sécurisation des accès, présence d’espaces verts ou de loisirs tels piscine ou court de tennis…) et enfin, agrément du cadre de vie, ­caractère populaire ou résidentiel du quartier, moyens de transport à disposition, etc.

Lire entre les lignes

En théorie, tout règlement de copropriété devrait consacrer quelques lignes à ­définir la destination de l’immeuble. Le plus souvent, il n’en est rien, les rédacteurs des règlements ayant fait l’impasse sur cette clause. Mais en s’attachant à déterminer l’affectation des parties tant communes que privatives et les conditions de leur utilisation, le règlement donne le « ton » de l’immeuble. Il faut donc le parcourir avec attention et, parfois, aller puiser certains éléments, comme l’affectation des lots, dans l’état descriptif de division.* Ou bien encore savoir lire entre les lignes, le règlement ne révélant parfois la destination que de manière incidente.
Ainsi, une clause indiquant que « pour les professions libérales, il sera toléré une petite plaque sur les embrasures de la porte d’entrée de l’immeuble », établira-t-elle l’usage mixte de l’immeuble, habitation et professionnel. Dès lors que sa rédaction est cohérente, le règlement de copropriété fera foi. Sous réserve, toutefois, que ses dispositions soient justifiées. Ce qui n’est pas toujours le cas : soit que la cohérence a fait défaut au rédacteur du règlement, auquel cas, on pourra considérer les clauses inop­portunes comme « non écrites ». Ce sera le cas de la clause d’un règlement interdisant la présence d’enseignes, dans un immeuble où les commerces sont autorisés… Soit la destination de l’immeuble a évolué. L’état d’un immeuble, pas plus que son environnement ne sont en effet figés. En témoignent les nombreux quartiers de nos métropoles, autrefois qualifiés de « populaires », qui accueillent dans des locaux jadis artisanaux ou des logements exigus réunis et restructurés une population bien plus aisée exerçant des activités totalement différentes.

Indispensable garde-fou

La notion de destination de l’­immeuble est reprise dans les articles 25, 26, 30 et 34 de la loi du 10 juillet 1965, tous se référant à la prise de décisions en assemblée générale. Logique, puisqu’elle est garante à la fois de la liberté de chacun des copropriétaires et de la protection des intérêts de tous. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 l’énonce clairement : le copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ». Désireux de tirer le meilleur parti de leur bien, les copropriétaires pourraient être tentés de prendre certaines libertés. La destination est un garde-fou contre ces velléités, le principe étant que toute mesure envisagée et non conforme à la destination exige, pour devenir licite, l’unanimité des copropriétaires. Ainsi les travaux réalisés aux frais d’un ou de plusieurs copropriétaires peuvent-ils être autorisés à la majorité absolue de l’article 25, s’ils sont conformes à la destination de l’immeuble. Dans le cas contraire, le copropriétaire concerné devra obtenir un (quasi inaccessible) vote à l’unanimité. De même, le syndicat pourra vendre des parties communes ou encore exécuter des travaux d’amélioration (adjonction d’équipements, aménagement de locaux communs), à la double majorité dans le premier cas, à l’unanimité dans le second (art. 30). Afin d’assurer pleinement la protection des copropriétaires minoritaires, l’article 43 de la loi prévoit encore la possibilité pour les opposants de faire reconnaître par le juge le caractère somptuaire de telle ou telle amélioration « eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble ». D’où la multitude de contentieux dont l’enjeu est de savoir si, compte tenu de la destination de l’immeuble, tel ou tel aménagement, tel ou tel changement d’affectation est licite ou illicite.

Ni fast-food ni clinique…

A contrario, dès lors qu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, le règlement peut fixer des limites à la jouissance des parties communes : ont ainsi été déclarées licites les clauses réglementant le stationnement des véhicules dans une cour commune ­d’immeuble (CA Paris 23e ch. B, 11.2.99, n° 97/19476). Mais le règlement peut aussi imposer en toute légalité des limites au droit de jouissance des parties privatives, au nom du respect de la destination. En bonne place, on trouve les clauses dites « d’occupation bourgeoise ». L’occupation bourgeoise « ordinaire » (ou « simple ») implique un usage principal d’habitation, tout en s’accommodant d’activités ­professionnelles, en particulier libérales. Mais elle en exclut beaucoup d’autres : par exemple, dans un ­immeuble destiné à l’occupation bourgeoise, on ne pourra exploiter un fast-food (CA Versailles, 1re ch., 3. 4. 90, n° 9475/88), ni installer une clinique de jour (cass. civ. 3e, 17.6.03, n° 02-10.398). Il importe, a précisé la Cour de cassation, que « les visiteurs soient en nombre limité et qu’ils usent bourgeoisement les parties communes empruntées, notamment sans va-et-vient excessif dans l’immeuble » (cass. civ. 3e, 21.2.95, n° 93-12.828).
En revanche, l’occupation exclusivement bourgeoise n’autorise que l’habitation au sens le plus strict du terme – et non au sens courant de l’adjectif « bourgeois », cette clause ayant, a priori, autant sa place dans le règlement d’un ­immeuble modeste situé dans un quartier ­populaire que dans celui d’un quartier résidentiel.

