Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Bailleurs, choisissez entre le crédit d’impôt et la déduction des travaux

Bailleurs, choisissez entre le crédit d’impôt et la déduction des travaux

Octobre 2009
Le Particulier n° 1041, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

Seuls les propriétaires occupants bénéficiaient jusqu’à présent du crédit d’impôt. Depuis le 1er janvier 2009, l’avantage fiscal est accordé aux bailleurs qui réalisent des travaux d’économie d’énergie ou en faveur du développement durable dans des logements loués. Les travaux éligibles à l’avantage fiscal sont identiques à ceux définis pour les propriétaires occupants. Le logement, qui doit être achevé depuis plus de 2 ans, doit être loué pendant 5 ans, non meublé, à un locataire qui l’occupe à titre de résidence principale, et qui ne doit être ni le conjoint, ni un membre du foyer fiscal du bailleur. Rien ne s’oppose, en revanche, à la location à un enfant majeur faisant sa propre déclaration de revenus.

Les obligations déclaratives du bailleur

Le bailleur doit s’engager, par écrit, sur papier libre, à louer son logement 5 ans. Il doit joindre cet engagement à la déclaration de revenus de l’année pour laquelle il demande le bénéfice du crédit d’impôt (s’il établit sa déclaration par internet, il doit tenir ce document à disposition du fisc). Ce texte doit être conforme à celui du modèle communiqué par Bercy dans son instruction fiscale (vous pouvez le consulter sur notre site, www.leparticulier.fr, espace abonnés, outils pratiques, bonus du n° 1041, modèle d’engagement).

L’engagement de location

Le logement doit être loué de manière continue pendant 5 ans. Si un locataire occupe déjà le logement, le point de départ du délai est la date de réalisation des dépenses (et de paiement des travaux). S’il est vacant, ce délai ne court qu’une fois le logement mis en location. Bercy accorde 12 mois, au plus, au bailleur pour trouver un locataire.
Si le locataire part pendant la période d’engagement, il faut aussitôt remettre le logement en location. Là aussi, Bercy donne 12 mois au bailleur pour retrouver un nouvel occupant, mais il faut pouvoir justifier de recherches actives (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière…) et proposer des conditions de location non dissuasives. Ce délai de 12 mois débute à la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire signifie son congé, ou à la date d’expiration du bail lorsque le bail prend fin pour un autre motif.
Si un logement reste vacant plus de 12 mois, le crédit d’impôt peut être remis en cause. Dans ce cas, le fisc a jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit pour procéder à la reprise de l’avantage fiscal.

Crédit d’impôt et dispositions Scellier ou Robien-Borloo

Un propriétaire bailleur qui réhabilite un logement achevé depuis plus de 2 ans et loué dans le cadre des dispositifs Scellier ou Borloo-Robien peut bénéficier du crédit d’impôt pour les dépenses d’équipements éligibles à l’avantage fiscal.
Le prix de revient du logement retenu pour calculer la réduction d’impôt du régime Scellier ou l’amortissement des régimes Robien ou Borloo sera diminué du montant du crédit d’impôt.

Les travaux dans les parties communes

Les travaux sur les équipements communs de la copropriété (chauffage, fenêtres…) et la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique ouvrent droit au crédit d’impôt. L’avantage fiscal est calculé sur le montant payé par le copropriétaire et correspondant au logement loué.
En revanche, les travaux effectués dans les parties communes faisant l’objet d’une occupation privative au profit d’une autre personne que le bailleur ou que son locataire ne sont pas éligibles au crédit d’impôt. C’est le cas notamment des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires dans la loge du concierge ou du gardien.
Autre précision importante de Bercy : c’est le paiement de la facture des travaux par le syndic qui ouvre droit au crédit d’impôt. Peu importe la date à laquelle le bailleur a réglé les appels de fonds au syndic. Si des appels de fonds ont été opérés fin 2009 et si le syndic a réglé la facture courant 2010, le bailleur devra attendre la déclaration de ses revenus perçus en 2010 pour demander le crédit d’impôt. Le taux et le plafond de dépenses applicables seront donc ceux de 2010. Le syndic doit remettre aux copropriétaires une attestation ou un document établissant formellement la date à laquelle il a payé l’entrepreneur.

