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Des travaux indispensables, mais à quel prix  ?

Septembre 2009
Le Particulier Immo n° 256, article complet.
Auteur : PHILIBERT (Maud)

Le projet de loi baptisé « Grenelle II » n’impose pas de norme commune d’amélioration de la performance énergétique. Mais les objectifs chiffrés qu’il poursuit semblent difficiles, voire impossibles à atteindre aux termes prévus, ne serait-ce qu’en raison de leur coût : financier, certes, mais aussi humain. Dès lors, comment faire pour préparer le terrain ?

« Nous courons, si nous ne faisons rien, à une double catastrophe, martèle Renaud Dhont, de l’ARC : appauvrissement d’une partie des ménages – obligés de consacrer une partie de plus en plus importante de leur revenu à leur chauffage – et catastrophe écologique. » « Nécessaires », c’est le terme repris majoritairement par les professionnels de la copropriété pour qualifier les travaux d’amélioration énergétique dans l’existant et la potentialité ouverte par le Grenelle II pour les réaliser. Même si le projet de loi ne fixe aucune obligation avant 2012. « Il s’agit déjà de préparer le terrain », rappelle Renaud Dhont, copilote du chantier copropriété au sein du comité stratégique Grenelle II. Nécessaires, ces travaux le sont sans doute, mais les sommes à mobiliser sont considérables. « Le moment du Grenelle II est en fait mal choisi, car les copropriétés connaissent pour beaucoup des problèmes de trésorerie », relève Claude Chétrit, responsable copropriété et membre de la chambre Fnaim de Paris. Et il est vrai que si le problème énergétique, la volonté politique de mettre en place une économie qui prenne davantage en compte les aspects du développement durable, sont des données sur lesquelles tout le monde s’accorde, la question de son financement est plus délicate. Qui va payer ? Les incitations fiscales mises en place sont-elles suffisantes ?
« L’une des plus grosses difficultés à résoudre reste la rénovation des bâtiments construits dans les années 1960 et 1970 et qui n’ont fait l’objet d’aucune réglementation thermique », commente David Rodrigues, responsable du service juridique de l’association Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV). Comment réduire la facture énergétique dans ce genre de bâtiment ? « Il est vain de vouloir isoler les fenêtres si les murs restent des passoires thermiques », poursuit David Rodrigues, qui enchaîne : « L’isolation par l’extérieur est possible pour des immeubles en double mitoyenneté, mais pour des îlots d’immeubles à quatre façades, la facture est vraiment trop lourde et la rénovation n’est pas concevable. Le temps de retour de l’amortissement serait beaucoup trop long. »

Une incitation fiscale certaine, mais méconnue

« Pour que le Grenelle soit intéressant, il faut pouvoir l’appliquer à l’ensemble des copropriétés. Certaines d’entre elles sont déjà en difficulté, il ne faut pas que le Grenelle aggrave leur sort ou ne vienne gonfler leurs rangs », s’inquiète Claude Chétrit. Il existe, certes, des incitations fiscales en direction des copropriétés. Mais, poursuit ce dernier, « elles restent méconnues des copropriétaires. En outre, la panoplie fiscale mise en place n’est pas assez incitative pour les particuliers, surtout en période de crise économique ». Un avis partagé par Pascal Payet, membre de la Fédération française du bâtiment, qui regrette que « les aides soient nombreuses, mais pas toujours très lisibles, hétéroclites, changeantes et compliquées : assiette, montant, conditions de ressources diffèrent, etc. ».
Pourtant, le prêt à taux zéro est le fer de lance de la dynamique des réductions du coût de l’énergie et des émissions de gaz à effet de serre. « Si l’on réalise des économies de l’ordre de 30 % à 40 % avec des taux zéro sur trois ou quatre ans, la modernisation de l’équipement permettra dans un premier temps de financer l’économie réalisée sur l’amortissement. Ainsi, les particuliers auraient, sans surcoût, amorti leur équipement, qui sera financé grâce au gain énergétique réalisé », avance Claude Chétrit. Même si cela paraît difficile à démontrer, faute d’instruments de mesure efficaces desdites économies en copropriété…

