Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Le droit de ne plus être vendeur : commentaire de jurisprudence

Le droit de ne plus être vendeur : commentaire de jurisprudence

Le droit de ne plus être vendeur : commentaire de jurisprudence
Octobre 2009
Le Particulier Immo n° 257, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Quand la promesse de vente a été consentie sans délai, le vendeur peut se rétracter à tout moment. Cass. civ.3e, 25.3.09, n° 08-12237.

Le vendeur qui a consenti une promesse de vente unilatérale peut-il changer d’avis et retirer son offre ?

En principe, non. Dans la promesse de vente, le vendeur s’engage auprès du candidat acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (deux ou trois mois). Durant cette période, il ne peut renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement. Les règles sont bien établies. Pourtant, une affaire est venue semer le trouble.
Les époux X avaient consenti à la Safer d’Alsace une promesse unilatérale de vente portant sur diverses parcelles de terrain. Mais ils s’étaient rétractés quelques jours plus tard. L’acheteuse avait malgré tout levé l’option au bout de quinze jours, ignorant la rétractation des vendeurs. Devant le refus de ces derniers d’aller plus loin, elle les assigne en réalisation de la vente.

La particularité de cette affaire réside dans le fait qu’aucun délai n’a été stipulé par les vendeurs, dans la promesse de vente, pour la levée d’option.

Les premiers juges décident que la Safer n’est pas fondée à forcer les époux X à la vente. La Safer fait appel du jugement, et la cour de Colmar, saisie du litige, juge en sens contraire en l’absence de délai imparti à l’acheteur pour lever l’option, il appartenait aux époux vendeurs, qui souhaitaient revenir sur leurs engagements, de ­mettre en demeure le bénéficiaire de la promesse d’accepter ou de refuser celle-ci. Cette formalité n’ayant pas été remplie, leur dénonciation de la promesse était sans effet. De fait, l’acceptation de la promesse par la Safer était régulière et les vendeurs devaient signer la vente. Ces ­derniers portèrent l’affaire devant la Cour de cassation, avec succès. La 3e chambre civile casse en effet l’arrêt d’appel, considérant que la cour d’appel de Colmar ne pouvait se contenter de rechercher si le promettant avait mis en demeure la Safer d’accepter ou de refuser la promesse. Elle devait rechercher si le retrait par le vendeur de sa promesse avait été notifié au bénéficiaire avant que celui-ci ne déclare l’accepter. En l’absence de mention, dans la promesse, d’un délai pour lever l’option, le vendeur peut donc à tout moment retirer sa promesse… sauf si l’acquéreur l’a acceptée dans l’intervalle. Réciproquement, si l’acquéreur insiste pour que soit mentionné un délai pour lever l’option dans la promesse, le vendeur ne peut se rétracter durant cette période.

Laurence Roy


Mots-clés :

DELAI DE RETRACTATION , PROMESSE DE VENTE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier