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Comment résoudre la crise du logement en France ? (Interview)

Comment résoudre la crise du logement en France ? (Interview)
Septembre 2009
Le Particulier Immo n° 256, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

En juin dernier, le Conseil d’état a présenté son rapport annuel. Cette année, un sujet « grand public » a été choisi : « Droit au logement, droit du logement ». Ce rapport dresse, sur 350 pages, un état des lieux précis et complet sur le logement en France aujourd’hui et analyse les raisons pour lesquelles le pays ne construit pas assez… ou pas assez bien.

Frédéric Tiberghein, conseiller d’état, rapporteur général

1990 : Président-directeur général de l’Entreprise générale de télécommunications
1994 :  Président-directeur général de Chronopost 1999 : Président-directeur général de Vediorbis et membre du directoire de Vedior NV
2007 : Rapporteur général de la section du rapport et des études du Conseil d’État

Pourquoi avoir voulu consacrer, cette année, le rapport annuel du Conseil d’État au logement ?

FT C’est la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (Dalo) qui a amené le Conseil d’État à s’intéresser au logement et à la notion de droit opposable. Cette loi ouvrant la possibilité d’un recours juridictionnel à tout citoyen à compter du 1er décembre 2008, le juge administratif s’est vu attribuer un nouveau rôle, celui d’être le garant du droit au logement opposable. Il fallait donc faire un tour d’horizon afin de comprendre le non-logement, le mal-logement. L’Insee ayant estimé à l’époque entre 600 000 et 800 000 le nombre d’ayants droit, le juge administratif craignait que le Dalo ne génère un contentieux de masse. En 2008, 855 recours seulement ont été enregistrés, mais ce chiffre va augmenter.

Quelles sont les incohérences qui ­entravent le droit au logement dans le paysage juridique actuel ?

FT Le rapport montre, tout au long des thèmes abordés, que le droit du logement procède par sédimentations successives. Les règles s’additionnent et sont rarement remises en cause, si bien que le paysage juridique est complexe et encombré. C’est un frein à la production de logements. Par ailleurs, la gouvernance est devenue très morcelée. D’un côté, il y a l’État qui légifère et lance de grands programmes, de l’autre des élus locaux qui maîtrisent l’urbanisme et le foncier. La décentralisation est une bonne chose, mais elle n’est pas encore aboutie. Par exemple, le zonage Robien-Scellier tel qu’il existe ne permet pas à l’État de flécher avec précison l’investissement privé. Les collectivités locales devraient disposer de davantage de latitude pour cibler les endroits où existe un besoin réel de logements en fixant elles-mêmes le taux de l’avantage fiscal accordé dans le cadre de l’investissement locatif à l’intérieur d’une fourchette qui tiendrait compte de la réalité des marchés locaux. Cela permettrait de mieux utiliser le zonage, et tout le monde y a intérêt.

Quelle pourrait être la contribution du propriétaire privé dans la mise en œuvre du droit au logement ?

FT Augmenter le nombre d’accédants pour résoudre le problème du logement en France n’est pas forcément une bonne idée. Il faut surtout développer le parc social et le parc locatif privé, ce dernier assurant seul la mobilité des jeunes sur le marché du travail. Les investisseurs institutionnels ayant vendu massivement leur patrimoine immobilier dans les années 1990, le parc locatif privé appartient essentiellement à de petits propriétaires particuliers. Ces derniers détiennent en moyenne 1,6 logement, ce qui fait que la gestion locative reste peu professionnalisée. Il faudrait pouvoir s’inspirer de ­l’Allemagne. Celle-ci dispose d’un parc locatif important, car l’investissement locatif y est considéré comme une activité économique à part entière, où l’investisseur a la possibilité d’amortir le bien acheté sur cinquante ans. La loi Robien a introduit cette idée mais en limitant l’amortissement à une durée trop courte. Une période de cinquante ans permettrait de développer un parc locatif privé dynamique et drainerait aussi bien les investisseurs institutionnels que particuliers. Donc, oui, le propriétaire privé peut contribuer à la mise en œuvre du droit au logement, en investissant. Mais pour cela, il faut ­encourager son investissement et professionnaliser la gestion. Il faudrait aussi que les locataires et les propriétaires disposent de vraies références de loyers qu’ils utiliseraient lors de la conclusion d’un nouveau bail. D’où la nécessité d’installer des observatoires de loyer auxquels tous pourraient spontanément se référer. Cela permettrait, comme en Allemagne, d’enrayer l’inflation des loyers, sans avoir à légiférer.

Le Conseil d’État préconise de ­développer une garantie universelle des risques locatifs (GURL) auprès des ­propriétaires immobiliers. Quels sont les derniers ­obstacles à sa mise en place ?

FT La garantie des risques locatifs telle qu’elle existe aujourd’hui présente un inconvénient majeur : elle permet d’identifier celui qui peut en bénéficier. Or, la pratique a révélé qu’en zone tendue, le propriétaire ne retient pas le candidat locataire titulaire du Pass-GRL. La GURL, qui garantirait tous les baux, serait ­financée par les locataires (avec le placement du dépôt de garantie) et par les ­propriétaires (avec le versement d’une prime ­d’assurance), le déficit –
100 millions d’euros – étant couvert par le 1 % logement (pour les salariés du secteur privé) et par l’État (pour les autres bénéficiaires). La GURL supprimerait les discriminations dans l’accès au logement, atténuerait les réticences de certains propriétaires à louer et baisserait le nombre d’expulsions en cours de bail. Le 19 mai dernier un accord a été conclu entre le patronat, les syndicats et les compagnies d’assurance, posant les règles essentielles de fonctionnement de la nouvelle GURL. Le cahier des charges entre l’État et l’UESL (Union d’économie sociale du logement) est en cours de définition et devrait être approuvé très prochainement. L’État, les partenaires sociaux et les propriétaires étant convaincus du bien-fondé du dispositif, il n’y a plus d’obstacles de principe à sa mise en place rapide. Celle-ci pourrait intervenir à la rentrée.

Propos recueillis par Laurence Roy


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , EXPULSION , GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS , GRL , INVESTISSEMENT LOCATIF , ROBIEN , SCELLIER




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