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Les taux de crédits peuvent-ils encore baisser ?

Les taux de crédits peuvent-ils encore baisser ?
Septembre 2009
Le Particulier Immo n° 256, article complet.
Auteur : AUFFRET (Fabien)

Bien décidée à accélérer la sortie de crise, la Banque centrale européenne a enfin utilisé l’arme monétaire. Depuis un an elle a abaissé son taux directeur à sept reprises. Cette stratégie, destinée à permettre aux ménages et aux entreprises de bénéficier de taux attractifs, fonctionne-t-elle ? Trop tôt pour le dire. Une chose est sûre, la ­quasi-totalité des banques a déjà répercuté ces baisses sur les taux fixes ou variables des crédits immobiliers proposés à leurs clients.

L’inquiétude était ­générale. En juillet 2008, l’Insee annonçait une hausse de 3,6 % des prix à la consommation, en rythme annuel. Le spectre honni de l’inflation faisait son retour, incitant la Banque centrale européenne (BCE) à ne pas céder aux appels des gouvernements qui, face à la montée de la crise économique, réclamaient un assouplissement de sa politique monétaire, lui demandant de procéder à une baisse de son taux directeur. Près d’un an plus tard, la situation a bien changé. Les pays ­industrialisés sont entrés en récession et l’inflation a disparu. La Commission européenne prévoit une chute inédite de l’activité de l’ordre de 4 % dans la zone euro en 2009 et, selon Eurostat, l’inflation s’est révélée nulle en mai dernier. En clair, pour éviter la déflation, qui se traduit par une baisse des prix à la consommation, de l’investissement et des salaires et ruinerait tout espoir de reprise rapide des économies européennes, l’institution monétaire a pris le taureau par les cornes en abaissant sept fois de suite son taux directeur, pour le fixer, début mai, à 1 %. Il plafonnait encore à 4,25 % en octobre 2008…
Mécaniquement, cette baisse du taux directeur de la BCE a entraîné celle des taux de crédit ­immobilier. Alors que le repli des taux fixes avait pu atteindre 0,35 % en avril, celui-ci a été légèrement plus modeste en mai, plafonnant à 0,20 %. « En moyenne, les taux ont diminué d’environ 0,10 %, avec une baisse notable de 0,15 % sur la durée d’emprunt favorite des Français, à savoir vingt ans », explique Geoffroy Bragadir, le fondateur d’empruntis.com. Quelques chiffres : pour un prêt sur quinze ans, le taux fixe moyen a ainsi été ramené de 4,75 % en janvier à 4,20 % fin mai ; sur une durée de vingt ans, il est passé à 4,30 % fin mai, soit un repli de 0,15 % par rapport à avril. à cette date, depuis le plus fort de la crise des liquidités qui a ­touché les banques en octobre 2008 – le taux fixe sur vingt ans était alors de 5,40 % en moyenne – ce ­dernier avait cédé 1,1 %.

Une bonne nouvelle pour les emprunteurs

Arrivant à point nommé pour des acquéreurs largement désolvabilisés par la hausse des prix, cette baisse du loyer de l’argent a-t-elle une chance de se poursuivre ? Les experts y croient dur comme fer, même si l’actuelle remontée des taux longs peut entraîner une légère remontée des taux fixes. Pour plusieurs raisons. La première repose sur le fait qu’il n’est pas impossible que la BCE décide à nouveau de baisser son taux directeur afin de stimuler l’investissement des ménages et des entreprises et donc l’activité européenne dans sa globalité, entraînant par ricochet celle des taux de crédit immobilier. « C’est une assez forte probabilité », estime Florence Pisani, de Dexia Asset Management. La concurrence qui fait rage entre les établissements financiers pour attirer les emprunteurs est l’autre élément d’explication. En effet, le crédit immobilier reste l’arme numéro un des établissements bancaires, toujours à la conquête de nouveaux marchés. Espérant fidéliser leurs nouveaux clients en leur accordant un prêt à des conditions attractives, les banques comptent récupérer ce « petit cadeau », via les nombreux services financiers qu’elles proposent à leur clientèle. En clair, un prêt immobilier reste encore et toujours la principale vitrine commerciale des banques.
« Dans le contexte actuel, la période est particulièrement ­propice aux candidats à l’achat, car les banques restent ­vigilantes et attentives aux offres de la concurrence », déclare un expert. à la fin juillet, les taux fixes s’étaient stabilisés à 4,15 % sur quinze ans et à 4,30 % sur vingt ans, selon Empruntis.com. « Les ménages ont ainsi regagné leur niveau de solvabilité de janvier 2007 et ce, sans prendre en compte l’effet de la baisse des prix. Au total, la baisse des taux depuis octobre 2008 a fait reculer le coût total du crédit de près de 23 % », estime Cyril Blesson, de Seeds Finance.

La baisse des taux variables est encore plus importante

Au début de l’année 2008, les taux courts (Euribor) étaient bien plus ­élevés que les taux longs. Du coup, les crédits à taux variables étaient très chers, alors que les crédits à taux fixes, référencés sur les taux longs, étaient plus abordables. D’où la préférence des emprunteurs pour les crédits à taux fixe. Mais en décembre dernier, la donne a changé. Les taux courts sont repassés sous les taux longs, grâce aux interventions des banques centrales. Dans le sillage de la brutale politique d’assouplissement monétaire de la BCE, l’Euribor a donc chuté au cours de ces derniers mois, passant de 5,50 % en octobre 2008, à 1,33 % à la mi-août. L’effet est direct sur le taux des crédits à taux variables. « Bien qu’ils soient déjà très attractifs par rapport à ceux proposé ces derniers mois, nous anticipons un repli encore plus important des taux variables. Si l’emprunteur possède un dossier solide, il peut obtenir un crédit sur quinze ans à 3,60 % (capé 2) à taux variable, contre 4,15 % à taux fixe », explique un expert qui voit les taux variables passer assez rapidement sous la barre des 3 %. Certaines banques sont déjà en deçà de ce seuil.

Les banques se montrent prudentes

Cette baisse des taux est certes profitable pour les emprunteurs… à condition que les banques ne resserrent pas les conditions d’octroi du crédit. Face à la dégradation de la conjoncture, certaines banques ne se montrent plus aussi généreuses qu’au cours de la dernière décennie et restreignent leur distribution de crédits immobiliers. Même si ceux-ci, on l’a vu, constituent leur produit d’appel numéro un pour élargir leur clientèle. Alors que la distribution de prêts immobiliers a chuté de près de 40 % entre janvier 2008 et janvier 2009 selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, une enquête de la Banque de France réalisée au cours du premier trimestre indique que les conditions ­d’emprunt ­resteront restrictives cette année. Selon l’observatoire, le repli de la production des prêts à l’habitat serait compris entre 18 % et 25 %, pour atteindre au mieux 115 milliards d’euros d’ici à la fin 2009. Pourquoi ? Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole, fournit une explication : « La crise financière s’est traduite pour les institutions de crédit par des dépréciations ­d’actifs, exposés de près ou de loin aux subprimes, et des ­difficultés de refinancement. De plus, le marché immobilier est en nette correction, la ­conjoncture se dégrade et le chômage remonte, d’où un risque de remontée des défauts de crédits. Les banques sont donc devenues plus ­prudentes et sélectives. »
Selon l’économiste, il s’agit davantage d’une application plus « stricte » des critères d’octroi d’un crédit que d’un resserrement « marqué » de l’offre. « Les banques élargissent un peu leurs marges sur les prêts nouveaux, deviennent plus exigeantes en matière d’apport personnel et imposent des durées de remboursement plus courtes. Mais le resserrement de l’octroi de crédit à l’habitat est et devrait rester limité. Les banques françaises sont restées prudentes : prêts attribués au vu de la solvabilité de l’emprunteur, exigence d’un taux d’effort limité à un tiers du revenu, prêts amortis­sables majoritairement à taux fixe. Cela a empêché que se constitue une bulle du crédit et a limité les ­risques de ­défaillances », ajoute-t-il, précisant que, compte tenu de ces éléments et de la chute attendue des transactions et des prix immobiliers, une baisse de 25 % en moyenne de la ­production de nouveaux crédits à l’habitat est envisageable en 2009.

Attentisme des acheteurs potentiels

Mais cette prudence des banques n’est pas la seule explication. La baisse de la demande de prêt en provenance des particuliers doit aussi être évoquée. « La ­correction observée sur la ­production de prêts à l’habitat s’explique avant tout par la faiblesse de la demande, et notamment un attentisme marqué des acheteurs potentiels », estime Olivier Eluère. Des acheteurs potentiels dont la solvabilité s’est très nettement érodée ces dernières années à cause de la quasi-stagnation des salaires – la masse salariale devrait reculer de 1,5 % cette année selon le ministère de l’Economie, ce qui constitue une première – et du doublement des prix du mètre carré dans l’ancien observé au cours de la dernière décennie. Un comportement attentiste que devrait conforter la très nette remontée du chômage.

Les taux varient selon la nature de l’investissement

L’emprunteur muni d’un dossier solide n’aura guère de mal à financer l’acquisition de sa résidence principale à un taux intéressant. En revanche, cela se complique s’il souhaite emprunter pour réaliser un investissement ­locatif. « Le taux d’intérêt est souvent supérieur de 0,10 % à 0,20 % à celui qui aurait été accordé pour l’acquisition d’une résidence principale. En outre, les financements à 110 %, courants ces dernières années, ont disparu », explique-t-on chez Empruntis. Ces prêts qui n’exigeaient aucun apport et couvraient, outre le prix d’acquisition, les frais de notaire, ont montré leur limite avec les ­déboires rencontrés par certains investisseurs en Robien : ne trouvant pas de locataire, du moins pas au niveau de loyer envisagé lors du montage de l’opération, ils n’ont pu rembourser leur ­crédit, laissant l’établissement prêteur en possession d’un logement dont la vente ne lui permettait pas de se rembourser. « Ce qui explique la prudence des banques vis-à-vis des investissements locatifs. Elles demandent quasi systématiquement la domiciliation des revenus », précise-t-on chez Empruntis. Certaines banques s’avèrent toutefois plus souples que d’autres.
Quant au financement des travaux, il ne semble pas être contraint par un resserrement des conditions de crédit (voir notre interview, p.21). Compte tenu des multiples avantages financiers, tel le prêt à taux zéro, et fiscaux tels les crédits d’impôt verts, les banques ne rechignent pas à jouer leur rôle, surtout s’il s’agit de travaux qui augmentent la valeur du logement.

Fabien Auffret


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , PRET A TAUX VARIABLE , TAUX DU PRET




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