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L'aspect extérieur des copropriétés

L'aspect extérieur des copropriétés
Octobre 2009
Le Particulier n° 1041, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi : la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété impose aux copropriétaires d’entretenir la façade de leur immeuble. Elle leur interdit aussi toute modification de l’aspect extérieur du bâtiment sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. De plus, une autorisation de l’administration sera, le plus souvent, requise sous la forme d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux.

La jurisprudence : si des travaux modifiant l’aspect d’une façade ont été effectués sans autorisation, les juges peuvent imposer une remise en état. Mais ils peuvent aussi autoriser des travaux refusés par l’assemblée des copropriétaires. Ils sanctionnent aussi le défaut d’entretien de la façade ayant occasionné des dommages.

Nous souhaitons construire une véranda. Devons-nous demander l’autorisation à l’assemblée des copropriétaires ? Oui

En copropriété, les travaux qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble sont soumis à autorisation

Tous les travaux effectués par un copropriétaire, s’ils sont susceptibles de modifier les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble, sont soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (art. 25 b de la loi n° 65-557 du 10.7.65 sur la copropriété). Cette obligation est souvent reprise dans le règlement de copropriété. Elle y est parfois assortie d’exceptions, par exemple pour les propriétaires de locaux professionnels.
Seuls les travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment sont concernés comme, par ­exemple, la construction d’une véranda (CA de Paris du 10.12.08, n° 08/13550). Il faut aussi l’autorisation de la copropriété pour : repeindre la façade extérieure de son lot dans une couleur différente de celle du reste de l’immeuble (CA de Lyon du 18.11.08, n° 07/03538) ; pour pouvoir mettre des films protecteurs sur ses vitres, à l’intérieur de son logement, afin de les rendre opaques et colorées (CA de Paris du 6.11.08, n° 07/20887) ou bien pour pouvoir poser des barreaux à ses fenêtres, au rez-de-chaussée (cass. civ. 3e du 4.12.07, n° 06-19931).

Des travaux effectués sans autorisation sont illégaux

Que les travaux soient prévus dans des parties communes ou dans des parties privatives, l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires est indispensable (CA de Poitiers du 27.2.08, n° 06/00102). Cet accord s’impose même lorsque l’ouvrage est entrepris dans le but de se conformer à la loi. En témoigne cette affaire dans laquelle un boulanger avait installé sur la façade de son immeuble un conduit d’évacuation des buées, pour remplir ses obligations légales. Il a été condamné à le retirer faute d’avoir obtenu au préalable l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires (CA de Paris du 11.9.08, n° 07/17277).

Seul compte l’accord de l’assemblée des copropriétaires

Une autorisation de travaux donnée par son syndic (CA de Paris du 6.11.08, n° 07/20887) ou par son propriétaire, si l’on est locataire, est insuffisante (CA de Paris du 8.11.07, n° 07/02532). Les travaux doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire celle de tous les copropriétaires, présents ou non. Une autorisation donnée à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965, celle des présents ou des représentés, peut être annulée (TGI de Nancy du 25.1.07, n° 06/03482). Enfin, si l’assemblée donne son accord sous conditions, celles-ci doivent être respectées. Dans une affaire, la construction d’un balcon avait été validée par l’assemblée sous réserve de recueillir l’accord de tous les voisins. Or le propriétaire a effectué les travaux alors qu’il lui manquait l’agrément de deux copropriétaires. Le juge l’a condamné à détruire l’ouvrage (CA de Montpellier du 25.9.06, n° 05/05181).

Un copropriétaire a changé la couleur de ses volets sans demander l’accord de la copropriété. Pouvons-nous l’obliger à les repeindre dans la couleur d’origine ? Oui

À défaut d’autorisation, une remise en état peut être imposée

Lorsque l’aspect extérieur de l’immeuble a été modifié sans autorisation, le juge peut ordonner sa remise en état. Par exemple, une propriétaire habitant au rez-de-chaussée d’un immeuble régulièrement tagué a été condamnée à repeindre sa partie du mur dans une couleur similaire au reste de l’immeuble. Elle avait, en effet, d’abord repeint ce mur en bleu ciel puis en marron chocolat (CA de Lyon du 18.11.08, précité p. 62).

Des ouvrages non autorisés devront être démolis

Une femme, qui avait décidé seule de remplacer ses fenêtres d’origine par des fenêtres à doubles vantaux et ses volets métalliques par des volets roulants, a dû tout remettre en l’état d’origine (CA de Besançon du 8.10.08, n° 07/01999). Même sanction pour une copropriétaire qui avait condamné une fenêtre avec des carreaux de parpaing (CA de Paris du 15.5.08, n° 07/13204) et pour le locataire d’un local commercial qui avait modifié sa devanture et son enseigne sans autorisation (CA de Paris du 12.3.08, n° 07/18469).

La remise en état n’est plus exigée après 10 ans

Les copropriétaires ou le syndicat mécontents peuvent demander la démolition des travaux non autorisés pendant un délai de 10 ans (art. 42 al. 1 de la loi de 1965). Il est donc possible de recevoir une assignation en justice plusieurs années après la fin des travaux. Ce fut le cas de ce copropriétaire qui avait fait remplacer sa véranda par une autre, différente, en 2000, mais n’avait été convoqué qu’en 2004 (CA de Paris du 22.3.07, n° 06/11794). Dans cette autre affaire, la question s’est posée de savoir à partir de quel événement court le délai de 10 ans. Un propriétaire avait installé un système de climatisation sur le toit de son immeuble en 1987 et avait fait remplacer ce matériel en 1999, à chaque fois sans autorisation. Le syndicat des copropriétaires a intenté une action en 2007. Était-elle encore recevable ? La Cour de cassation a répondu par la négative : le délai court à compter des premiers travaux faits sans autorisation (cass. civ. 3e du 22.10.08, n° 07-17780).

Nous souhaitons changer nos fenêtres pour poser du double vitrage. La copropriété refuse. Pouvons-nous saisir la justice ? Oui

Un juge peut autoriser des travaux déjà refusés par l’assemblée générale des copropriétaires

Un juge peut passer outre un refus abusif de l’assemblée générale des copropriétaires. Un copropriétaire ayant essuyé un refus a donc la possibilité de saisir la justice pour mener à bien ses projets. Le juge pourra alors autoriser les travaux, en fixant ses conditions (art. 30 de la loi du 10.7.65).

Les travaux interdits par le règlement sont exclus

Attention, seuls les travaux refusés par l’assemblée des copropriétaires et qui entrent dans le champ de l’article 25 b de la loi de 1965 peuvent être autorisés par un juge. Ce qui exclut les travaux proscrits par le règlement de copropriété. Dans cette affaire, la copropriétaire avait demandé à l’assemblée l’autorisation de fermer sa loggia et d’y poser un système de climatisation. Les copropriétaires avaient refusé, estimant que ces travaux porteraient atteinte à l’esthétique de l’immeuble et risqueraient de créer un trouble sonore. Saisi de la demande, le juge a répondu à la propriétaire qu’il ne pouvait pas intervenir, car ces travaux étaient interdits par le règlement de copropriété (CA de Grenoble du 24.2.09, n° 07/00157).

Une demande doit avoir été faite à l’assemblée générale

Les juges rappellent, par ailleurs, qu’ils ne peuvent pas autoriser des travaux, s’ils n’ont d’abord été soumis à l’assemblée générale. Un propriétaire, qui s’était vu refuser la pose d’un Velux et d’un garde-corps sur sa partie de toit, avait obtenu en justice cette autorisation. Or, il en avait profité pour aménager le toit en terrasse. Il fut condamné à supprimer cet aménagement, faute d’avoir demandé d’abord l’autorisation de l’assemblée générale (CA d’Orléans du 10.11.06, n° 05/01632).

J’ai obtenu l’autorisation de l’assemblée pour ouvrir une fenêtre. Dois-je faire d’autres démarches auprès de la mairie ? Oui

Une autorisation administrative est aussi nécessaire pour modifier l’aspect extérieur de l’immeuble

Les travaux modifiant l’aspect extérieur d’une façade sont soumis au contrôle de l’administration. Il faut obligatoirement déposer en mairie un permis de construire ou une déclaration préalable, en fonction de l’importance des travaux (art. R. 421-17 du code de l’urbanisme).

