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Bien choisir l'assurance d'un emprunt immobilier

Bien choisir l'assurance d'un emprunt immobilier
Septembre 2009
Le Particulier n° 1040, article complet.
Auteur : FERRON (Aurélien)

Assurer un emprunt immobilier est toujours exigé par les banques, qui proposent leurs propres contrats. Mais ceux-ci sont rarement les plus performants. Voici les points clés à étudier afin de faire jouer la concurrence pour couvrir au mieux un crédit immobilier.

C’est encore aujourd’hui la norme : pour assurer leur crédit immobilier, 9 emprunteurs sur 10 souscrivent l’assurance proposée par leur banquier sans consulter la concurrence. À tort. Car il est tout à fait possible d’assurer son crédit avec un contrat externe à la banque (on parle alors de « délégation d’assurance »). Avec, à la clé, une économie qui peut dépasser 5 000 € pour un emprunt de 150 000 € sur 15 ans (ou 10 000 € pour 200 000 € sur 20 ans). De surcroît, il est aussi possible d’y gagner en termes de qualité, les contrats des banques n’étant pas forcément les meilleurs ! Or, faute d’avoir lu les clauses de leur contrat d’assurance lors de sa souscription, trop d’emprunteurs se retrouvent ensuite pas ou mal couverts en cas de sinistre. Parce que leur arrêt de travail n’est pas suffisamment long pour être indemnisé, leur dépression nerveuse exclue des garanties, ou la cause de leur décès non prise en charge… Les réclamations sont d’ailleurs nombreuses : 45 % des litiges portés en 2007 devant le médiateur de la Fédération française des sociétés d’assurances (FFSA) portaient sur l’assurance emprunteur, très loin devant les conflits occasionnés par les assurances multirisques habitation (7 %) ou automobile (5 %).

Vers plus de transparence

La volonté du gouvernement d’accroître la transparence dans ce secteur devrait pourtant changer la donne. Sous sa pression, banques et assureurs se sont engagés, depuis le 1er juillet, à distribuer une fiche d’information standardisée à leurs clients, leur permettant d’appréhender les principales garanties de leur contrat. Surtout, la réforme du crédit à la consommation, en cours de discussion au Parlement, prévoit de modifier l’article L. 312-8 du code de la consommation (CC), qui autorise le prêteur à imposer l’assurance bancaire de son choix lors de la souscription d’un crédit immobilier. Dès 2010, l’offre du banquier devrait préciser que l’emprunteur peut souscrire un contrat équivalent auprès de l’assureur de son choix et que la banque ne pourra s’y opposer s’il propose « un niveau de garantie équivalent ». Certes, le banquier aura toujours la possibilité de refuser une délégation d’assurance s’il juge ses garanties insuffisantes. Mais, d’ores et déjà, de nombreux assureurs, comme Aviva, Covéa (GMF, Maaf, MMA) ou la Macif, auparavant quasi inexistants sur ce marché, se lancent dans la bataille pour concurrencer les contrats d’assurance bancaires, et rejoignent ainsi les pionniers de la délégation d’assurance que sont AFI Europe, Alico (ex-AIG Vie), April ou Cardif (filiale de BNP Paribas).
Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons passé au crible les assurances commercialisées dans 8 grands établissements bancaires, ainsi que 12 contrats alternatifs. Attention, car parmi ces derniers, certains, comme ceux d’AFI Europe, Alico ou Cardif, sont uniquement distribués par l’intermédiaire de courtiers en crédit (comme Cafpi, Empruntis ou Meilleurtaux), de courtiers en assurance ou via des comparateurs sur Internet (www.assurland.com, www.kelassur.com…), alors que d’autres (April, Macif…) peuvent aussi faire l’objet d’une souscription directe sur leur site Internet. Mais tous s’engagent à fournir une réponse rapide (sous 24 à 48 heures, pour des cas peu complexes).

