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Le diagnostic obligatoire des installations électriques

Septembre 2009
Le Particulier Immo n° 256, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Depuis le 1er janvier 2009, les propriétaires qui mettent en vente un logement doivent ajouter un nouveau diagnostic au dossier déjà volumineux, dit Dossier de diagnostic technique (DDT), à remettre impérativement à leur acquéreur.

Les clés
- Quand et comment faire réaliser ce diagnostic
- Comment en interpréter les résultats
- Faut-il engager des travaux avant la vente ? Si oui, lesquels et à quel coût ?

Une nouvelle obligation

Ce diagnostic ne s’impose que si ­l’installation électrique du bien à vendre date de plus de quinze ans. Valable trois ans, il doit être effectué par un professionnel, certifié par un organisme lui-même accrédité par le Comité français de l’accréditation (Cofrac). On peut lui substituer une attestation de conformité de l’installation électrique, délivrée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel) et datant de moins de trois ans.
Le ­­vendeur doit remettre l’« état » ou l’attestation de conformité à l’acquéreur au plus tard au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à la signature de l’acte authentique. Dans le cas contraire, le diagnostic ­électrique ayant pour but de signaler à l’acquéreur les éventuels points faibles de l’installation électrique, la sanction pour le vendeur sera l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés, faculté que prévoient usuellement les contrats de vente.
La volonté des pouvoirs publics de sensibiliser les propriétaires aux dangers d’une installation défectueuse a commandé l’instauration de ce ­nouveau diagnostic. L’usage de ­l’énergie électrique expose, en effet, à deux types de risques : le risque d’incendie dû à une surchauffe des circuits consécutive à une surcharge ou à un court-circuit ; et le risque d’électrocution (ou a minima ­d’électrisation) en cas de contact avec un élément conducteur sous tension (prise, fil dénudé, appareil électrique détérioré…). « La conscience du danger est souvent absente en raison d’une confusion courante entre dysfonctionnement et insécurité. Une installation qui fonctionne bien peut se révéler très dangereuse et inversement », souligne Bruno Gendron, chef de projet sécurité électrique chez Promotelec. De même, l’âge d’une installation n’est pas forcément proportionnel à sa dangerosité : une installation bien exécutée il y a trente ans peut se révéler plus sûre qu’une installation plus récente ayant fait l’objet de bricolages maladroits.
En présence d’un diagnostic électrique « négatif », soit l’acquéreur tentera de faire le baisser le prix, connaissant les risques présentés par l’installation électrique ; soit le vendeur, anticipant, fera effectuer des travaux afin de ­vendre son bien au mieux.

Examiner, tester, mesurer

L’objectif du diagnostic est double : identifier, en vue de les éliminer ultérieurement, les matériels potentiellement dangereux ; et vérifier que des dispositifs efficaces de coupure du courant sont présents sur l’installation en cas d’incident, tel que « fuite » de courant ou surchauffe. Une installation électrique « sûre » doit respecter six exigences principales correspondant aux six points clés de contrôle du diagnostic (voir infographie p. 42).
Les anomalies de l’installation seront identifiées grâce à des contrôles visuels, des essais et mesures ­effectués à l’aide d’appareils spécifiques. Le diagnostic porte sur l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances. Il débute en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation du logement, plus connu sous le nom de « disjoncteur de branchement », pour s’achever aux bornes d’alimentation des appareils fixes (convecteurs, chauffe-eau, ­plaque de cuisson…) et aux socles des prises de courant. À l’intérieur même du logement, le diagnostic se limite à l’installation fixe et ne porte pas sur les circuits internes des appareils eux-mêmes. Ainsi, sont exclus les ­­­lave-linge, lave-vaisselle, fours ou plaques de cuisson…

