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Immobilier : est-ce le moment d'acheter ?

Immobilier : est-ce le moment d'acheter ?
Septembre 2009
Le Particulier n° 1040, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

La baisse des prix des logements observée depuis plus d’un an semble se tasser. C’est peut-être le moment ou jamais d’en profiter, car le marché pourrait bien, dans un avenir proche, se révéler moins attractif.

« Extrêmement compliquée », c’est ainsi que Stéphane Imowicz, expert immobilier et président de la société de conseil en immobilier Ad Valorem, résume la conjoncture immobilière. Il est vrai que la crise que nous connaissons aujourd’hui ne ressemble à aucune de celles qui l’ont précédée. Même si la faillite des subprimes s’est déclarée pendant l’été 2007, ses effets ne se sont ressentis qu’en 2008. On a assisté à un effet boule-de-neige. Prises dans la tourmente financière, les banques ont augmenté leurs taux d’intérêt, supprimant ainsi l’accès au crédit d’acquéreurs arrivés aux limites de leur capacité financière après une augmentation des prix de 150 % en 10 ans ! Face à eux, les vendeurs étaient arqueboutés sur leurs prétentions tarifaires ; ce qui a abouti au blocage des transactions. « Au niveau national, le volume moyen des transactions a diminué d’environ 25 % en l’espace de 2 ans », constate Emmanuel Parot, analyste spécialisé dans l’immobilier à la société de Bourse Gilbert-Dupont. La contraction des ventes a été encore plus sensible dans la capitale avec une chute, estimée par les notaires parisiens, à 40 % de mars 2008 à mars 2009.
Dans un deuxième temps, on a assisté, non pas à un effondrement des prix, comme cela avait été le cas lors de la crise immobilière de 1995, mais à une décrue limitée : de 5 à 15 %, en moyenne, entre les 1ers semestres de 2008 et 2009. Autre différence avec le krach de 1995, cette baisse n’a pas affecté seulement des marchés traditionnellement spéculatifs, comme ceux de Paris ou de la Côte d’Azur, mais l’ensemble du territoire, avec plus ou moins d’impact. « Les prix ont baissé partout, mais avec des disparités », résume René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). « La baisse est de plus ou moins grande amplitude suivant les régions et les types de biens », confirment Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider, cofondateurs du réseau d’agences Laforêt Immobilier.
Enfin, contrairement à se qui s’est passé en 1995, la baisse des prix s’est accompagnée d’une inflexion sensible des taux d’intérêt. « Les taux fixes moyens ont diminué de 1,61 % pour s’établir aux alentours de 4 % », souligne Maurice Assouline, directeur général du courtier Cafpi. Sans doute sous l’effet conjugué de cette baisse des prix et des taux, agents immobiliers et notaires constatent aujourd’hui une légère reprise de l’activité, assortie d’un sensible ralentissement de la baisse des prix. « Entre juin 2009 et la même période un an plus tôt, les prix ont reculé, en moyenne, de 9,3 %. Mais on assiste à une pause puisque sur les 6 derniers mois, la baisse n’est plus que de 2,12 % », note Laurent Vimont, président de Century 21 France. Faut-il voir là un retournement de tendance ? Il est encore trop tôt pour le dire… D’autant que si reprise pérenne il y a, elle ne sera sans doute pas plus homogène que ne l’a été la crise, et ne devrait pas générer une envolée des prix. Quant aux taux, ils devraient rester stables, voire décroître légèrement. « Ils pourraient descendre un peu en deçà de 4 % à l’automne », pronostique Maurice Assouline. Le moment semble donc opportun de se poser la question d’acheter sa résidence principale ou… d’en changer. Voici notre analyse pour comprendre au mieux, en fonction de différents paramètres (localisation, type de bien, budget…), un marché immobilier aux multiples facettes.

Une baisse des prix à géographie variable

Les statistiques des professionnels font état, suivant les sources, de baisses annuelles oscillant entre 8 et 10 %. Mais il ne s’agit là que de moyennes et, en regardant les chiffres de plus près, on s’aperçoit que certains secteurs n’ont que modérément chuté (Paris et la majeure partie de sa première couronne, ou encore Lyon), tandis que d’autres ont vu leurs prix s’effondrer de 15 %, voire de 20 %. Le réseau d’agences Laforêt Immobilier pointe du doigt des décrochages significatifs en Normandie (– 10 % à Caen et Rouen, par exemple), en Bretagne (jusqu’à – 30 % à l’intérieur des terres), dans les Alpes (Chambéry et Grenoble perdent, respectivement, 11 et 15 %), ou dans certaines villes du Sud (Montpellier, pour ne citer qu’elle, enregistre des baisses allant jusqu’à 30 %). On s’aperçoit que les reculs les plus importants affectent généralement les secteurs dont les prix s’étaient littéralement envolés, parfois un peu artificiellement. « Dans le Périgord, par exemple, les Anglais avaient fait flamber le marché. Aujourd’hui, les prix accusent une chute supérieure à 20 % », témoigne Jean-Michel Ciuch, du Crédit foncier. Sanction identique – même si la baisse est moindre – dans les arrondissements périphériques de la capitale ou dans certaines communes de sa deuxième couronne, qui avaient vu leurs prix augmenter exagérément. Les premiers avec l’arrivée d’acheteurs qui n’avaient plus les moyens de se loger dans les arrondissements centraux, et les secondes avec l’afflux de banlieusards contraints d’acheter au-delà de la première couronne pour gagner quelques mètres carrés. La hausse disproportionnée des prix consécutive à ce phénomène dit « de l’escargot » se paie aujourd’hui au prix fort. « À Paris, la baisse a été particulièrement sensible dans les XIXe et XXe arrondissements ainsi que dans le XVIe sud. En Île-de-France, des communes éloignées de Paris, comme Franconville, Les Ulis ou Montigny-le-Bretonneux, ont vu leurs prix perdre de 10 à 15 % en un an », confirme Sébastien de Lafond, fondateur du site Internet Meilleursagents.com. Dans le même temps, à en croire les notaires parisiens, le très chic VIIe arrondissement progressait de 4,2 %, et la sélecte commune de Neuilly, dans les Hauts-de-Seine, conservait des prix quasiment stables (– 0,6 %) ; tandis que les banlieues limitrophes de la capitale (Asnières, Clichy, Courbevoie, Fontenay-sous-Bois, Montrouge ou Vincennes) enregistraient des baisses modérées, inférieures à 5 %. Les professionnels voient dans ces résultats le symbole d’un retour à un marché qualitatif. « Dans un marché euphorique, tout monte, les biens prisés ou moins prisés. On a même constaté parfois que des valeurs sûres augmentaient moins vite que des logements moins bien situés ou de moindre qualité. Quand la baisse arrive, en revanche, ce sont eux qui sont le plus touchés », assure Sébastien de Lafond.

Des acheteurs plus âpres à la négociation

« Les acheteurs sont devenus plus sélectifs et affinent leur budget. Ils tiennent compte d’un grand nombre de paramètres », souligne Jean-François Buet, président de la Fnaim Côte-d’Or. « Les gens n’achètent plus n’importe quoi à n’importe quel prix », renchérit Gilbert Chouchana, responsable de plusieurs agences Laforêt à Paris. Une quête de sélectivité dont pâtissent, nous l’avons vu, les secteurs traditionnellement peu cotés, mais aussi, les biens présentant un ou plusieurs défauts. Et ce, quelle que soit leur localisation géographique. Ainsi, les constructions des années 60-70, qui se voient reprocher pêle-mêle : une architecture un peu ingrate, des charges élevées ainsi qu’une piètre isolation phonique, ont vu leurs prix sensiblement décroître. « Dans certains quartiers de Lille, ces biens ont perdu plus de 8 % en un an. Ils recommencent néanmoins, depuis peu, à intéresser les acheteurs », confie Benoît Lambelin, responsable de quatre agences Laforêt. À Lyon, en revanche, les acheteurs potentiels devront s’armer d’un peu de patience. « Malgré des charges élevées, supérieures à 2,30 €/m², les copropriétés des années 70 avaient considérablement augmenté pour atteindre, dans le quartier de la Tête d’Or, par exemple, plus de 3 000 €/m². Les prix sont aujourd’hui redescendus en deçà de ce niveau. Mais les acheteurs ne se manifesteront pas tant qu’ils n’auront pas atteint 2 700 €/m² », pronostique Gilles Vaudois, responsable de quatre agences Laforêt dans la capitale des Gaules.
Les acquéreurs se montrent aussi particulièrement âpres à la négociation lorsqu’ils sont confrontés à une distribution non fonctionnelle des pièces, à l’absence de placards, ou encore à l’éloignement des commerces et des transports en commun. Signe des temps, le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) commence, lui aussi, à peser dans la balance. « Autour de Dijon, les maisons dont le DPE est mauvais peinent à se vendre », constate Jean-François Buet qui, par ailleurs, « estime à 10 % le potentiel de baisse sur ce type de biens ». Enfin, longtemps prisés des acheteurs, qui voyaient là un moyen d’acheter avec une décote importante, les logements nécessitant des travaux sont moins demandés.

Marché grippé pour les grandes surfaces et dynamique pour les petites

Cela étant, même dépourvus du moindre défaut, certains biens ne se vendent qu’avec difficultés. C’est notamment le cas des appartements familiaux de quatre pièces et plus. Ceux-ci ont, selon le réseau Laforêt, baissé de 6,5 % (pour les quatre pièces) et de 4,9 % (pour les cinq pièces et plus) au 1er semestre 2009, alors que l’ensemble des biens perdait 3,5 %. Ce recul des grandes surfaces est un dénominateur commun à l’ensemble des grandes villes, y compris Paris, où la valeur des quatre pièces a décru d’un peu plus de 8 % lors des 6 premiers mois de l’année (contre – 2,4 % tous biens confondus pendant la même période). « Les acquéreurs de ces biens ne peuvent pas faire une offre avant d’avoir revendu leur propre logement, analysent Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider. Le recours au prêt relais paraît, en effet, trop risqué aujourd’hui. Et faute de cet arbitrage indispensable, les transactions sont bloquées. » Pour vendre, les propriétaires de grands appartements seront sans doute contraints de diminuer leurs prétentions. Les maisons de grande taille (plus de 120 m²) peinent aussi à trouver acquéreur. Mais il n’y a pas de baisse des prix à attendre dans l’immédiat. « Les vendeurs restent campés sur leur position ou retirent le bien de la vente si l’offre leur paraît trop modeste. Par conséquent, ce marché ne semble pas affecté par la tendance baissière », commentent les cofondateurs du réseau Laforêt. Un phénomène que l’on rencontre dans un certain nombre de communes résidentielles. « Dans le Val-de-Marne, par exemple, les vendeurs des grosses propriétés de Saint-Maur-des-Fossés, La Varenne-Saint-Hilaire ou Nogent-sur-Marne ont, en général, les moyens d’attendre. Les prix ne baissent pas mais le nombre de transactions est en chute libre », explique l’agent Laforêt Éric Hallegouet. Pas de négociations non plus à espérer sur le marché des petites surfaces (studios et deux pièces) qui, loin d’être atone, est alimenté à la fois par des investisseurs qui abandonnent les valeurs boursières au profit de la pierre et par des primo-accédants. Selon le réseau Laforêt, au 1er semestre 2009, les studios ont sensiblement moins baissé que l’ensemble des biens au niveau national (– 1,8 % contre – 3,5 %). Selon les mêmes sources, ils n’auraient perdu que 1,4 % à Nice et 0,9 % à Strasbourg, alors que le marché immobilier de ces deux villes plongeait de 5 %. Dans certaines villes, comme à Lyon, les studios se sont même appréciés (voir p. 48). Mais toutes les communes ne sont pas logées à la même enseigne. Ainsi, le nombre pléthorique de studios construits à Chambéry et à Grenoble a contribué à faire chuter des prix qui, malgré cela, restent encore négociables !

Un marché favorable aux acheteurs… pour le moment

Les conditions se révèlent aujourd’hui particulièrement favorables aux acheteurs, qui commencent à en prendre conscience, voire à en abuser dans la négociation. Quoi qu’il en soit, les baisses enregistrées ces 12 derniers mois semblent les avoir décidés à franchir de nouveau le seuil des agences immobilières. Laurent Vimont se livre à une rapide démonstration chiffrée : « Dès que les prix diminuent significativement, les ventes repartent. Par exemple, sur les 12 derniers mois, dans les Yvelines, les prix des maisons ont baissé de 12 % et le volume des transactions a augmenté jusqu’à atteindre son niveau du 1er semestre 2008. »
Les prix ne constituent pas la seule variable susceptible d’avoir une influence sur le pouvoir d’achat des acquéreurs ; les taux des crédits immobiliers entrent aussi en ligne de compte. Or, ils ont baissé sans discontinuer depuis l’automne 2008 (voir p. 44-45). « Aujourd’hui, il est possible d’emprunter à taux fixe à 4,10 % sur 15 ans et à 4,30 % sur 20 ans. Ce qui signifie que les meilleurs dossiers peuvent obtenir 3,85 % sur 15 ans et 3,99 % sur 20 ans », explique Geoffroy Bragadir, directeur général d’Empruntis. Une baisse des taux dont ont particulièrement profité les primo-accédants. « Au printemps dernier, j’ai vendu un deux pièces à une jeune diplômée récemment entrée dans la vie active. Son ratio d’endettement était de 33 %, ce qui lui a permis de devenir propriétaire. Huit mois plus tôt, ce ratio aurait été de 42 %, rendant impossible tout projet immobilier », note Gilbert Chouchana. Accéder à la propriété s’avère donc particulièrement opportun dans le contexte actuel : les prix des petites surfaces n’ont qu’un potentiel limité de baisse, de nombreuses mesures à destination des primo-accédants viennent d’être instaurées et sont limitées dans le temps (le doublement du prêt à taux zéro, par exemple) et, par le jeu de l’indexation à l’IRL (indice de référence des loyers), la progression des loyers en cours de bail se poursuit.
Mais lorsque l’on n’est pas primo-accédant, il faut vendre avant d’acheter, à moins d’avoir recours au crédit relais. Si cette solution vous rebute, jouez la carte de la sécurité et proposez le bien à son juste prix : cette stratégie se révèle souvent gagnante. « À Gagny, en Seine-Saint-Denis, il y a plus de 200 maisons du même modèle entre 270 000 et 280 000 € qui attendent aujourd’hui preneur. Un propriétaire pressé a écouté nos conseils et a proposé son bien à 240 000 € : il est parti en 8 jours ! », confie Thierry Delesalle, notaire dans le Ier arrondissement de Paris. D’autant que vous avez une forte probabilité de récupérer la remise consentie à votre acquéreur sur le bien que vous allez vous-même acheter. En effet, certains vendeurs sont aujourd’hui plus réceptifs aux offres d’achat… à la baisse. Mais quitte à négocier, faites-le avec finesse. « On voit des acquéreurs faire des offres ridicules, voire une proposition par téléphone sans même se déplacer pour visiter », déplore Jean-François Buet. Mieux vaut écouter les conseils de Stéphane Imowicz : « Si aujourd’hui, il peut s’avérer opportun de négocier un bien dont le prix semble trop élevé, il faut garder un certain réalisme. Ceux qui veulent “faire un coup” se sont trompés d’époque et risquent de se faire souffler une affaire. » Vous voilà prévenus…

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

CONSTRUCTION IMMOBILIERE , CREDIT IMMOBILIER , ILE-DE-FRANCE , LOGEMENT NEUF , MARCHE IMMOBILIER , PARIS , PROVINCE




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