La banque dicte le niveau de garantie qu’elle souhaite

Sans être une obligation légale, la souscription d’une assurance est une condition quasi systématique posée par le banquier pour l’octroi d’un prêt immobilier. Pour lui, c’est un moyen de se couvrir contre une défaillance éventuelle de l’emprunteur en cas de décès ou de perte d’autonomie (par une garantie dénommée PTIA, pour « perte totale et irréversible d’autonomie »). Sauf pour les investisseurs locatifs ou les emprunteurs âgés, le banquier va aussi exiger d’être assuré en cas d’incapacité de travail (ITT pour « incapacité temporaire de travail ») et d’invalidité (IP pour « invalidité permanente »). Si le banquier est le bénéficiaire direct de ces assurances en cas d’accident de la vie ou de décès de l’emprunteur, ce dernier, ainsi que ses proches, sont également protégés : en cas de coup dur, ils ne risquent pas d’être submergés par les mensualités à payer, du moins si l’assurance souscrite est de bonne qualité. D’ailleurs, même si sa souscription reste encore marginale, une option « perte d’emploi » est également souvent proposée.
Pour la souscription d’une assurance « décès-invalidité », il faut choisir un niveau de couverture. Très souvent, à l’occasion d’un emprunt contracté à deux, le couple opte pour la formule 50 %/50 %. Si l’un des deux décède, seule la moitié du crédit est alors soldée, l’autre coemprunteur devant continuer à rembourser sa part. Mais, quel que soit le contrat choisi, toutes sortes de répartitions sont possibles : 75 %/75 %, ou 100 %/100 %. Dans ce dernier cas, le décès de l’un des coemprunteurs permet de solder le crédit dans sa totalité. Mais son coût est deux fois plus élevé que celui de la formule 50 %/50 %.

Les contrats externes aux banques peuvent diviser le coût de la prime par deux

Financièrement, souscrire une assurance alternative se révèle très avantageux pour les emprunteurs âgés de moins de 45 ans (voir p. 38). Cette catégorie d’emprunteurs peut ainsi économiser de 30 à 50 %, en moyenne, sur la prime d’assurance. Un emprunteur de 28 ans obtenant son prêt au Crédit mutuel Centre Est Europe ou au CIC peut même voir sa facture divisée par quatre s’il refuse le contrat bancaire au profit des moins chers de notre comparatif ! À condition, toutefois, d’être considéré comme à faible risque par les assureurs alternatifs. Contrairement aux banques, où seul l’âge entre en jeu (ce qui est, d’ailleurs, pour elles, une évolution récente), les assureurs non bancaires proposent une tarification la plus proche possible du risque réel de l’emprunteur. À l’exception du contrat Mutlog, les fumeurs sont ainsi pénalisés. Mais ce n’est pas le seul critère pris en compte : certains pratiquent des tarifs différents en fonction du sexe de l’emprunteur (les hommes paient plus chers que les femmes), de sa profession (un manutentionnaire est davantage pénalisé qu’un cadre sédentaire), ou du nombre de kilomètres parcourus chaque année en voiture.

Les tarifs sont difficilement comparables

Les assureurs ou bancassureurs s’ingénient à présenter leurs tarifs différemment de leurs concurrents, soit en euros par mois pour 10 000 € empruntés, soit en pourcentage du capital emprunté, soit encore en pourcentage du capital restant dû. Il est ainsi difficile a priori de deviner qu’un coût d’assurance de 3,33 € par mois pour 10 000 € empruntés (pour un prêt de 150 000 € à 4,50 % sur 15 ans, par exemple) est équivalent à une cotisation de 0,40 % sur le capital emprunté et à une prime de 0,71 % du capital restant dû. Pour vous faciliter les comparaisons entre contrats, tous les coûts indiqués p. 38 sont exprimés en pourcentage du capital emprunté (en moyenne et par an) : pour l’assurance d’un emprunt de 150 000 € sur 15 ans avec un taux d’assurance de 0,40 %, vous paierez, en moyenne chaque année, 0,40 % de 150 000 €, soit 600 € par an, 50 € par mois et 9 000 € sur les 15 années du crédit. À coût équivalent, évitez, tout de même, les primes d’assurance calculées en pourcentage du capital restant dû, solution souvent proposée par les assureurs alternatifs. Avec ce mode de calcul, le coût va certes diminuer chaque mois (puisque le capital restant dû diminue), mais, en cas de remboursement anticipé dans la première moitié du prêt, l’emprunteur aura payé davantage qu’avec une cotisation assise sur le capital emprunté.

