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Écoconstruction, la course aux labels

Écoconstruction, la course aux labels
Juillet-Août 2009
Le Particulier Immo n° 255, article complet.
Auteur : CASTETS (Marie)

Promoteurs et constructeurs se positionnent sur le créneau porteur du développement durable. Les promesses de performance énergétique pleuvent, tandis que les logos environnementaux commencent à inonder le marché. Au risque de brouiller les pistes pour le consommateur.

Rappel
- La réglementation thermique actuellement en vigueur est la RT 2005 et sera révisée en 2012, puis en 2020.
- Au-delà de ce plancher réglementaire, les constructeurs et promoteurs peuvent entrer dans un processus complexe de certification.
- Cinq labels offrent des niveaux de performance énergétique supérieurs au plancher de la RT 2005.

1 Les programmes « verts » ont la cote

Emporté dans le sillage du Grenelle de l’environnement, le Bâtiment semble bien parti pour opérer sa révolution ­énergétique. Gourmand et pollueur, il est en effet sommé de réduire sa consommation d’énergie (plus de 40 % du total national) ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre (pas moins de 25 % du CO2 généré dans l’Hexagone). Les ­pouvoirs publics ­ne ménagent d’ailleurs pas leur peine pour conférer au parc immobilier une coloration plus environne­mentale. ­On ne compte plus les concours organisés par l’Etat ou les ­collectivités locales sur les thèmes ­croisés de l’habitat et du développement durable. Sans oublier la multiplication de mesures fiscales visant à inciter les particuliers comme les professionnels à se ­tourner vers des programmes plus ­économes sur le plan énergétique. Dans ce contexte, promoteurs et ­constructeurs sont de plus en plus nombreux à ­montrer patte verte. Surfant sur ­la vague environ­nementale, poussés par la concurrence, ils se ­disputent à grands renforts de communication la « pose de la première pierre » de ­programmes dits « écologiques ». Et rivalisent d’imagination pour proposer des opérations immobilières aux noms évocateurs, tels le « Green Parc » des Nouveaux Constructeurs à Saint-Priest (69), « Oxygène » de Pierre Etoile à Aubervilliers ou encore « Verte ­attitude » à Cergy (95) commercialisé par Icade. Mais parmi ces innombrables ­programmes, combien respectent le « New Deal » ­énergétique ? Une chose est ­certaine : le pouvoir ­réglementaire a fixé, pour tous les bâtiments neufs, un objectif de performance énergétique qui ­évolue dans le temps. La réglementation thermique en vigueur est aujourd’hui la RT 2005 (art. L 111-9 et suivants du Code de la ­construction et de ­l’habitation). Elle succède à la RT 2000 et sera de nouveau révisée en 2012. L’idée étant d’améliorer la ­performance ­énergétique des logements neufs d’au moins 15 % par rapport aux ­bâtiments construits sous l’égide de la RT 2000. Et d’atteindre 40 % d’amélioration d’ici à 2020. Dans cette optique, constructeurs et promoteurs peuvent entrer dans un ­système de certification, une ­démarche volontaire soumise à un processus complexe qui leur permet d’afficher des performances supérieures à la RT 2005. C’est ainsi qu’une collection de logos (HPE, HQE, H&E, BBC, Label Performance, Qualitel, NF…) est entrée dans le commerce de ­l’immobilier neuf, provoquant la confusion d’acquéreurs somme toute peu informés.

2 Un processus de certification complexe

Pour résumer, il existe aujourd’hui cinq labels offrant des niveaux de performance énergétique supérieurs au plancher de la RT 2005. Le label « Haute performance ­énergétique » (HPE 2005 – arrêté du 8 mai 2007) est attribué aux ­constructions dont les consommations sont inférieures de 10 % à ce ­plancher. À moins 20 %, le label « Très haute performance énergétique » (THPE 2005) peut être délivré. Il est possible pour un bâtiment « HPE » qui possède des équipements autorisant l’utilisation d’énergies renouvelables d’obtenir le label « HPE ENR » et, s’il permet en outre de réduire de 30 % les consommations fixées par la RT 2005, le label « THPE ENR ». Enfin, une construction mérite le label « Bâtiment basse consommation » (« BBC 2005 », délivré en pratique sous la marque BBC Effinergie), si sa consommation n’excède pas 50 kWh/m2/an, pondérée selon les conditions climatiques et l’altitude. Ces différents labels, accordés sur la base d’un référentiel très précis, ne peuvent être délivrés que dans le cadre d’une certification – elle-même facultative – remise par l’un des organismes habilités par le Cofrac (voir infographie, p. 47). Dans le secteur résidentiel, sept certifications sont susceptibles d’intégrer les labels réglementaires. Et seuls trois organismes certificateurs sont actuellement accrédités par le Cofrac pour les attribuer : Promotelec* (tous logements), Cerqual (logements collectifs) et Cequami (maisons individuelles). Retenez que les certifications « Label Performance » (Promotelec), « Qualitel », « Habitat et Environnement » (H&E) et « NF Logement démarche HQE » (ces trois derniers étant délivrés par Cerqual), ainsi que NF Maison individuelle démarche HQE (Cequami) garantissent a minima le niveau « Haute performance énergétique ». Quant aux certifications NF logement (Cerqual) et NF maison individuelle (Cequami), elles attestent simplement de la conformité de la construction aux normes en vigueur (y compris la réglementation thermique). Elles sont susceptibles d’intégrer, sur demande, n’importe quel label réglementaire.