Sensibiliser petit à petit…

Le risque de résistance est réel, dans des copropriétés où l’enjeu est déjà de réaliser les travaux les plus urgents, dans un contexte de hausse des charges et de contraintes réglementaires croissantes. Sans oublier qu’en habitat collectif, les intérêts des uns coïncident rarement avec ceux des autres. Comment en effet concilier les exigences de celui qui habite au dernier étage et qui peut avoir un problème d’isolation par le haut, avec les intérêts des occupants des autres niveaux ? « Il faut commencer par des choses simples. Petit à petit, les habitants prendront conscience, dans les immeubles collectifs, que les comportements individuels doivent respecter l’intérêt collectif », soutient Claude Chétrit.
En effet, certaines mesures sont assez faciles à mettre en œuvre, comme l’installation de compteurs divisionnaires, pas très onéreuses. Reste l’inertie qui tient au fonctionnement de la copropriété elle-même. « Il peut être long et difficile de s’entendre sur les travaux, sur les montants, et la décision finale qui doit être prise en assemblée générale (AG) tarde souvent à venir », explique Pascal Payet, professionnel membre de la Fédération française du bâtiment. « Il faut d’abord une première décision en AG pour procéder à un audit, puis attendre la prochaine AG, un an plus tard, pour faire procéder à un appel d’offres qui tienne compte des solutions proposées par l’audit. Enfin, un an plus tard encore, l’AG prend la décision d’exécuter les travaux et en étudie le financement. Il ne faut donc pas attendre de grandes actions en copropriété avant 2011 », poursuit-il.
Le Grenelle a sous-estimé, semble-t-il, ce temps nécessaire à la prise de décision, et l’impact que cela aura sur les travaux de rénovation. La future loi Grenelle II va permettre de tirer la sonnette d’alarme, mais la copropriété n’est pas une entité aisée à mobiliser. Informer et sensibiliser : oui, mais sans doute la mise en place d’objectifs chiffrés est-elle prématurée.

Trouver des professionnels à compétence transversale

D’autant que, depuis le syndic jusqu’aux professionnels du bâtiment, la question reste entière de leur formation et de leur motivation pour conseiller et guider les copropriétaires vers la réalisation des objectifs visés. « Les bureaux d’études s’intéressent de plus en plus aux copropriétés », nuance Aurélie Pelade, de l’Agence locale de l’énergie de Lyon (voir interview p. 32). « Mais, ajoute-t-elle, ils ont aussi le sentiment que la démarche va être assez lourde et compliquée, sans garantie de résultat (…) et le nombre de décideurs auxquels ils ont affaire peut les freiner. »
La mesure d’abaissement des règles de majorité, lorsqu’il s’agira de faire voter des travaux d’économies d’énergie, est à ce titre une avancée. Mais pour qu’elle soit efficace, ajoute Aurélie Pelade, « il faut accompagner les copropriétés dans leur démarche et pouvoir compter sur un conseil syndical lui aussi fortement impliqué ». Un sentiment partagé par Renaud Dhont : « Le conseil syndical qui pilote un projet de rénovation énergétique doit être convaincu de l’intérêt du projet et en mesure techniquement d’y voir clair. Il faut donc, dans un premier temps, qu’il y ait une prise de conscience de l’ampleur du projet, et des personnes assez fortes pour le mener à bien. » À ce titre, signalons que dans le cadre des chantiers organisés par le comité stratégique du Grenelle, la Fnaim et l’ARC ont édité un guide du Bilan énergétique simplifié (BES)* qui a pour objet d’­autoformer syndic et conseils syndicaux aux notions de la thermique.
De même, ce bilan permettra aux gestionnaires immobiliers d’être mieux formés en matière de performance énergétique. S’agissant enfin des professionnels du bâtiment, l’enjeu est ici de trouver des personnes capables d’intégrer à leurs recommandations tous les paramètres techniques de l’immeuble, ainsi que les objectifs d’économie fixés par la copropriété. « Il faut pouvoir faire intervenir des professionnels dûment formés et capables d’appréhender de façon transversale les enjeux liés à la performance d’un immeuble, en prenant en compte tous les éléments : localisation géographique, type de construction, matériaux, isolation, aération, etc. », confirme Nicolas Serpette directeur communication du groupe Socotec. Une telle expertise ne peut se forger qu’au fil de l’expérience.

* Pour en savoir plus : « Copropriétés, le temps des économies d’énergie et du développement durable », Editions Vuibert.

Maud PHILIBERT


Mots-clés :

COPROPRIETE , ECONOMIE D'ENERGIE , ENVIRONNEMENT , TRAVAUX




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