Attention au contenu des garanties

Au-delà des tarifs, les contrats alternatifs proposent aussi des garanties globalement meilleures que celles des contrats bancaires. « Depuis 3 ans, les banques ont révisé leurs tarifs à la baisse pour les plus jeunes emprunteurs. Sauf qu’en parallèle, beaucoup ont appauvri leurs garanties et multiplié les cas d’exclusion », constate Isabelle Delange, du cabinet de conseil BAO. Concernant le décès et la PTIA (handicap très grave nécessitant d’être assisté par une tierce personne pour exercer les activités ordinaires de la vie, comparable à l’invalidité de troisième catégorie de la Sécurité sociale), il n’existe aucune différence entre les contrats : dans tous les cas, l’assureur règle le capital restant dû par l’emprunteur. Les prestations sont, en revanche, très diverses pour les autres garanties, à commencer par le mode d’indemnisation. Dans la majorité des cas, c’est simple : dès que l’assuré se retrouve en situation d’être couvert, l’assureur prend en charge ses mensualités, de manière « forfaitaire ». Mais 5 des 8 contrats bancaires étudiés sont de type « indemnitaire », plafonnant leurs versements à la perte de revenus de l’emprunteur. Si ce dernier bénéficie d’une protection sociale performante (ce qui est le cas des salariés, surtout après un accident du travail) et d’une généreuse convention collective, la perte de revenus, et donc la prise en charge, peuvent être faibles, tout comme l’intérêt d’avoir souscrit ce type de contrat.
Les garanties sont aussi de qualité très variable. Pour l’ITT, par exemple, en cas d’arrêt de travail, l’assureur prend en charge les mensualités du crédit au-delà d’une période de franchise fixée, le plus souvent, à 90 jours. Seuls quelques assureurs alternatifs, comme Alico, Alptis, April et MMA, proposent en option de réduire ce délai à 30 jours. Sauf à opter pour cette solution, plus de 90 % des arrêts de travail recensés par l’Assurance maladie ne sont donc pas indemnisés, car d’une durée inférieure à 3 mois. De même, le motif et les modalités de l’arrêt peuvent empêcher la prise en charge des mensualités. À quelques exceptions près (contrats de BNP Paribas, de La Banque postale, d’April avec l’option « Confort Plus » et de MMA), tous les contrats conditionnent la prise en charge des affections psychologiques (dépression, maladies nerveuses, syndrome de fatigue chronique…) et dorsales (pathologie vertébrale, lombalgie…) à une durée d’hospitalisation (par exemple de 15 jours pour les affections psychologiques), à une intervention chirurgicale et/ou à une mise sous tutelle. Très pénalisants, les contrats Alico, Aviva et Cardif imposent 30 jours d’hospitalisation en cas d’affection psychologique, et 7 jours en cas de problème dorsal (sauf pour une fracture) avant toute prise en charge.
Gare aussi à la définition de l’ITT. Pour la plupart des assureurs, comme il s’agit de l’impossibilité d’effectuer sa profession, il doit y avoir arrêt de travail. Bon point pour les contrats Banque postale, April, Macif et MMA : ils étendent cette définition à l’incapacité d’exercer ses « activités habituelles », « ses activités privées » ou « ses occupations de la vie quotidienne », ce qui permet à des emprunteurs sans emploi au jour du sinistre (ou en congé parental, par exemple) d’être indemnisés (les contrats Bred Banque populaire et des Caisses d’épargne Île-de-France ne remboursant, dans ce cas, que la moitié des mensualités). En règle générale, les prestations cessent dès que l’emprunteur reprend un travail ou est apte à en reprendre un. Seuls les contrats BNP Paribas, Société générale et Mutlog continuent à verser 50 % des indemnités en cas de reprise du travail à temps partiel sur prescription médicale.

