Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Un Grenelle des rapports locatifs s'impose (Interview)

Un Grenelle des rapports locatifs s'impose (Interview)

Un Grenelle des rapports locatifs s'impose (Interview)
Octobre 2009
Le Particulier Immo n° 257, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Un Grenelle dédié aux rapports locatifs, c’est la proposition adressée par l’Unpi au nouveau secrétaire d’Etat en charge du Logement, Benoist Apparu. Un chantier ambitieux puisqu’il s’agit, ni plus ni moins, de refondre la relation entre bailleurs et occupants. Dans le collimateur, la loi du 6 juillet 1989, qui vient de fêter ses vingt ans. Mais d’autres champs législatifs, dans le domaine de la copropriété et de la fiscalité, sont aussi visés. Propos recueillis par Marianne Bertrand

JEAN PERRIN : président de l’unpi (union nationale de la propriété immobilière)

1893 : Création de l’Unpi
2003 : Président de l’Unpi
2006 : Première édition du livre blanc de l’Unpi

Vous lancez pour la rentrée l’idée » d’un « Grenelle des rapports locatifs ». En plein marathon législatif sur le Grenelle II de l’environnement, le terme n’est pas innocent…

JP Si l’Unpi appelle à un Grenelle, c’est qu’il est urgent de revoir la relation bailleurs locataires. La loi régissant les rapports locatifs vient de fêter ses vingt ans. Or, elle a prouvé son incapacité à favoriser le développement de l’offre locative. Le parc locatif en secteur libre a augmenté de 1 %, selon les derniers chiffres de l’Insee, quand le parc de résidences principales s’accroissait de près de 2 %. L’idée d’un Grenelle des rapports locatifs avait déjà germé sous l’ère de la précédente ministre du Logement, Christine Boutin. J’ai réitéré cette proposition à l’actuel secrétaire d’Etat, Benoist Apparu, qui s’y est montré globalement ­favorable. Notre association espère obtenir une réponse concrète de sa part lors du ­prochain congrès annuel, fixé au 16 octobre.

Est-ce un aveu de l’impuissance de la politique gouvernementale en matière de logement ?

JP Il est clair que les pouvoirs publics font fausse route en matière de logement. Le lancement de réformes tous azimuts depuis 2007, orientées essentiellement vers des mesures ­fiscales incitatives – dont récemment la création du régime Scellier – n’est pas de nature à rassurer les bailleurs. Le rendement locatif reste ­structurellement faible, en dépit de l’ajustement du marché immobilier de la transaction. Un signe qui ne trompe pas : dans un bon tiers des départements, le retournement du marché s’est traduit par une augmentation du temps de vacance entre deux locataires.
D’autres facteurs concourent par ailleurs à la dégradation de la situation financière des bailleurs : forte hausse de la taxe foncière – une envolée est même à craindre alors
que le foncier bâti risque de subir les conséquences de la suppression de la taxe professionnelle –, augmentation régulière de la contribution sociale généralisée (CSG), coût de la garantie des risques locatifs (GRL), ­prolifération des diagnostics, etc. Pour couronner le tout, la peur grandissante des impayés – la politique d’encouragement à l’accession a en toute logique fait migrer les locataires les plus solvables vers la propriété – dissuade des bailleurs de mettre leur logement sur le marché. Il est donc grand temps d’entamer une réflexion d’ensemble.

Sur quels axes la réflexion va-t-elle porter, dans le cadre de ce Grenelle ?

JP Simplification, sécurisation et ­transparence, c’est dans cette triple perspective que doit s’organiser la concertation sur les rapports locatifs. Simplification, tout d’abord. La durée du bail empoisonne souvent la relation locative. Quid d’un contrat à durée indéterminée qui pourrait être rompu par les deux parties avec un préavis d’un mois, et ce pendant un an ? C’est une piste à creuser. De même, il ­faudrait préconiser la refonte des diagnostics en un document unique préalable à la location. Pour les bailleurs assujettis à l’ISF, on pourrait envisager de sortir de l’assiette de l’impôt les logements loués à un loyer modéré, ce qui encouragerait la vocation sociale du parc privé. Quant à la sécurisation de la relation locative, c’est un dossier ­préoccupant, car la confiance des ­propriétaires a été entamée. Il y a d’abord eu la ­réduction du dépôt de garantie ramené à un mois, puis la suppression de la faculté de demander en même temps une caution au locataire et de souscrire une assurance loyers impayés. À cet égard, le projet d’une garantie universelle des risques locatifs (GURL), financée à parts égales entre Etat, bailleurs et locataires, doit être mené à son terme, ainsi que le préconise d’ailleurs le Conseil d’Etat dans son dernier rapport*.
Le dernier volet du Grenelle pourrait porter sur la transparence des rapports locatifs. Il faut poursuivre la réflexion amorcée sur l’actualisation de la liste des charges récupérables, un texte de 1987 devenu inadapté, surtout depuis que se pose la question de la ­répartition des charges liées aux travaux d’économies d’énergie dans le cadre du Grenelle de… l’environnement. Dans la même veine, le bailleur pourrait se voir autorisé à pratiquer un forfait de charges, comme en meublé, à l’instar du système canadien. Pour le bailleur, la gestion s’en trouverait facilitée. De son côté, le locataire saurait à quoi il s’engage en signant le bail. La transparence passe enfin par plus d’ouverture, cette fois au sein des copropriétés. Pourquoi ne pas associer les locataires aux prises de décisions en assemblée générale concernant l’entretien dans les immeubles ?

Cette dernière prise de position risque de heurter la sensibilité de bailleurs attachés à défendre leur pré carré de propriétaire…

JP Au final, chacune des parties y trouverait son avantage. Le propriétaire, car il serait sollicité pour participer aux AG uniquement pour les questions le concernant directement, à savoir les décisions en matière de travaux… ce qui contribuerait à lutter contre l’absentéisme en AG. Le locataire, car il serait de fait plus impliqué dans la vie de l’immeuble.
La finalité d’un Grenelle, c’est bien sûr d’associer à la réflexion, sous l’égide de l’Etat, propriétaires, associations représentatives de locataires et professionnels de l’immobilier. Avec un objectif commun : obtenir des avancées dans l’intérêt de chacune des parties, bailleur comme locataire. C’est donc un chantier de longue haleine. Une fois amorcé, il faudra bien deux années avant qu’il ne puisse déboucher sur un projet de loi.

* Voir LPI n° 256 p. 16.


Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , BAIL D'HABITATION , GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS , GRL




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier