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La surface habitable d'un logement à louer

La surface habitable d'un logement à louer
Septembre 2009
Le Particulier n° 1040, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Depuis la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi Boutin, n° 2009-323 du 25.3.09), les bailleurs doivent mentionner, dans le contrat de bail, la surface habitable du logement. Cette obligation ne s’applique qu’aux baux d’habitation régis par la loi de 1989 et conclus après l’entrée en vigueur de la loi Boutin, le 27 mars 2009. Voici ce que recouvre la notion de surface habitable selon le code de la construction et les tribunaux.

Mesurer la surface est désormais obligatoire pour les bailleurs

Jusqu’en mars 2009, mentionner le nombre de mètres carrés d’un logement dans le contrat de bail était une simple option pour les bailleurs. Aujourd’hui, cette indication est devenue obligatoire pour tous les contrats de location nue conclus après le 27 mars 2009. Mais que faut-il inclure exactement dans la surface habitable ? Cette notion est définie à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de « la surface de plancher construite », de laquelle il faut déduire « les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». La loi précise plus loin qu’il ne faut pas non plus tenir compte des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, ni de la superficie des combles non aménagés, des caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, dépendances du logement, vérandas et autres volumes vitrés. Cette définition ne coïncide pas avec celle de « surface privative » issue de la loi Carrez (n° 96-1107 du 18.12.96), notion que les propriétaires sont pourtant plus habitués à manier, puisque sa mention est obligatoire depuis 15 ans dans les contrats de vente immobilière. Pas plus qu’elle ne correspond aux notions de « surface utile » utilisée par le fisc, ou de surface hors œuvre, nécessaire pour remplir certaines demandes administratives (voir p. 62-63).

Que risquez-vous si le bail n’est pas conforme ?

En principe, un contrat de bail qui ne comporte pas les mentions rendues obligatoires par la loi de 1989 (art. 3) est susceptible d’être annulé à la demande du locataire. Cela étant, un locataire a rarement intérêt à mettre fin au contrat de cette manière. En dehors de l’annulation, la loi prévoit qu’il peut demander l’établissement d’un nouveau bail, qui mentionne la bonne superficie. Mais un locataire s’estimant lésé par l’indication d’une superficie erronée peut-il également demander une réduction du montant du loyer ? Pour l’instant, les juges l’ont toujours refusé, car le prix du loyer ne dépend pas que du nombre de m2 dans le logement. De plus, ce renforcement de la loi de 1989 par la loi Boutin n’a pas été décidé dans un souci de protection des locataires, mais plutôt afin de faciliter l’instruction des demandes d’hébergement faites dans le cadre de la loi sur le logement opposable (loi Dalo n° 2007-290 du 5.3.07). En effet, l’indication de la surface habitable dans le contrat de bail permettra à l’administration de vérifier rapidement si une famille qui fait une demande dans le cadre de la loi Dalo est bien dans une situation prioritaire (du fait d’une « suroccupation » du logement).

Caroline Mazodier


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , BALCON , COMBLES , SURFACE DU LOGEMENT




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