L’indemnisation varie selon le degré d’invalidité

Une fois la période de soins terminée, il peut arriver que l’emprunteur conserve des séquelles. Il bascule alors en invalidité permanente (IP), avec une prise en charge des mensualités variable selon le degré de handicap. Pour le déterminer, la plupart des assureurs utilisent un barème qui mixe l’« invalidité professionnelle » et l’« invalidité fonctionnelle » (barème du Concours médical, lire le n° 1028 du Particulier, p. 72). Pour ouvrir droit aux prestations, l’invalidité doit excéder 66 % (devenant « invalidité permanente totale ») globalement. À titre d’exemple d’invalidité fonctionnelle, la perte d’une main est évaluée entre 40 % et 50 %, la désarticulation de la hanche autour de 55 % et la perte complète de l’audition à 60 %. L’indemnisation est donc réservée à des cas graves mais ne rendant pas indispensable l’assistance d’une tierce personne (la nécessité de cette assistance les classerait alors en PTIA), ce qui équivaut, approximativement, à une invalidité de deuxième catégorie de la Sécurité sociale. Concernant l’indemnisation au-delà du seuil de 66 %, quatre contrats se démarquent (AFI Europe, Alico, Alptis et Mutlog) : au lieu de rembourser les mensualités, ils soldent le crédit. L’assuré sera alors propriétaire de son bien, et n’aura plus rien à rembourser. À l’inverse, si seules ses mensualités sont remboursées, et s’il souhaite vendre son bien, il devra payer le solde du crédit restant à courir le jour de la vente. Pour obtenir une meilleure prise en charge, mieux vaut opter pour des contrats entrant en jeu dès que l’invalidité excède 33 % (garantie « invalidité permanente partielle ») : contrats d’April, Aviva (en option), Cardif (en formule 3) ou Meilleurtaux (option 3). Certaines banques (Crédit mutuel Centre Est Europe et HSBC) proposent aussi d’intervenir à ce stade mais via un mode de calcul indemnitaire (voir p. 37), plutôt pénalisant.
Entre ces deux niveaux de prise en charge, un autre type de contrat (Caisses d’épargne Île-de-France, La Banque postale et MMA) constitue un compromis acceptable. Plus simples, mais non dénués d’intérêt, ils ne garantissent pas l’invalidité proprement dite, mais continuent à verser leurs prestations liées à l’ITT tant que l’assuré n’est pas reconnu apte à reprendre un travail, même si la période de soins est terminée et le handicap définitif.
Enfin, le contrat Mutlog intervient dès que l’invalidité réduit les deux tiers de la seule incapacité professionnelle de l’emprunteur, qui bénéficiera alors d’une prise en charge partielle de ses mensualités. 
Dans tous les cas, vérifiez si, en cas d’indemnisation, vous devez continuer à payer vos cotisations. Certains contrats (BNP Paribas, HSBC, La Banque postale, AFI Europe, AGF, Alico, April et Meilleurtaux) en dispensent l’assuré.

Un éventuel départ en retraite doit être envisagé

Si vous souhaitez bénéficier des garanties PTIA, ITT et IP, veillez à ce que votre emprunt soit entièrement remboursé avant votre départ en retraite. À cette date (et, quoi qu’il arrive, au plus tard à 65 ans), la plupart des assureurs ne garantissent plus que le décès, alors que le financement d’un handicap peut ponctionner une large part de la pension d’un retraité et donc rendre plus difficile le remboursement de son crédit. Fonctionnaires, attention également : contrairement aux salariés, vous pouvez être mis à la retraite pour invalidité quel que soit votre âge, ce qui a alors pour effet de stopper les prestations de l’assureur. Pour un emprunt après 55 ans, mieux vaut négocier avec l’assureur de n’être couvert que contre le décès et la perte d’autonomie, et éviter ainsi de payer des garanties qui seront inutiles le jour de votre départ en retraite. La garantie décès, elle, ne s’éteint pas avant l’âge de 75 ans, voire 90 ans, selon les contrats.

