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Loueurs en meublé : adaptez votre stratégie aux nouveaux régimes

Loueurs en meublé : adaptez votre stratégie aux nouveaux régimes
Octobre 2009
Le Particulier n° 1041, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Même si la location meublée a été mise à mal par la dernière loi de finances, elle conserve des atouts de taille, comme la possibilité d’amor­­­­­tir le bien. De plus, les loueurs en meublé qui investissent depuis le début de l’année dans une résidence-services peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt.

Jusqu’au 31 décembre dernier, un loueur en meublé inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) était considéré comme professionnel s’il percevait plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou si ces dernières représentaient plus de 50 % de ses autres revenus d’activité (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux provenant de la location meublée, bénéfices non commerciaux et bénéfices agricoles). Ce statut, dit de loueur en meublé professionnel (LMP), procurait à son bénéficiaire des avantages non négligeables, tels que la faculté d’amortir le bien sur 30 ans, l’imputation des déficits (charges, amortissements, etc.) sur son revenu global, la quasi-exonération des plus-values de cession, ou encore des facilités de transmission de patrimoine.
Alternative au régime du LMP, celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP au réel) était moins contraignant, puisqu’il ne requérait ni inscription au RCS, ni plancher de recettes locatives. Comme le statut de LMP, il offrait la possibilité d’amortir les biens sur environ 30 ans. Mais les déficits n’étaient imputables que sur les revenus de même nature, et les plus-values imposées comme celles des particuliers, c’est-à-dire exonérées après 15 ans de détention du bien. Les bailleurs percevant des loyers inférieurs à 76 300 € par an se voyaient imposer suivant un statut de LMNP spécifique – le micro-BIC, par opposition à celui de LMNP au réel –, qui leur ouvrait droit à un abattement forfaitaire de 71 % sur les recettes locatives, mais ne leur offrait aucune possibilité d’amortissement ni d’imputation de déficit.

Le statut de LMP recadré

Mais l’article 90 de la loi de finances pour 2009 (voir www.leparticulier.fr, espace abonnés, Outils pratiques, bonus du n° 1041) a sensiblement modifié la donne. Si la fiscalité du LMNP imposé au réel est, pour l’essentiel, inchangée, celle du LMNP micro-BIC devient moins avantageuse. Seuls les bailleurs percevant moins de 32 000 € de revenus locatifs pourront bénéficier du micro-BIC, et verront leur abattement passer de 71 à 50 %. Quant au loueur en meublé professionnel, il est maintenant soumis à un régime draconien puisqu’il doit désormais cumuler l’ensemble des trois conditions suivantes : être inscrit au RCS, avoir des recettes locatives supérieures à 23 000 € et représentant plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal. Un durcissement qui voue le dispositif LMP à une quasi-disparition. D’autant que la définition des revenus d’activité a été élargie. « Pour déterminer le ratio entre les revenus issus de la location meublée et les autres revenus d’activité, il faut désormais intégrer dans ces derniers les pensions et rentes viagères », constate Jean-Louis Le Boulc’h, avocat au sein du cabinet Agik’A à Annecy. Les loueurs professionnels ne remplissant plus les critères requis risquent donc de se retrouver, dès cette année (voir ci-dessous), propulsés dans le régime du LMNP, imposés au réel ou en micro-BIC. Et ce, quelle que soit la date des investissements. « Les anciennes règles auraient dû être maintenues pour toutes les opérations réalisées avant l’annonce de la loi. C’est une atteinte grossière au principe de sécurité juridique », fulmine l’avocat parisien Paul Duvaux. Ce dernier estime d’ailleurs « qu’agir en justice pour contester le supplément d’impôt dû en invoquant l’atteinte à la sécurité juridique, protégé par la constitution et la convention européenne des droits de l’homme, aurait 70 % de chances d’aboutir ».