Les limites du diagnostic

S’agissant des maisons individuelles, le diagnostic porte sur l’ensemble de l’installation électrique, alors que dans les immeubles collectifs, il exclut les parties communes de son champ d’investigation. « Un parti pris que l’on peut regretter et qui procède d’une approche juridique voulant que la « chose vendue » n’englobe pas les parties communes », ­commente Bruno Gendron… mais aussi de la prise en compte de la difficulté ­d’accès à certaines zones de ­l’immeuble. Les éléments situés en amont des tableaux privatifs – conducteur de terre principal (ou colonne de terre) aboutissant à la borne principale et reliant toutes les bornes d’étages qui regroupent les dérivations ­individuelles ­– ne sont donc pas examinés. Cependant, des mesures effectuées sur le circuit intérieur du logement permettront d’établir une présomption de l’existence ou non d’une installation efficace de mise à la terre. Et en cas de résultat du test non satisfaisant, un régime dérogatoire s’applique aux logements situés en immeuble collectif. Deux mesures compensatoires sont en effet acceptées : l’existence d’un ou plusieurs dispositifs différentiels haute sensibilité et une liaison équipotentielle supplémentaire, dans l’attente – parfois hypothétique – d’une installation collective de mise à la terre en bonne et due forme.
Autre limite du diagnostic : toutes les parties de l’installation intérieure non directement accessibles échappent à l’inspection. Il sera souvent impossible de s’assurer de la présence d’un conducteur de liaison équipotentielle sous une baignoire, ou de vérifier l’état de certaines prises de courant, sachant que le diagnostic s’effectue sans déplacement de meubles ni démontage de l’installation (à l’exception du tableau électrique). Aussi Bruno Gendron met-il en garde : « Les diagnostiqueurs doivent veiller à ne pas abuser des mentions “non vérifiable”, car en accumulant les incertitudes, elles vident le diagnostic de son sens ». S’il reconnaît volontiers les limites du diagnostic, Philippe Rabut, président de la Fédération Interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi), pointe les ­difficultés auxquelles sont confrontés les diagnostiqueurs : « généralement, le propriétaire n’est pas présent pour répondre à leurs questions, la visite se faisant avec l’agent immobilier et il arrive même que le compteur soit coupé, rendant certains tests et ­mesures impossibles, d’où un ­diagnostic incomplet », explique-t-il.

Un vocabulaire hermétique

Résolument positif, Patrice Bukisow, responsable du service technique ­­du Consuel, considère l’avènement du diagnostic comme une avancée vers plus de simplicité et de transparence :
« Toutes les anomalies susceptibles d’être rencontrées ont été codifiées dans la norme XP C 16-600 (voir encadré ci-dessus) et, point crucial, un accord a été trouvé sur les mesures tolérées en immeubles collectifs. »
Une clarification qui a permis ­l’élaboration d’un référentiel travaux* : à chaque défaillance de l’installation en termes de sécurité, correspond une intervention précise à effectuer. Alors qu’autrefois, chaque électricien devait se contenter de sa propre interprétation de l’’unique norme existante – NF C 15-100 –, s’appliquant aux bâtiments neufs. La concurrence peut donc aujourd’hui s’exercer à partir d’un cahier des charges standard, assurant plus de transparence pour le client.
Mais tous, diagnostiqueurs en tête, s’accordent sur un constat : les clients regimbent face au vocabulaire hermétique et au caractère « anxiogène » des diagnostics, dont la plupart présentent une impressionnante liste d’anomalies, laissant présager des­ ­travaux non moins impressionnants, susceptibles de se répercuter sur le prix de vente du bien. José Pereira, président de l’Union ­nationale ­artisanale pour l’équipement ­électrique souligne qu’un sérieux effort de vulgarisation reste à faire : « Il faudrait délivrer aux destinataires du diagnostic une information leur permettant de comprendre les anomalies sans les alarmer démesurément », avance-t-il. Une suggestion issue de constats de terrain : « Dès lors qu’ils sont sensibilisés, nos clients deviennent conscients des enjeux et ils sont souvent surpris de constater que le montant des travaux est moins conséquent que ce que ne le laissait présager la lecture du diagnostic », observe-t-il.
Sensible aux critiques concernant la lisibilité de ce dernier, l’Union technique de l’électricité (UTE), à laquelle l’Afnor délègue l’élaboration des normes électriques, travaille sur une nouvelle version de la norme XP C 16-600, plus claire. Attendue en fin d’année, elle devrait comprendre un lexique, ou une version « grand public » des mentions réglementaires.
Un effort d’autant plus nécessaire que le diagnostiqueur n’a pas reçu pour mission d’éclairer son client, le parti ayant été pris de limiter le diagnostic à un constat strictement codifié et exempt de préconisations. Préconisations qu’il serait, dans certains cas, bien en peine de fournir. Ainsi que le précise pudiquement Philippe Rabut : « Seule une minorité de diagnostiqueurs ont une formation initiale en électricité ou disposent d’une expérience professionnelle dans ce domaine. Nos adhérents ont une mission d’alerte sur les risques détectés et leur qualité principale est leur indépendance, garante de leur impartialité. »
Si Patrice Bukisow et Bruno Gendron regrettent la brièveté de la ­formation des diagnostiqueurs et auraient ­souhaité leur voir imposer un pré­requis de connaissances en électricité, ce n’est en effet pas le choix qui a été opéré par les pouvoirs publics. Une formation de trois ou quatre jours suffit à qualifier un diagnostiqueur. « Une dizaine de jours nous aurait semblé plus appropriée, surtout pour les personnes ne disposant pas d’un socle de connaissances. Cette formation de base que nous aurions ­souhaitée prérequise paraissait d’autant plus opportune qu’il s’agit de contrôler des bâtiments existants dont la technicité, la complexité, voire la « fantaisie » des installations peut désarçonner un novice ! », conclut Patrice Bukisow.
Quant aux agents immobiliers, ils ne semblent guère s’empresser de mettre en avant des diagnostics parfois susceptibles de faire échouer une vente. « Les diagnostics électriques ont tendance à rester au fond des dossiers » déplore Philippe Rabut, qui ajoute : « Comme pour le diagnostic de performance énergétique, nous en préconisons l’affichage dès l’annonce sur le net ou dans l’agence immobilière ». Un vœu pieu ?

Des travaux à géométrie variable

Alarmiste ou non, une fois le diagnostic en mains, vendeurs et acquéreurs vont le plus souvent tenter de convertir la liste d’anomalies en liste de travaux chiffrée. Des travaux dont l’étendue variera considérablement selon la date de l’installation, mais aussi selon l’objectif visé. La norme XP C 16-600 énonçant des exigences minimales, il est conseillé, dès lors que l’on envisage des travaux, d’aller au-delà des mesures tenant strictement à la sécurité pour tendre vers la conformité à la norme NF C 15-100 (voir encadré p. 46) s’appliquant aux installations neuves. Le respect de cette dernière norme garantit en effet, non seulement la sécurité de l’installation, mais également son bon fonctionnement et son adéquation avec les besoins de l’usager (spécifiant, par exemple, un nombre minimal de prises de courant par pièce). Pour les bâtiments existants, son application stricte peut se heurter à des ­difficultés techniques liées au bâti, ou se révéler trop coûteuse. Il n’est donc pas indispensable de la respecter à la lettre, même en cas de rénovation totale. A contrario, on peut aller au-delà du strict respect de la norme : une ­rénovation complète peut aussi être l’occasion de réduire la ­consommation énergétique grâce à des matériels de programmation et de régulation appropriés. « La ­décision d’entreprendre une rénovation ­complète mérite cependant réflexion car, aux travaux d’électricité, vont alors inévitablement s’ajouter ceux de la réfection des peintures et tapisseries, surtout si la nouvelle installation électrique est ­réalisée en “encastré”, ce qui suppose de pratiquer des saignées dans les murs », avertit José Pereira. Les résultats d’un diagnostic obligatoire peuvent donc conduire à réaliser des travaux d’une amplitude et d’un coût très variables (voir encadré p. 44). Il est donc plus que jamais déconseillé de se livrer à des travaux de décoration destinés à séduire un acquéreur avant de s’assurer que l’installation électrique ne nécessite pas une révision…


Mots-clés :

DIAGNOSTIC TECHNIQUE , ELECTRICITE , INSTALLATION ELECTRIQUE




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