L’option « perte d’emploi » peu attractive

Pour pouvoir souscrire l’option « perte d’emploi », il faut souvent être en CDI chez un même employeur depuis au moins 12 mois (parfois 6 mois) et être âgé de moins de 60 ans, ou plus fréquemment de 55 ans, voire de 50 ans (AFI Europe). Surtout, pour faire jouer la garantie, il faut, au jour du sinistre, être licencié d’un contrat à durée indéterminée (CDI) et avoir droit aux allocations chômage. Les contrats ayant été rédigés avant l’entrée en vigueur de la « rupture conventionnelle » (voir le n° 1028 du Particulier, p. 25), ce cas de figure n’est évoqué ni dans la définition des événements garantis… ni dans les exclusions. Si l’assureur refuse d’indemniser ce type de rupture, il reste à l’assuré la possibilité de saisir les tribunaux pour trancher le litige.
L’option « perte d’emploi » présente d’autres inconvénients. Son coût s’avère souvent prohibitif, puisqu’il varie de 0,20 % à 0,80 % du capital emprunté, par an. Soit, au moins, autant que les garanties décès, perte d’autonomie, incapacité de travail et invalidité réunies. Il faut ensuite regarder de près la part de la mensualité prise en charge (de 50 % à 100 %, selon les contrats) et ses nombreuses exclusions. L’option « perte d’emploi » a, en outre, la particularité de ne pas être opérationnelle immédiatement. Tous les contrats comportent un délai, dit de carence (ou d’attente), après la souscription du contrat, pendant lequel la garantie ne peut être mise en œuvre. Tout licenciement notifié entre 3 et 12 mois après la souscription de l’emprunt ne sera pas indemnisé, même si le chômage effectif est ultérieur. Une fois le délai de carence passé, l’assurance jouera après une période de franchise. En général, les 3 premiers mois (8 mois dans le contrat Bred Banque populaire) de chômage ne sont pas indemnisés. Elle peut aussi ne pas exister, comme dans les contrats de LCL et Meilleurtaux. Un atout à mettre en balance avec la durée maximale d’indemnisation, généralement comprise entre 12 et 18 mois (jusqu’à 3 ans dans le contrat Mutlog).
Cumulées, ces contraintes ont pour effet de limiter fortement les prestations. Pour « rentabiliser » l’option « perte d’emploi », la période de chômage doit souvent dépasser une année. Avec le contrat LCL, un chômage de 2 ans suffit tout juste à percevoir de l’assureur davantage que les cotisations versées. Enfin, la plupart des contrats prévoient, en outre, une durée d’indemnisation maximale globale. Chez certains, tout ou partie des droits à indemnisation est reconstitué après une nouvelle période de carence de 12 mois (LCL, Meilleurtaux) ou 24 mois (BNP Paribas). Mais avec les contrats d’AFI Europe ou April, l’indemnisation ne peut excéder, au total, 24 mois, ou 36 mois avec le Crédit mutuel-CIC ou Mutlog.

Les banques demeurent réticentes à accepter les délégations

Selon la qualité du con­­­­­trat proposé par l’établissement prêteur et de leur âge, de nombreux emprunteurs ont intérêt à opter pour une délégation d’assurance, aux prestations souvent plus avantageuses en cas d’incapacité temporaire ou d’invalidité (l’option « perte d’emploi » est, elle, équivalente). En attendant les effets de la réforme en cours (voir p. 34), n’espérez cependant pas que votre banquier vous facilite la tâche lors de la souscription du crédit ou en cours de contrat (changer d’assurance est néanmoins possible, même si peu contrats le précisent). De 2000 à 2006, dans une quête effrénée de nouveaux clients et sous la pression des courtiers en crédit immobilier, les banques acceptaient assez facilement que leurs emprunteurs aillent s’assurer ailleurs. Ce n’est plus le cas, car elles semblent de plus en plus réticentes à laisser s’échapper la manne de l’assurance emprunteur. « En fait, elles récupèrent sur l’assurance la marge qu’elles perdent sur le taux du crédit », explique Cyrille Chartier Kastler, fondateur du cabinet de conseil Facts & Figures. À en croire certains professionnels du secteur, certaines banques conditionneraient le taux du prêt à la souscription de leur propre assurance, factureraient des frais de dossier en cas de délégation d’assurance, ou refuseraient le crédit si l’emprunteur souhaite une assurance alternative. Sachant que les banques peuvent aussi, simplement, user de leur droit (bientôt remis en cause, voir p. 34) à imposer leur propre contrat. En toute logique, les choses devraient s’améliorer dès 2010, à condition que les banquiers jouent le jeu de la concurrence.

Aurélien Ferron


Mots-clés :

ASSURANCE , ASSURANCE DECES , ASSURANCE EMPRUNTEUR , ASSURANCE INVALIDITE , ASSURANCE PERTE D'EMPLOI , BANQUE , CREDIT IMMOBILIER




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