On assiste à la mise en place d’un régime transitoire

Pour éviter un changement de statut trop brutal, les pouvoirs publics ont mis en place un régime transitoire sur 10 ans (voir www.leparticulier.fr, espace abonnés, Outils pratiques, bonus du n° 1041). « Le principe est de créer un loyer fictif en multipliant par 5 les recettes annuelles, puis en minorant le résultat de 2/5 par année de détention », explique Stanislas Magis, notaire assistant au sein du groupe Monassier. Un calcul complexe – les 2/5 sont appliqués prorata temporis à chaque actif immobilier – qu’il est plus prudent de confier à un professionnel : avocat fiscaliste, expert-comptable ou notaire. Malgré la mise en place de ce régime transitoire, de nombreux loueurs professionnels sortiront du dispositif dès cette année. « En pratique, le régime transitoire sera inopérant pour les loueurs en meublé percevant plus de 115 000 € de loyers par an, ce qui est le cas de 99 % de nos clients », souligne Nathalie Vincent, cogérante du cabinet de gestion de fortune Sunergia. « D’ici à 2 ans, la quasi-totalité des LMP seront devenus des LMNP », renchérit Gilles Tocchetto, directeur du pôle immobilier de la société Infinitis.
Cela dit, les conséquences de leur changement de statut pourraient toutefois s’avérer plus limitées que prévu pour les ex-loueurs en meublé, la plupart d’entre eux ayant déjà profité des avantages propres au régime du LMP. « C’est le cas pour l’imputation sur le revenu global du déficit constaté, car celui-ci est surtout important la première année de l’investissement », explique le conseil en gestion de patrimoine indépendant Yves Gambart de Lignières. C’est à ce moment-là, en effet, que les investisseurs doivent s’acquitter des émoluments du notaire, des droits de mutation, ainsi que des honoraires ou commissions ; ces derniers pouvant, à eux seuls, représenter jusqu’à 15 % du coût de l’opération. Par ailleurs, l’inquiétude pesant sur la modification de l’imposition des plus-values vient d’être levée par une instruction fiscale parue cet été (instruction n° 4 F-3-09 du 28.7.09, voir www.leparticulier.fr, bonus du n° 1041). « Le texte précise qu’en cas de passage du régime du LMP à celui de LMNP, les années de détention en LMP seront prises en compte. Les compteurs ne seront donc pas, comme on l’avait craint au début, remis à zéro », analyse Me Le Boulc’h. Les ex-LMP bénéficieront donc du régime d’imposition des particuliers et d’une exonération après 15 ans de détention. Une modification a priori peu handicapante, la plupart des bailleurs investissant en meublé dans une optique de long terme.

Certains anciens LMP pourraient se retrou­ver piégés

Mais la situation ne sera pas forcément aussi confortable pour tous. « Les investisseurs qui avaient emprunté à taux variables et qui ont vu la charge financière de leur crédit augmenter en 2008, ainsi que ceux, nombreux, qui ont été confrontés à des baisses de loyers suite à la faillite de leur gestionnaire, se retrouvent aujourd’hui avec un déficit important qu’ils ne pourront pas imputer sur leur revenu global », tempère Me Duvaux. Pour ceux-là, il n’existe que peu d’échappatoires pour conserver le statut de loueur professionnel. Seuls les dirigeants de sociétés non transparentes (SARL, SA, SAS, etc.) pourront baisser leur rémunération pour diminuer leur revenu global et augmenter leurs dividendes, qui ne sont pas pris en compte dans le calcul. Un subterfuge légal, qui ne devrait pas générer de redressement pour abus de droit. « L’agent des impôts qui attaquerait pour abus de droit n’aurait aucune chance de réussir », affirme Me Devaux.

Il faut arbitrer entre micro-BIC et LMNP au réel

Si, l’année de la perte de son statut de LMP, le loueur perçoit moins de 32 000 € de loyers, il sera d’emblée soumis au régime des micro-BIC et bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses loyers. Mais ce régime excluant toute possibilité de constater un déficit lié à des charges ou à l’amortissement, il peut s’avérer judicieux d’opter – en adressant une lettre à votre centre des impôts – pour le régime LMNP au réel. « Avant de vous décider, calculez le total de vos charges pour voir si celui-ci est supérieur au montant de l’abattement », explique Olivier Courteaux, responsable du pôle juridique du conseil en gestion de patrimoine Thesaurus. Si, dans certains cas de figure – logement reçu par succession ou acquis avec un crédit de faible montant –, le micro-BIC peut se révéler plus intéressant que le statut de LMNP imposé au réel, c’est, en général, ce dernier qui est le plus attrayant, car il permet, notamment, d’amortir le logement sur environ 30 ans. Cet amortissement, conjugué aux différentes charges, créera un déficit, imputable sur les seules recettes locatives et reportable pendant 10 ans.

Le Scellier-Bouvard, un nouveau dispositif pour investir en résidence-services

Faut-il y voir une volonté de compenser le durcissement des régimes LMP et micro-BIC, toujours est-il que l’article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (loi n° 2009-431 du 20.4.09, voir www.leparticulier.fr, bonus du n° 1041) pose le principe d’une réduction d’impôt pour les contribuables qui investiront entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans une résidence-services. Malgré son appellation de Scellier-Bouvard (ou de LMNP Scellier), le nouveau dispositif présente des différences notables avec l’investissement Scellier en immobilier résidentiel (voir le n° 1036 du Particulier, p. 12). Certes, comme dans le Scellier, le taux de la réduction d’impôt est de 25 % sur 9 ans (soit 2,77 % par an) pour les opérations réalisées cette année et l’année prochaine (20 % en 2011 et 2012), mais les similitudes s’arrêtent là. Ainsi, la TVA étant récupérable, le plafond d’investissement annuel – fixé à 300 000 € – est à retenir pour son montant hors taxe, soit une capacité d’investissement légèrement supérieure (358 000 € TTC). Autre différence, l’investisseur peut réaliser, dans le cadre de ce plafond annuel, plusieurs opérations distinctes. Par ailleurs, le Scellier-Bouvard n’est pas prorogeable au-delà de 9 ans. Ultime différence avec le Scellier résidentiel, l’ensemble du territoire, y compris la zone C très controversée, est éligible au Scellier-Bouvard.
Permettent de bénéficier du Scellier-Bouvard : les investissements dans les logements neufs ou en état futur d’achèvement situés dans les résidences de tourisme classées, les Établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes (Ehpad), les résidences pour seniors ayant obtenu l’agrément « qualité », les résidences étudiantes ou encore les structures d’accueil familial. Les opérations réalisées dans des résidences achevées depuis plus de 15 ans et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ouvrent aussi droit à la réduction d’impôt.

L’investissement dans des résidences-services est parfois risqué

Mais attention, investir dans un de ces types de biens requiert de s’entourer d’un maximum de précautions afin d’éviter les déboires rencontrés par certains investisseurs. Tels ceux ayant investi dans des résidences de tourisme et qui se sont retrouvés confrontés à la faillite de l’exploitant en charge de la résidence. Dernier en date, la société Quiétude – pourtant l’un des poids lourds du secteur ­­– est en cessation de paiement depuis cet été. Raison de plus pour privilégier les résidences situées dans des secteurs très touristiques et gérées par des exploitants chevronnés. « Il faut prendre des renseignements sur le constructeur et sur l’exploitant. Ce dernier doit avoir de l’expérience », rappelle Pascale Jallet, déléguée générale du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). Pierre et Vacances et Belambra (ex-VVF) sont souvent cités parmi les « valeurs sûres ». Belambra, soucieux de se concentrer sur son activité d’exploitant, met en vente les murs de ses résidences existantes. « Un achat d’occasion peut être judicieux, car le gestionnaire connaît parfaitement son compte de résultat. De plus, en cas d’acquisition de lots en cours de bail, les rendements, de l’ordre de 6 % net avant fiscalité, sont souvent supérieurs à ceux des résidences neuves, qui oscillent autour de 4,5 % », explique Lionel Ducrozant, directeur associé de la société FIP patrimoine. « Il ne faut pas oublier que les résidences de plus de 15 ans sont souvent très bien placées car elles ont été construites avant les lois littoral et montagne », rappelle Gilles Tocchetto.
Si les résidences d’affaires sont exclues du dispositif Scellier-Bouvard, les résidences étudiantes peuvent, en revanche, en bénéficier. Mais, là aussi, l’emplacement est à choisir avec précaution, de nombreux marchés étant d’ores et déjà saturés. L’Américain CB Richard Ellis liste les villes porteuses. Selon ce conseil en immobilier d’entreprises Bordeaux, Lille, Grenoble, Paris et sa région sont considérées comme ayant un « excellent potentiel d’implantation ». Un palmarès qui n’empêche pas de prendre la peine de se déplacer afin de vérifier la qualité de l’emplacement et, surtout, sa proximité avec les universités. Gilles Tocchetto va plus loin : « La résidence étudiante doit pouvoir trouver, par la suite, une autre affectation si nécessaire : résidence de tourisme ou copropriété classique, par exemple. Pour cela, les logements doivent être, au minimum, de 22 à 23 m², et être situés à proximité des transports et des commerces », conseille-t-il.

Le logement des personnes dépendantes offre un placement sécurisé

Éligible au Scellier-Bouvard, l’investissement dans un Ehpad semble apporter certaines garanties. « C’est un marché de nécessité et non de confort, contrôlé à la fois par les communes et la Direction départementale des Affaires sanitaires et sociales (Ddass). Ce qui explique, sans doute, que les résidences sont quasi pleines et les faillites rarissimes », analyse Christine Vassal-Largy, directrice générale de Thesaurus. Des propos rassurants, qui ne doivent pas vous empêcher de privilégier les structures gérées par des exploitants qui ont fait leur preuve (Emera ou Orpéa, par exemple), et de lire attentivement le contenu du bail commercial signé avec le gestionnaire. « Mieux vaut éviter les rendements supérieurs à 5 % net avant fiscalité, car l’exploitant pourrait avoir des difficultés à tenir durablement ses promesses. Dans le même ordre d’idée, la revalorisation des loyers ne doit pas excéder 1,50 % par an ou 50 % de l’IRL (voir p. 95). Au-delà, les loyers risquent de ne pas être versés. Enfin, si la résidence est gérée par une petite structure, filiale d’une société importante, il faut s’assurer que cette dernière est caution », conseille Nathalie Vincent. Regardez, enfin, qui, du gestionnaire ou du propriétaire, devra financer les travaux de remise aux normes, fréquents dans les résidences médicalisées. « Orpéa est un des rares exploitants à s’acquitter contractuellement des dépenses de gros travaux et de remise aux normes », constate Florian Bué, directeur commercial de la société de conseil en gestion de patrimoine Immoptis.
Les structures familiales d’accueil, modules de 3 logements pour personnes âgées ou adultes handicapés et hébergeant un accueillant familial jour et nuit, apparaissent comme une solution intermé­diaire entre résidence médicalisée de type Ehpad et maintien à domicile. Elles ont vu le jour avec la loi du 5 mars 2007, ce qui explique que l’offre soit encore peu développée. Un des rares à s’être lancé, le groupe Elysées Vendôme, commercialise ses villas Edeniales® dans le Sud-Ouest et en Alsace. Chaque villa comporte, au rez-de-chaussée, trois chambres de 23 à 25 m² pour les locataires, un salon et une cuisine-salle à manger, l’étage accueillant les appartements du personnel. Moyennant un ticket d’entrée unitaire oscillant entre 100 000 et 110 000 € HT, l’investissement vous rapportera 4,3 % net avant fiscalité. Le dispositif semble relativement sécurisé car les baux, de 18 ans fermes, sont signés avec les communes, associées au sein d’un groupement de coopération sociale et médico-sociale (GCSMS). Si ces structures, à l’instar des Ehpad, paraissent présenter des gages de pérennité, cela semble être moins vrai pour les résidences pour seniors. Derniers actifs ouvrant droit à la nouvelle réduction d’impôt, elles s’apparentent à des copropriétés classiques pourvues de vastes parties communes dotées d’un certain nombre de services (restaurant, etc.). Revers de la médaille, les charges mensuelles sont très élevées : plusieurs centaines d’euros.

Le Scellier-Bouvard, pas toujours attractif pour les bailleurs très imposés

Les loyers que vous percevrez dans le cadre d’un investissement éligible au dispositif Scellier Bouvard seront imposés, en fonction du total de vos recettes issues de la location meublée, en LMNP micro-BIC ou en LMNP au réel (voir p. 59). Dans les deux cas, vous vous privez de la possibilité d’amortir le bien.
L’amortissement est, en effet, incompatible avec le micro-BIC. Il est, en revanche, possible au réel, excepté si l’investisseur bénéficie de l’avantage Scellier-Bouvard. Vaut-il mieux alors privilégier l’amortissement ou la réduction d’impôt ? Nous avons fait une étude comparative sur un bien acquis 178 633 € TTC, en fonction des tranches marginales d’imposition (TMI) de l’investisseur – de 14, 30 et 40 %. Sur 9 ans, c’est le régime Scellier-Bouvard qui, avec un avantage fiscal estimé à 37 339 €, se révèle le plus attractif, toutes TMI confondues. Ce n’est plus vrai, en revanche, au-delà de 15 ans de détention, pour les contribuables imposés à 30 et 40 %. En optant pour l’amortissement avec le statut de LMNP imposable au réel, leur gain fiscal avoisinera respectivement 39 731 € et 52 975 € sur 15 ans, et 51 199 € et 62 866 € sur 20 ans ; bien au-delà des 37 339 € procurés par la réduction d’impôt ! Seuls les contribuables imposés à 14 % ont intérêt à opter systématiquement pour le Scellier-Bouvard au détriment de l’amortissement ; et ce, quelle que soit la durée de détention envisagée. « Si on prévoit de garder le bien plus de 15 ans, on a presque toujours intérêt à faire du LMNP classique », confirme Yves Gambart de Lignières.

Un investissement surtout intéressant sur le long terme

Avec l’arrivée du Scellier-Bouvard, les professionnels constatent l’apparition d’investisseurs motivés principalement par la réduction d’impôt, qui comptent revendre le bien après 9 ans. « Un très mauvais calcul », selon Nathalie Vincent. En effet, une cession avant 20 ans peut parfois contraindre le vendeur à rembourser une partie de la TVA récupérée lors de l’achat et à verser des indemnités d’éviction à l’exploitant (voir le n° 1029 du Particulier, p. 56). Tout aussi ennuyeux, le bien risque de ne pas trouver preneur sur un marché de l’occasion déstabilisé par un afflux massif de mises en vente. Aujourd’hui, le marché des résidences-services d’occasion fonctionne bien : il est encore confidentiel et les rendements sont attrayants pour des actifs considérés comme peu risqués. « Actuellement, le taux du livret A est de 1,25 %. Les investisseurs préfèrent obtenir de 5 à 6 % net avant impôt presque garantis en achetant dans une résidence-services qui fonctionne depuis plusieurs années », explique Florian Bué. Mais la tendance ne sera pas forcément aussi favorable dans 10 ans…

Valérie Valin-stein


Mots-clés :

AUTOENTREPRENEUR , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE , REDUCTION D'IMPOT , RESIDENCE DE SERVICES , RESIDENCE DE TOURISME , SCELLIER




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