Usages professionnel et commercial

Quant à l’activité commerciale, lorsqu’elle est admise dans l’immeuble, le règlement comporte souvent des ­clauses générales restrictives interdisant, par exemple, « l’exploitation de ­commerces dangereux, insalubres, malodorants » ou stipulant qu’« aucune activité ne doit nuire à la tranquillité de l’immeuble ». Ce type de clause est tout à fait licite, mais leur formulation trop vague permet rarement d’écarter formellement telle ou telle activité. Faute de précision, les tribunaux apprécient au cas par cas et, pour se déterminer, procèdent par assimilation ou en tenant compte de l’équivalence des nuisances : même si le règlement énumère une liste limitative d’activités autorisées, d’autres pourront être ­admises, dès lors qu’elles n’engendrent pas de nuisances supérieures à celles inhérentes aux professions énumérées ou à celles déjà présentes dans ­l’immeuble. Ainsi, lorsque l’activité de médecin est autorisée, celles de kinésithérapeute et d’ostéopathe pourront être admises (CA Paris, 23e ch. B, 11.1.01, n° 99/13445). En revanche, l’exploitation d’un night-club-bar américain ayant succédé à un café-bar a été jugée incompatible avec la destination de l’immeuble (cass. civ. 3e, 15.5.91, n° 89-21.827).
Impossible en tout cas, pour l’assemblée générale, de décider – sauf à l’unanimité – que la pratique d’une profession libérale n’est plus possible dans l’immeuble, à l’exception de celles déjà installées, ou d’interdire l’exploitation d’un restaurant ou d’un commerce alimentaire dans les lots du rez-de-chaussée, alors que ces lots sont, d’après le règlement, « à usage commercial sans restriction » (cass. civ. 3e, 30.3.05, n° 04-11.242).
Pour ce qui est des lots accessoires, la Cour de cassation a, dès le milieu des années 1980, décidé que leur affectation suit celle des lots principaux : cave, grenier, débarras, resserre…, peu importe la dénomination d’un local, elle n’empêche pas de l’affecter à un autre usage, pourvu que la destination de l’immeuble n’en pâtisse pas. Ainsi, dans un immeuble à usage commercial ou mixte, une cave pourra être transformée en annexe d’un local commercial (CA Paris 23e ch. B, 15.5.08, n° 07/13774) et, dans un immeuble d’habitation, des combles pourront être aménagés en appartement (cass. civ. 3e, 3.5.01). Même solution pour un local désigné comme « remise » (CA Paris 23e ch., 9.2.06, n° 05/07660). Toutefois, dans une petite copropriété « d’un confort supérieur à la moyenne », la transformation de celliers en studios a été jugée comme étant de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble, car entraînant une « surdensité d’occupants incompatible avec son standing » (CA Aix-en-Provence, 14 .5.96, n° 91/2511). Les parkings, boxes ou garages ont, en revanche, une destination spécifique qu’il serait hasardeux de prétendre changer… La cour d’appel d’Amiens a même jugé licite l’interdiction de cloisonner et fermer un emplacement de parking, cette opération ayant pour conséquence d’en « changer la nature » (1re ch., 7.6.05, n° 03/04558).

Diviser sans déséquilibrer

La destination de l’immeuble conditionne également la légitimité des divisions de lots. Selon la jurisprudence, en effet, une telle division « relève de la liberté de chaque copropriétaire et le syndicat ne peut s’y opposer que si cette ­décision porte atteinte à la ­destination de l’immeuble » (cass. civ. 3e, 26.5.88, n° 86-19.350). En ­présence d’une clause du règlement posant un interdit en la matière, elle a dégagé un principe permettant de trancher la question : il s’agit de rechercher si la division envisagée « n’altère pas profondément le caractère privilégié de l’habitat par la manière de vivre des habitants, par une fréquentation plus importante, donc plus bruyante de l’immeuble et de ses abords » et d’apprécier si l’opération serait compatible avec les équipements et installations existants, initialement conçus pour un nombre déterminé d’utilisateurs (cass. civ. 3e, 6.5.87, n° 85-16.543). Ainsi, la clause d’interdiction a-t-elle été déclarée licite s’agissant d’un immeuble « de très belle facture, situé dans un quartier essentiellement résidentiel, pouvant être qualifié d’immeuble de prestige par ses agencements et sa répartition intérieure et dont la division de vastes appartements altérerait la qualité de vie des occupants » (CA Paris 23e ch. B, 19.11.87, n° 86/012066). Alors qu’elle a été invalidée dans un immeuble de standing moyen où il est apparu que « l’augmentation du nombre de lots n’apporterait aucun bouleversement dans l’équilibre et le fonctionnement de la copropriété » (CA Paris 23e ch B, 5.11.98, n° 97/03948).
Mêmes solutions en présence d’un règlement autorisant la division des lots : la dissolution d’un « macro » lot à usage de garage en 292 lots affectés au même usage a été considérée comme licite, car « ne causant aucun bouleversement dans l’équilibre et le fonctionnement du syndicat et conforme aux caractères, à la situation de l’immeuble et à sa destination, telles qu’elles résultent des actes » (cass. civ. 3e, 4.2.87, n° 85-15.535). Tandis qu’il a été jugé que le fractionnement d’un seul lot commercial en divers commerces romprait l’équilibre entre l’habitation bourgeoise et l’usage commercial coexistant dans un immeuble mixte (cass. civ. 3e, 4.5.95, n° 93-10.785).

Quand le syndicat se sépare de parties communes

Dans le même esprit, le syndicat ne peut se séparer de parties communes (à la majorité de l’article 26) si cela s’avère contraire à la destination de l’immeuble. Le plus souvent, il s’agira de vendre
l’ancienne loge de gardien, les combles ou une portion de couloir destinée à réunir deux appartements. S’agissant de vendre une partie commune, comme un ­comble, à un copropriétaire, la destination est rarement menacée. Exemple pittoresque : il n’a pas été considéré comme nécessaire au respect de la destination d’un immeuble d’interdire la vente d’une tourelle, partie commune, offrant une vue imprenable sur Paris, car cette vente ne remettait en cause « ni le critère d’habitation exclusivement bourgeoise du bâtiment ni son intégrité ni son harmonie, ni son standing » (cass. civ. 3e, 8.4.08, n° 07-13.839).
Plus délicate sera la vente de la loge, ou plutôt de l’ex-loge, car il faudra auparavant supprimer le service de ­conciergerie. Jusqu’à une date récente, la ­jurisprudence envisageait deux hypothèses : si la présence d’un gardien était mentionnée au règlement de copropriété, les tribunaux requéraient un vote à l’unanimité pour supprimer son poste. Dans le cas contraire, sa suppression pouvait se ­décider à la double majorité de l’article 26, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. La loi Boutin du 25 mars 2009 a érigé la double majorité en règle, quel que soit le cas (art. 24 venant compléter l’article 26 de la loi de 1965). Mais la décision reste soumise au respect de la destination de l’immeuble. Si le service de gardiennage contribue au « standing » de l’im­meuble, sa suppression exigera une décision unanime. À moins que, sa destination ayant évolué et les moyens financiers de la copropriété se restreignant, la présence d’un concierge ne se justifie plus (CA Paris 21e ch., 25.5.92, n° 31006/91).

Une destination évolutive

Car la destination est une notion évolutive. De ce fait, certaines clauses du règlement, autrefois légitimes, peuvent ne plus être justifiées. La destination fluctuera en fonction de divers facteurs : l’environnement de l’immeuble (modification des règles d’urbanisme, des flux de circulation, disparition ou création d’espaces verts…), la volonté des copropriétaires (amélioration ou négligence dans l’entretien de l’immeuble), mais aussi évolutions de la société. Le cas type est celui des chambres de service, longtemps considérées comme locaux secondaires destinés uniquement au logement du personnel domestique, et aujourd’hui souvent transformées en logement à part entière. On trouve dans les anciens règlements des clauses interdisant la vente ou la location de ces chambres séparément des lots ­principaux auxquels elles étaient attachées. Aujourd’hui, en disposer autrement n’est pas incompatible avec la destination de la plupart des immeubles. Pour autant, dans un immeuble dont la destination vise « de façon manifeste à la conservation du standing et à la sauvegarde de la tranquillité de ses membres », la clause interdisant la location de ­chambres de service à des personnes étrangères à l’immeuble restera licite (CA Paris, 23e ch., 4.6.97, n° 95-17773). Licite encore, une clause prohibant la cession des chambres de bonne et de caves indépendamment du lot principal, car justifiée par la volonté d’éviter la multiplication des copropriétaires de petits lots sans rapport avec le standing de l’immeuble. En revanche, a été jugée illicite une clause interdisant la vente de caves à des personnes étrangères à ­l’immeuble car « non justifiée par la destination ­d’habitation bourgeoise de l’immeuble » (CA Paris 23e ch., ­4.4.01, n° 00/07604).
L’évolution peut aussi être de nature technique : un règlement de copropriété établi en 1971 écartait l’implantation d’un atelier de photogravure ; les juges ont estimé qu’il ne s’agissait plus en 1990 d’une activité artisanale, mais d’une activité de bureau, de type « professionnel », dès lors conforme à la destination de l’immeuble. De même, l’évolution du quartier peut rendre possible l’accueil de nouvelles activités. Comme dans cette affaire où le règlement stipulant qu’un local commercial ne pourrait se prêter qu’à un commerce d’art, la cour d’appel de Paris a jugé que, même s’agissant d’un immeuble présentant un intérêt architectural certain, il devait être tenu compte de l’évolution du quartier qui avait progressivement vu disparaître les commerces d’antiquité au profit d’autres commerces (CA Paris, 27.5.92, 19e ch B, 27.5.92, 91/1544).

*Souvent assimilé au règlement, voire incorporé à lui, ce document est pourtant souvent considéré par la jurisprudence actuelle comme non contractuel.

Françoise Juéry

 


Mots-clés :

COPROPRIETE , DESTINATION DES LOCAUX , LOT DE COPROPRIETE , REGLEMENT DE COPROPRIETE , TRAVAUX




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