Le plafond de travaux éligibles au crédit d’impôt

Le plafond de dépenses applicable aux propriétaires bailleurs est distinct de celui applicable aux propriétaires occupants. Un contribuable ayant utilisé la totalité du plafond pour des travaux effectués dans son propre logement conserve donc l’intégralité du plafond pour les logements qu’il loue. Mais ce plafond est soumis à une double limite. D’une part, le montant des travaux ouvrant droit à l’avantage fiscal est plafonné à 8 000 € par logement, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, quelle que soit la situation familiale du bailleur. D’autre part, un bailleur ne peut pas demander le crédit d’impôt pour plus de trois logements par an. Une même année, il peut donc faire état d’un maximum de 24 000 € de travaux.
Exemple : en 2009, des travaux sont réalisés dans quatre studios donnés en location. Les factures s’élèvent à 12 000 € pour le premier, 10 000 € pour le deuxième, 7 000 € pour le troisième et 5 000 € pour le quatrième. Le propriétaire bailleur peut demander le crédit d’impôt pour les trois studios où ont été réalisées les dépenses les plus élevées. Il pourra ainsi obtenir 2 000 € pour les deux premiers (25 % de 8 000 €) et 1 750 € pour le troisième (25 % de 7 000 €). Les travaux réalisés dans le quatrième studio n’ouvrent pas droit à l’avantage. Mais il sera possible d’engager de nouvelles dépenses d’ici au 31 décembre 2012, à hauteur de 1 000 € pour le troisième studio, et de 8 000 € pour le quatrième.

La déduction des dépenses des revenus fonciers

Les dépenses retenues dans le calcul du crédit d’impôt ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers. En revanche, il est possible de déduire les dépenses qui excèdent le plafond de 8 000 € par logement ou celles engagées au-delà du troisième logement. Cette règle de non-cumul ne s’applique pas aux bailleurs relevant du régime fiscal microfoncier. Ils peuvent demander le crédit d’impôt et conserver l’intégralité de l’abattement de 30 % qui s’applique sur leurs revenus fonciers bruts et qui correspond à l’évaluation forfaitaire de leurs charges déductibles.
Les bailleurs qui déclarent leurs charges pour leur montant réel peuvent avoir intérêt à renoncer au crédit d’impôt pour pouvoir déduire l’intégralité de leurs dépenses. Tout dépend de leur taux marginal d’imposition (TMI ; c’est-à-dire le taux appliqué à la tranche la plus élevée de leurs revenus) et du taux du crédit d’impôt applicable. Si le taux du crédit d’impôt applicable est supérieur au TMI, majoré des 12,1 % de prélèvement sociaux, le crédit d’impôt est plus avantageux. S’il est inférieur, mieux vaut déduire les dépenses. Ainsi, lorsque le taux du crédit d’impôt est de 25 %, la déduction des dépenses est plus avantageuse pour les contribuables soumis à un TMI supérieur ou égal à 14 %. S’ils déduisent le coût des travaux de leurs revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, le gain fiscal s’élève à 26,1 % (14 % + 12,1 %), contre 25 % s’ils utilisent le crédit d’impôt. Lorsque le crédit d’impôt est de 40 %, la déduction des dépenses est plus intéressante pour les TMI supérieurs ou égaux à 30 % (30 % + 12,1 % = 42,1 %, contre 40 %).

La participation du locataire au coût des travaux

Les bailleurs pourront mettre à contribution leurs locataires. Il ne s’agira pas vraiment d’une participation au coût des travaux mais d’une sorte de rétrocession par le locataire d’une partie des économies de charges réalisées grâce à ces travaux, et ce, sur une période maximale de 15 ans. Cette contribution ne pourra être demandée qu’après l’achèvement des travaux, et seulement s’ils « bénéficient directement au locataire et lui sont justifiés » (loi Boutin de mobilisation pour le logement du 25.3.09, créant l’art. 23-1 nouveau de la loi du 6.7.89). De plus, elle ne sera exigible que si un ensemble de travaux a été réalisé, ou si le logement atteint un niveau minimal de performance énergétique. Son montant, fixé une fois pour toutes et non révisable, ne pourra pas être, en théorie, supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée (et non pas réelle). Il devra figurer sur l’avis d’échéance et sur la quittance remise au locataire. Un décret, à paraître, doit préciser la liste des travaux éligibles, les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, les modalités d’évaluation des économies d’énergie, le mode de calcul de la contribution demandée au locataire et le contrôle de ces évaluations après travaux.
Selon le projet de décret, approuvé cet été par le Conseil national de l’habitat, le montant de la contribution pourrait être calculé de deux façons : soit le bailleur fait calculer l’économie théorique qui pourrait être obtenue grâce aux travaux et réclame à son locataire une participation égale à la moitié de cette économie prévisionnelle ; soit il applique une augmentation forfaitaire de 20 € par mois, sans avoir à justifier des économies réalisées. Selon l’Association des responsables de copropriété (ARC), ce forfait de 20 € serait défavorable aux locataires occupant de petites surfaces. Pour un studio avec 600 € de frais de chauffage, l’économie annuelle de charges serait, au mieux, de 200 €. Le locataire, qui ne devrait donc restituer, en théorie, que 100 €, pourrait avoir à régler forfaitairement 240 € (12 x 20 €).


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHAUDIERE , CHAUFFAGE , CREDIT D'IMPOT , DEDUCTION FISCALE , DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE , DPE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier