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Comment faire pour sortir d'une indivision successorale

Comment faire pour sortir d'une indivision successorale
Septembre 2009
Le Particulier n° 1040, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Après le décès de leurs deux parents, les héritiers se retrouvent collectivement propriétaires d’un patrimoine. Or, cette situation, appelée indivision, n’est pas toujours facile à gérer. La loi, qui précise que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », prévoit plusieurs portes de sortie, individuelles ou collectives.

Proposez le rachat de votre part

Si vous souhaitez sortir d’une situation d’indivision survenue après un héritage, la première solution est de céder votre part aux autres héritiers. Dans cette hypothèse, l’indivision se maintiendra entre eux et vous ne serez plus concerné par la gestion du ou des bien(s) dont vous avez hérité. Bien sûr, si vous n’êtes que deux héritiers en indivision, l’acquéreur de vos parts deviendra l’unique propriétaire et l’indivision prendra fin.

Vous vendez vos droits aux autres héritiers

Cette vente de droits s’appelle une « licitation ». Dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit obligatoirement être passée devant notaire, car elle doit être publiée au bureau des hypothèques. Notez que les frais de notaire (émoluments proportionnels, émoluments de formalités, taxe de 1,1 % au profit du Trésor, salaire du conservateur des hypothèques), seront à la charge du ou des héritiers acquéreurs. Sur le plan fiscal, il faut savoir que cette opération est plus intéressante qu’une vente immobilière classique puisqu’elle est soumise à des droits de 1,1 % (comme les frais de partage) et non à la taxe de 5,09 % qui affecte les autres ventes, notamment celles destinées à une personne extérieure à l’indivision.

Vous vendez vos droits à un tiers

Même si, dans les faits, cela reste exceptionnel, il est possible de vendre ses droits à un tiers plutôt qu’à sa fratrie. Mais cette personne sera alors en indivision avec vos frères et sœurs… Une situation peu ordinaire que la loi encadre fortement, afin de protéger les héritiers. Ceux-ci bénéficient donc d’un droit de préemption sur la part que vous, cohéritier, annoncez vouloir céder (art. 815-14 du code civil). Si vous voulez vendre à un tiers un bien indivis, vous devez, comme l’a rappelé récemment la Cour de cassation (civ. 1re du 28.1.09, n° 07-18120), notifier aux autres indivisaires, par voie d’huissier, le nom, le domicile et la profession de l’acquéreur pressenti. À défaut, la vente pourra être annulée. Dans le délai d’un mois après cette notification, tout indivisaire pourra vous faire savoir (toujours par voie d’huissier) qu’il exerce son droit de préemption aux prix et conditions que vous lui avez notifiés. L’acte de vente devra alors être signé dans un délai de 2 mois à compter de la date d’envoi de la réponse.
Si rien n’a été fait, passé ce délai, vous pouvez mettre en demeure le ou les autre(s) indivisaire(s) de signer l’acte. Si, 15 jours plus tard, la mise en demeure est restée sans effet, la déclaration de préemption est annulée et vous êtes libre de vendre à qui vous voulez. Lorsque plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont censés acquérir ensemble votre part, chacun en proportion de ses droits dans l’indivision.

Tentez la vente collective du bien

Jusqu’en mai 2009, pour vendre un bien soumis à un régime d’indivision, il fallait réunir l’unanimité des indivisaires. Ce qui pouvait être difficile et aboutir à bloquer la situation. Le législateur a souhaité faciliter cette opération (loi n° 2009-526 du 12.5.09, dite de simplification du droit, art. 6) : désormais, si l’indivision porte sur la pleine propriété d’un bien et si vous (seul ou avec d’autres indivisaires) détenez au moins les deux tiers des droits, vous pouvez décider de le vendre, même si un ou plusieurs autres indivisaires s’y opposent ou ne font pas connaître leur position (art. 815-5-1 du nouveau code civil). La demande doit émaner d’une majorité portant sur les deux tiers des droits indivis et non sur les deux tiers des indivisaires, ce qui peut être totalement différent. Par exemple, un héritier gratifié par testament d’un bien supplémentaire possède une part plus grande dans l’indivision successorale. Un indivisaire peut même détenir à lui seul les deux tiers des droits. C’est le cas lorsque les héritiers sont deux enfants, et que l’un des deux a reçu par testament toute la quotité disponible (part qui représente un tiers de la succession) en plus de ce qu’il reçoit légalement (un tiers).

Adressez-vous à votre notaire

Concrètement, vous devez formuler votre volonté de vendre devant notaire, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’un bien meuble. Il devra vous conseiller au mieux. Il vérifiera d’abord que votre demande est recevable, puis mettra en œuvre la procédure. Il dispose d’un mois pour informer (par acte d’huissier) les autres indivisaires de votre volonté de vendre. Ceux-ci ont alors 3 mois pour donner leur accord ou s’opposer à la vente. À l’expiration de ce délai, leur silence sera assimilé à un refus. Le notaire devra constater le refus ou la non-réponse des autres indivisaires dans un « procès-verbal de difficultés ». Ce qui permettra ultérieurement à un juge d’avoir un exposé fiable de la situation. Car si vous souhaitez toujours vendre, malgré l’opposition ou l’absence de réponse d’une minorité d’héritiers, vous devrez présenter votre demande au tribunal de grande instance (TGI).

Le tribunal peut autoriser la vente aux enchères

Le TGI autorisera la vente si elle ne porte pas un préjudice (moral ou financier) excessif aux autres indivisaires. Ce critère reste vague, et devra être précisé par les tribunaux.
Si elle a lieu, la vente sera strictement encadrée : elle ne pourra pas se faire à l’amiable, au profit d’un acquéreur précis, mais devra s’effectuer par licitation, c’est-à-dire aux enchères, soit à la barre du
tribunal, soit à l’étude du notaire (art. 1272 du CPC), dans les conditions fixées par le tribunal. Les biens seront cédés au plus offrant, c’est-à-dire, normalement, au prix du marché, mais ce n’est pas garanti.

Attention

Cette procédure de vente est impossible en présence d’un indivisaire placé sous un régime de protection (curatelle, tutelle), absent ou hors d’état de manifester sa volonté par suite d’un éloignement. Dans ces circonstances, seul un partage (amiable ou judiciaire) sera possible. Cette démarche n’est pas non plus autorisée lorsque l’indivision porte sur des biens démembrés. Une autre procédure est prévue dans ce cas, aux articles 817 à 819 du code civil.

Demandez un partage amiable des biens

Si la composition du patrimoine s’y prête, c’est-à-dire si l’indivision porte sur plusieurs biens, vous pouvez proposer un partage amiable de la succession.
Cette opération, qui consiste à répartir les biens entre les indivisaires en proportion de leurs droits dans l’indivision (art. 826 du code civil), suppose l’accord de tous sur le principe et les modalités de partage.
Il s’agit souvent d’un moment délicat dans une succession.

Tous les indivisaires doivent être réunis

Normalement, ce partage amiable doit se faire en présence de l’ensemble des indivisaires. Toutefois, si l’un d’entre eux fait l’objet d’une mesure de protection juridique (tutelle, curatelle), s’il est présumé absent, s’il se trouve hors d’état de manifester sa volonté par suite d’un éloignement, ou bien s’il est mineur, il n’est pas tenu d’être présent. Le partage devra alors être autorisé soit par le juge des tutelles, soit par le conseil de famille s’il existe. Avant de procéder au partage, les biens devront être évalués (demandez conseil à votre notaire pour savoir à qui confier cette estimation). Ils devront être affectés aux uns et aux autres en fonction de leurs droits dans la succession. Si un indivisaire reçoit un bien d’une valeur supérieure à ses droits, il devra verser aux autres une compensation financière, que l’on appelle une soulte.

