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Le dispositif Scellier dans l'ancien : complexe mais rémunérateur

Le dispositif Scellier dans l'ancien : complexe mais rémunérateur
Septembre 2009
Le Particulier n° 1040, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Pour maximiser la rentabilité du dispositif Scellier, il faut investir dans l’immobilier commercial ou à rénover. Voici les différentes pistes qui s’offrent à vous, leurs avantages et leurs inconvénients.

Pour beaucoup, le dispositif Scellier est synonyme d’investissement dans un logement vendu neuf ou en état futur d’achèvement (Véfa). Une opération simple à mettre en place mais dont le rendement se révèle souvent modeste – de 3 à 5 % (voir le n° 1039 du Particulier, p. 52). Cette rémunération est toutefois revue à la hausse si l’on intègre l’avantage fiscal. La réduction d’impôt s’élève, pour les achats réalisés en 2009 et 2010, à 25 % du coût de l’investissement réparti sur 9 années (soit 2,77 % par an). Si vous optez pour le Scellier « intermédiaire » ou « Carrez », l’avantage peut être prorogé de 3 ou 6 ans (à raison d’une réduction d’impôt annuelle de 2 %), et vous bénéficiez en plus d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Mais avec plus de contraintes : les maxima de loyers sont inférieurs à ceux requis pour le Scellier classique et les ressources du locataire sont plafonnées (voir les plafonds Scellier p. 94).
Mais, peu de gens le savent, il est aussi possible de bénéficier de cet avantage fiscal en achetant un bien ancien. En effet, le régime Scellier s’applique également à l’acquisition d’un logement à réhabiliter ou à celle d’un local – bureau ou commerce – à transformer en logement. Une stratégie judicieuse, car le coût de revient – achat plus travaux – d’une opération Scellier avec travaux se révèle souvent sensiblement inférieur aux prix du neuf dans le même secteur, ce qui majore les rendements avant avantage fiscal d’au moins 0,5 à 1,5 %.
Et réaliser une opération Scellier avec travaux permet généralement d’investir dans les centres-ville. « C’est un emplacement sûr pour plusieurs raisons : le marché locatif y est toujours dynamique, le bien bénéficie d’un potentiel de valorisation et peut être revendu facilement », explique Franck Temim, dirigeant de CIR Investissement.

Bureaux et logements avec travaux : de réelles opportunités d’achat

La mauvaise conjoncture économique a suscité la mise sur le marché de plus de bureaux vides. « La baisse de la demande locative conjuguée à un ajustement des loyers et à l’augmentation du taux de vacance incitent certains propriétaires à mettre en vente leurs actifs d’immobilier de bureau », confie Vincent Ascher, responsable Paris, petites et moyennes surfaces au département bureaux de Cushman & Wakefield France. « À Paris, on peut trouver de grandes surfaces dès 3 500 €/m² dans le IXe arrondissement, des bureaux hauss­manniens dans le quartier de l’Opéra autour de 6 000 €/m², et d’anciens locaux d’artisans dans le XVIIIe arrondissement autour de 4 000 €/m² ». « En rajoutant environ 2 000 €/m² pour les travaux, on obtient un coût de sortie souvent bien inférieur à celui du neuf », renchérit Christophe Chaillet, de HSBC. Mais même si le nombre de bureaux mis en vente a augmenté, trouver la perle rare peut tenir du parcours du combattant. « Les entreprises sont de plus en plus nombreuses à vouloir acquérir les locaux qu’elles occupent », constate Guy Neplaz, directeur général de CBRE Résidentiel.
En revanche, la concurrence se révèle moins prégnante sur les biens à rénover. À en croire les professionnels, en effet, les travaux feraient peur. « C’est le cas lorsque l’acquéreur a le sentiment qu’il ne pourra pas réaliser les travaux lui-même », explique Jean-François Buet, président de la Fnaim Côte-d’Or. Par ailleurs, les propriétaires persistent à surestimer leur bien. « Les vendeurs proposent certes le logement un peu moins cher. Mais présentent souvent les travaux comme un atout pour l’acheteur, qui va pouvoir faire ce qu’il veut », explique René Pallincourt, président de la Fnaim. Rénover un appartement de pied en cap – plomberie, électricité, second œuvre etc. – revient de 800 à 1 000 €/m². Un chiffre à garder en mémoire si le vendeur est un peu trop gourmand…

Réhabilitation : de gros travaux sont exigés

Seuls les biens en très mauvais état sont éligibles au Scellier réhabilité, le législateur ayant fixé un volant ambitieux de travaux à effectuer. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez faire établir par un technicien de la construction (architecte, géomètre expert, etc.) un état descriptif du logement établissant qu’au moins 4 des 15 caractéristiques de décence listées dans le décret n°2 002-120 du 30 janvier 2002 et 6 des 12 critères de performance technique recensés dans l’arrêté du 19 décembre 2003 ne sont pas respectées (voir p. ci-contre). À l’issue des travaux, vous devrez faire établir une nouvelle attestation prouvant que toutes les caractéristiques de décence et de performance ont été obtenues. « Pour être certain que le logement bénéficiera du dispositif Scellier, faites passer un technicien de la construction préalablement à l’achat, ou, si le vendeur accepte, faites de l’éligibilité au Scellier une condition suspensive de la vente », conseille Christophe Chaillet.

Transformation : de nombreuses démarches administratives

Sont éligibles au Scellier transformé les locaux antérieurement affectés à un usage autre que l’habitation. Transformer un local commercial ou industriel implique de respecter un strict formalisme tant fiscal qu’administratif. En effet, il vous faut souvent, un permis de construire autorisant le changement d’usage et, si le local est situé en copropriété, l’autorisation de celle-ci. « Afin d’éviter les mauvaises surprises, vérifiez toujours que le règlement de copropriété autorise le changement d’usage des locaux », explique-t-on à l’Association des responsables de copropriété (ARC). N’oubliez pas non plus que vous pouvez, dans certains cas – division d’un grand appartement en deux – être amené à faire modifier à vos frais le règlement de copropriété (environ 5 000 €).
Une fois les travaux terminés, pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez fournir au fisc la copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée de l’attestation de sa réception en mairie, ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation précédente des locaux. Attention, le changement d’affectation impliquant souvent un dépôt de permis de construire, vous devrez respecter la réglementation thermique (RT) en vigueur au moment de son dépôt – un texte précisant cette obligation paraîtra au plus tard le 1er janvier 2010. « La RT sera beaucoup plus difficile à obtenir si on rénove un seul lot plutôt que l’immeuble entier », prévient Patrice Haubois, du Crédit foncier. Mieux vaudra alors se regrouper avec d’autres investisseurs, au sein d’une SCI par exemple, pour acquérir la totalité d’un bâtiment. valérie valin-stein


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT ANCIEN , REDUCTION D'IMPOT , REHABILITATION DE L'HABITAT , TRAVAUX




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