La mairie doit s’assurer que la copropriété a donné son accord

Lors d’un dépôt de demande de permis de construire, l’administration doit s’assurer, lorsqu’il s’agit d’une copropriété, que le demandeur a bien reçu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et que cette autorisation porte bien sur les travaux visés dans la demande. À défaut, le permis de construire peut être refusé (CAA de Paris du 18.10.07, n° 06PA01338) ou annulé, s’il a été délivré en dépit de cette obligation (CAA de Marseille du 7.7.08, n° 05MA02499). Cette même obligation est à la charge de l’administration qui reçoit une déclaration préalable de travaux. Les juges ont, de plus, précisé que lorsque l’autorisation de l’assemblée générale n’était pas versée au dossier, l’administration pouvait rejeter la demande sans avoir à demander au préalable au déposant de fournir cette pièce (CE du 29.6.05, n° 268782).

S’affranchir d’autorisation administrative coûte cher

En l’absence d’accord de l’administration, les travaux effectués sont illégaux et peuvent entraîner des poursuites pénales. La propriétaire d’une maison qui avait effectué sans autorisation un ravalement modifiant la façade – en peignant des briques au-dessus des fenêtres, changeant la couleur du portail, de la clôture et des garde-corps – a été condamnée à 1 000 € d’amende avec sursis (CA de Paris du 10.11.06, n° 06/04691). Cette autre propriétaire, qui n’avait effectué que de simples travaux de remise en état d’un auvent sans modification a, en revanche, été relaxée (CA de Paris du 10.9.08, n° 07/06354). Les travaux réalisés doivent, en outre, correspondre strictement au permis obtenu (CAA de Bordeaux du 5.11.07, n° 05BX01539).

Est-ce à moi de m’assurer de la solidité d’un garde-corps, considéré comme une partie privative par le règlement de copropriété ? Oui

Tous les propriétaires sont tenus à l’entretien de la façade

Chaque règlement de copropriété définit des parties communes et des parties privatives, aussi bien dans l’immeuble que sur sa façade.

Les propriétaires sont responsables des parties privatives

Ils doivent donc les entretenir. Ainsi, le propriétaire d’un appartement, dont le locataire était tombé par la fenêtre du 4e étage en rabattant ses volets, a été condamné car le garde-corps sur lequel il s’était appuyé avait cédé. Le locataire rescapé a obtenu des dommages et intérêts. Les juges ont, en effet, considéré qu’il appartenait au propriétaire de veiller au bon état du garde-corps, le règlement de l’immeuble établissant clairement son caractère privatif (CA de Paris du 16.6.08, n° 05/23235). Même sanction dans cette autre affaire : le propriétaire d’une maison a été condamné pour défaut d’entretien de sa façade, car des chutes de pierres avaient endommagé la voiture de son voisin. Il apparaissait que le dommage aurait pu être évité si le propriétaire de la maison avait effectué à temps les travaux de réfection nécessaires (CA d’Aix en Provence du 31.10.07, n° 06/19724). Dans un registre plus anodin, le fait pour un copropriétaire de nourrir les pigeons constitue une faute, dans la mesure où la présence de nombreuses fientes sur une façade d’immeuble entraîne un préjudice et un trouble de voisinage (CA de Paris du 31.1.08, n° 07/07057).

La copropriété est responsable des parties communes

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la copropriété est responsable des dommages causés par un défaut d’entretien dans les parties communes. Elle est donc responsable des infiltrations d’eau constatées chez une résidente de la copropriété, ces dernières étant dues à un défaut des joints du bâti de la fenêtre, partie commune (CA de Versailles du 11.6.99, n° 1997-6303). La copropriété est aussi responsable en cas de chute d’un balcon (CA d’Aix-en-Provence du 28.2.08, n° 06/03104). Le syndic de copropriété est chargé, par l’article 18 de la loi de 1965, de veiller à l’entretien de l’immeuble et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde. Il ne peut être poursuivi en justice que s’il a manqué à son devoir d’alerter les copropriétaires sur l’état des parties communes (et non sur celui des parties privatives).

Diane de Tugny


Mots-clés :

COPROPRIETE , FACADE , PARTIES COMMUNES , PARTIES PRIVATIVES , TRAVAUX




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