Le recours à un notaire est parfois indispensable

Lorsqu’il ne s’agit que de biens mobiliers (voiture, compte bancaire, etc.), vous pouvez procéder au partage entre vous éventuellement en rédigeant une convention de partage sous seing privé. Mais dès lors qu’un bien immobilier figure dans l’indivision, le recours à un notaire est indispensable. Ce dernier va établir un « acte liquidatif » qui formalisera la solution sur laquelle les indivisaires se sont mis d’accord, et déterminera la part de chacun et la façon dont elle sera attribuée (en argent, en nature…).

Asavoir

Si un immeuble en indivision reste vacant parce que les héritiers n’arrivent pas à se mettre d’accord, sachez qu’ils n’ont pas à payer la taxe sur les logements vacants. Le tribunal administratif de Paris vient, en effet, de juger que lorsque la situation est totalement bloquée entre des indivisaires ne parvenant pas à trouver un accord en vue d’un partage, cette taxe n’est pas due. Les juges ont considéré que, dans ce cas, la vacance était indépendante de la volonté du contribuable (TA de Paris du 27.5.09, n° 0418341).

Provoquez un partage judiciaire

Dans l’hypothèse d’une mésentente ou d’un désaccord sur la valeur des biens à partager, vous n’avez pas le choix, vous devez mettre en œuvre un partage judiciaire (art. 840 du code civil). C’est le TGI du lieu d’ouverture de la succession qui est compétent. Cette procédure nécessite le recours à un avocat. Adressez-vous, de préférence, à un spécialiste du droit des successions.

Déposez une assignation au tribunal

Si vous avez l’intention de demander un partage judiciaire, vous devez déposer une assignation au TGI (qui sera adressée par voie d’huissier aux autres indivisaires), en l’accompagnant d’un descriptif sommaire des biens à partager. Une requête conjointe de plusieurs indivisaires est également possible. Dans tous les cas, l’assignation devra indiquer pourquoi une solution amiable (cession de parts, vente à un tiers, partage amiable…) n’a pas pu aboutir. Cela permettra au juge d’avoir une vision précise de la situation. Le TGI va alors nommer un notaire chargé de procéder au partage. Il peut être choisi par les indivisaires ou bien être commis d’office par le juge en cas de désaccord entre les indivisaires. Lorsque le patrimoine est difficilement partageable (notamment s’il n’y a pas suffisamment de biens pour que chaque indivisaire en reçoive un), l’opération peut nécessiter la vente du ou des biens indivis aux enchères. C’est très souvent le cas lorsque le partage porte sur un bien immobilier. Le notaire commis devra ensuite chercher un acquéreur, ce qui ne vous empêche pas de proposer quelqu’un ou bien de vous porter acquéreur vous-même.

Le bien sera attribué à un héritier ou vendu

À ce stade, l’un des coïndivisaires peut encore refuser de procéder à la vente. Le notaire doit alors dresser un procès-verbal de difficultés qui sera transmis à un juge-commissaire. À charge pour ce dernier d’établir un rapport destiné au tribunal, qui décidera de faire procéder soit à l’attribution préférentielle du bien (le juge attribue le bien à un héritier qui le souhaite, à charge pour lui de verser une soulte aux autres), soit à sa vente aux enchères à la barre du tribunal. Après la vente, le notaire dressera un acte liquidatif indiquant la répartition du prix de vente entre les héritiers. Sachez qu’une fois la procédure judiciaire engagée, les indivisaires peuvent y mettre fin à tout moment et revenir vers un partage amiable.

Caroline Mazodier

Avec notre partenaire Droit Finances : » Quand faut-il renoncer à un héritage ? 


Mots-clés :

CURATELLE , INDIVISION , SUCCESSION , TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS , TUTELLE , VENTE AUX ENCHERES




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