3 Un surcoût à prendre en compte

Sur le terrain, le phénomène de certification commence à prendre une certaine ampleur. Mais le coût de la démarche reste un frein à son développement. De fait, outre le prix de la certification à proprement parler (contrôles réalisés par l’organisme certificateur et utilisation de la marque facturés de 400 à 500 euros par logement, suivant l’organisme certificateur et le niveau de performance envisagé), l’élaboration d’une construction performante sur le plan énergétique entraîne des frais supplémentaires. Le surcoût, incontestable mais difficile à évaluer précisément, est plus ou moins important selon le niveau de performance énergétique recherché, la méthode adoptée, les matériaux utilisés, et surtout, l’expérience du constructeur. Pour une construction labellisée « HPE » ou « THPE », on l’évalue à 3 % du coût des travaux (lequel représente la moitié du coût total de l’opération) lorsque le professionnel est bien préparé. Mais il peut aller jusqu’à 10 % pour les plus ­inexpérimentés. Une ­construction « BBC » affiche un ­surcoût de 10 % à 20 %, estimé à 1 500 E/m2 en moyenne, selon le ministère de l’écologie. En bout de chaîne, l’acquéreur d’un logement certifié et labellisé doit envisager de ­débourser de 2 % à 5 % de supplément par rapport à un logement conçu selon les normes minimales de la RT 2005.
Ce qui explique la propension de nombreux professionnels à opter pour une certification « sélective ». « Nous considérons qu’en primo accession, la certification H&E est chère. Nous tentons d’anticiper les obligations réglementaires tout en intégrant les contraintes économiques des acheteurs, c’est pourquoi nous préférons nous lancer sur des opérations ciblées », explique ainsi Fabrice Desrez, membre du Directoire de la société Les Nouveaux Constructeurs. Christian Louis Victor, président de l’Union des maisons françaises, se veut quant à lui réaliste : « Nous nous sentons concernés par les questions qui touchent à l’environnement et sommes tous engagés dans des projets de ­certifications, mais nous restons ­lucides quant aux capacités financières de nos clients. » Lesquels raisonnent surtout en termes de budget. « Lorsqu’ils arbitrent pour savoir s’ils préfèrent mettre 6 000 euros de plus dans un logement certifié HQE ou profiter de mètres carrés supplémentaires, nos clients choisissent la seconde option », ajoute Jacques Goudeau, directeur ­stratégie, ­marketing et communication à Geoxia. Plusieurs grands groupes ont à l’inverse pris le parti de faire certifier massivement l’ensemble de leurs programmes immobiliers. Bouygues Immobilier en tête, qui a signé dès 2006 un protocole avec Cerqual visant à certifier l’ensemble de sa production H&E. Depuis, d’autres lui ont emboîté le pas : Promogim, BNP Paribas résidentiel pour ses opérations en Ile-de-France ou encore Cogedim, lequel a opté pour la certification NF Logement démarche HQE. Tous promettent de ne « pas répercuter le surcoût sur l’acheteur ». Surcoût dont ces groupes limitent d’ailleurs l’impact en signant des accords avec les certificateurs et en adoptant une politique de massification des achats. De plus, qu’ils se soient engagés dans une démarche de certification globale ou ­ponctuelle, les promoteurs doivent rester ­compétitifs dans un contexte de crise avec des acheteurs désolvabilisés et un marché au ralenti. « Nous lançons une opération de 100 logements que nous nous sommes engagés à certifier H&E à Montévrain (77). Dans cette zone très concurrentielle, nous n’impacterons pas le surcoût sur le prix de nos appartements, mais cela nous permettra en revanche de nous différencier », reconnaît Fabrice Desrez.

4 Anticiper la prochaine réglementation thermique

Mais l’enjeu n’est pas seulement stratégique pour les professionnels : ces derniers doivent se préparer à la ­prochaine réglementation thermique – qui ne devrait s’appliquer qu’en 2013 dans le secteur résidentiel –, dont le niveau de base pourrait être calqué sur l’actuel label « BBC ». Encore peu répandu, ce niveau de performance énergétique est, de l’avis de tous, le plus difficile à atteindre techniquement, d’où certains tâtonnements en la matière et un surcoût important. Les pouvoirs publics ont récemment multiplié les mesures pour ­favoriser l’émergence de bâtiments basse consommation, tout en compensant ce surcoût. Le prêt à taux zéro est ainsi majoré (jusqu’à 20 000 euros par rapport au montant de base) pour l’achat d’un logement labellisé BBC. Quant aux intérêts d’emprunt ils peuvent être défiscalisés à hauteur de 40 % par an pendant sept ans. Autre ­contrepartie à la ­construction « BBC » : une majoration dérogatoire du coefficient d’occupation des sols (COS), laissée à l’initiative des communes, qui permet ­d’augmenter de 20 % le droit à construire. Les collectivités locales proposent parfois de leur côté des ­subventions ou offrent des remises sur les prix des terrains. Est-ce à dire qu’il est intéressant d’investir dans ce type de logement ? À ce jour, aucun promoteur ne s’engage formellement sur les économies susceptibles d’être réalisées sur le long terme. En outre, compte tenu du surcoût à l’achat, ­l’espoir d’une valorisation patrimoniale demeure hypothétique. Pour ­l’essentiel, nous manquons de recul. Les premiers logements ­labellisés « BBC » sont encore le fruit d’expérimentations. Par ailleurs, si le mouvement de certification se consolide, cette démarche reste encore marginale, et cantonnée aux labels « HPE » et « THPE », mieux maîtrisés par les professionnels, mais n’ouvrant droit à aucune contrepartie financière.

5 Bien S’informer avant d’acheter

Sur l’ensemble des logements ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire en 2008, seuls 8 % étaient engagés dans un processus de labellisation, contre 5 % l’année précédente, d’après le ministère de l’écologie. C’est peu. De nombreux programmes immobiliers se disent pourtant « verts » et sont commercialisés sous cette étiquette, alors qu’ils n’ont fait l’objet d’aucun contrôle a priori ou a posteriori. D’après une enquête interne menée par la DGCCRF* en 2008 sur l’écoconstruction, certains professionnels du secteur n’hésiteraient pas à profiter du flou ambiant pour induire le consommateur en erreur. À l’occasion de cette enquête, un promoteur a été rappelé à l’ordre parce qu’il affichait une démarche « HQE » sans être certifié. Epinglé aussi, cet autre professionnel qui utilisait le logo « HQE », alors qu’il n’était plus en relation avec le certificateur. La DGCCRF fait ainsi état d’un taux d’anomalies de l’ordre de 11 %. D’où l’importance de rester vigilant. Avant d’acheter un logement ­prétendument labellisé, il faut vérifier qu’il s’inscrit dans le cadre d’une certification et demander quel organisme l’a délivrée, afin de pouvoir vérifier ce point. Il faut ensuite s’intéresser au type de performance énergétique ­annoncée. S’agit-il d’une construction de « niveau THPE » par exemple, ou d’un véritable « label » ? L’emploi, par le promoteur ou le constructeur certifié, de la première terminologie n’apporte qu’une garantie limitée à l’acquéreur : celle que le programme a été contrôlé par l’organisme certificateur. Il devra pour le reste se contenter de l’étude thermique standardisée qui lui sera obligatoirement remise, et tâcher de la décrypter. En revanche, s’il s’agit d’un label, le promoteur doit pouvoir remettre à l’acquéreur une attestation de conformité, indispensable pour bénéficier des prêts et aides dédiés de l’Etat. Rappelons que seuls Promotelec, Cerqual et Cequami sont habilités à délivrer de tels labels.

Marie Castets


Mots-clés :

CONSTRUCTION , CONSTRUCTION IMMOBILIERE , DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE , DIAGNOSTIC THERMIQUE , DPE , ECONOMIE D'ENERGIE , LABEL




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