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Équiper un logement destiné à la location meublée

Équiper un logement destiné à la location meublée
Juillet-Août 2009
Le Particulier Immo n° 255, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Un logement meublé de manière insuffisante peut être requalifié en « location vide » et voir ainsi son bail soumis à la loi de 1989, plus contraignante pour le bailleur. Au-delà de cette obligation, il faut aussi répondre aux attentes des locataires, dont le profil a beaucoup évolué ces dernières années. Cela implique de soigner l’ameublement, les équipements, qui doivent être résistants et faciles à entretenir, et la décoration.

Nos conseils
- Pour être en conformité avec la loi.
- Aménager votre bien de manière à séduire une clientèle exigeante et mobile.
- Rationaliser l’aménagement et minimiser l’entretien.
- Vous assurer un rendement attrayant et une gestion facilitée.

Désintérêt de la part du législateur ou évidence à ses yeux ? Ni le Code civil ni le Code de la construction et de l’habitation ne livrent la moindre définition de la location meublée. Ils se contentent de l’évoquer laconiquement, pour mentionner la durée du bail (art. 1 957 et 1 758 du C. civ. et art. L. 632-1 du CCH). Quant à la loi du 6 juillet 1989, elle se borne, dans son article 2, à ­l’écarter de son champ d’application. Selon la jurisprudence, la location meublée se ­caractériserait par « l’intention des parties de mettre à la disposition du locataire un ensemble d’éléments mobiliers de nature à lui permettre de vivre dans le logement, sans qu’il ait à apporter d’aménagement supplémentaire ». Une périphrase qui n’éclaircit guère les choses pour un propriétaire désireux de meubler un logement en vue de le louer. D’autant que les besoins des locataires potentiels changent. La clientèle ­d’affaires et de tourisme est aujourd’hui plus exigeante que celle, plutôt désargentée, des meublés d’autrefois.  Aussi le propriétaire est-il confronté à une double exigence : meubler suffisamment le logement, pour éviter le risque de requalification en location vide, et assurer à son bien un niveau de loyer et un taux d’occupation qui en feront un investissement rentable.

Une définition officielle inexistante

En l’absence de définition légale ou réglementaire de l’appellation de « meublé », ou d’énumération des éléments qui le caractérisent, les juges ont donc peu à peu encadré la relation entre les parties. Un logement est loué meublé, tout d’abord,  lorsque bailleur et locataire sont tombés d’accord sur cette appellation à la signature du bail. La qualification de meublé relèverait donc de la commune intention des parties, cette intention se révélant, par exemple, lorsque le bail est établi sur un imprimé spécifique. Pour autant, le seul usage d’un formulaire intitulé « contrat de location meublée » ne suffit pas à la formaliser de manière certaine (CA de Paris, 6e ch. B, 19 juin 2008). D’autres indices doivent venir conforter cette intention : des témoignages attestant que le logement comporte des meubles « parfaitement utilisables » (CA de Nancy 1er février 2001), un constat d’huissier énumérant les éléments dont les lieux sont pourvus (CA de Nîmes, 16 ­novembre 1999). Ou une clause du bail stipulant que le locataire devra veiller au bon entretien des meubles et réparer ceux qui seront endommagés (Cass. 3e civ., 6 décembre 1977).
Mais la plupart du temps, c’est l’inventaire annexé au bail qui permettra aux magistrats de caractériser une location meublée. Par exemple, elle ne fait aucun doute à leurs yeux s’agissant d’un logement doté « d’une penderie, d’un appareil de chauffage électrique, d’une table, de deux chaises, d’un sommier et d’un matelas, d’un réfrigérateur et de différents meubles et mobiliers tels rideaux, lustre, table de chevet et buffet… » (CA de Paris, 8 mars 1994). Encore faut-il que ce mobilier ne soit pas trop spartiate : un autre logement pourvu « d’un meuble en bois blanc, d’une table de cuisine, d’une table pliante, à l’exclusion de tout mobilier de couchage, d’appareils de cuisson et de conservation des aliments » s’est vu requalifier de location « meublée » en location vide (CA d’Orléans, 26 juin 1998). Or, les conséquences d’une telle requalification sont lourdes pour le bailleur, car le locataire retrouve alors tout le bénéfice des dispositions ­protectrices de la loi du 6 juillet 1989.

Mener une existence « normale »

Deuxième élément caractérisant la volonté des parties, la présence d’un mobilier suffisant en quantité, eu égard à la capacité d’accueil du logement, mais aussi approprié : le locataire doit pouvoir y vivre « normalement avec ses seuls effets personnels » énonce ainsi un arrêt de la Cour de cassation du 18 juillet 2000. Il faut qu’il puisse y préparer ses repas, comme un bailleur se l’est vu ­rappeler dans une autre instance où lui était reprochée l’absence d’un réfrigérateur, d’une plaque chauffante ou d’une gazinière (Cass. 3e civ., 9 février 2005). Pour autant, une cuisine équipée ne suffit pas à faire entrer le bien dans la catégorie des meublés (CA de Paris, 6e ch., 26 juin 2001). Chaque pièce, sans exception, doit être pourvue des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne (Cass. 3e civ., 18 juillet 2000). à noter que si l’équipement culinaire semble indispensable, « la présence de vaisselle et d’ustensiles de cuisine étant un élément essentiel de la vie domestique » (CA de Bordeaux, 1re ch. 13 mars 2000), le linge de maison ne s’impose pas, bien qu’un arrêt isolé de la cour d’appel de Grenoble (9 avril 1992) ait requalifié en location vide un local « pourvu d’un lit mais dépourvu de draps ».
S’agissant du linge de maison, la problématique est épineuse parce qu’il suppose un suivi de blanchisserie, source de complication. Les agences et réseaux spécialisés (Clévacances, Interhome) le résolvent la plupart du temps en proposant la fourniture et le blanchissage du linge en option. Dans le cas d’une gestion directe par le propriétaire, il faudra distinguer entre la location de courte durée, où il est exclu de ne pas offrir au locataire la possibilité de lui fournir du linge de maison ; et la location à long terme, dans le cadre de laquelle il trouvera normal de devoir s’équiper lui-même. Pour conclure, il faut savoir que la présence d’un mobilier suffisant s’impose à l’entrée dans les lieux. Peu importe que le locataire, ne trouvant pas les meubles d’origine à son goût, leur en substitue d’autres, dès lors que le mobilier initial demeure à sa disposition (CA de Paris, 6e ch. B 6 décembre 1991). Un mobilier remisé dans une cave sera toujours considéré comme présent. à la condition, bien sûr, qu’il figure sur l’inventaire…

Évolution radicale en vingt ans

Reste à déterminer quel type de mobilier favorisera la location du bien. Si l’on excepte les hébergements hasardeux ­proposés par les marchands de sommeil, les logements meublés se rencontrent en majorité dans les quartiers les plus prisés. Ils disposent souvent d’un meilleur niveau de confort que la moyenne des logements, et certains ne dépareraient pas les pages d’un magazine de décoration. Destinés à une clientèle touristique, mais aussi à des étudiants, des célibataires ou des divorcés en transit, des personnes en quête d’une résidence définitive ou qui font effectuer des travaux à leur domicile habituel, ils s’ouvrent également, et avec un succès croissant, à une clientèle ­d’affaires. Parisian Home, avec 350 appartements en gestion, accueillait il y a dix ans 95 % de touristes. Sa clientèle se partage aujourd’hui à parts égales entre touristes et salariés en mission. Et cette percée de la clientèle d’affaires ne s’observe pas seulement dans les grands centres urbains : Nathalie Bezault, responsable Clévacances pour la région Eure-et-Loir voit arriver de plus en plus nombreux les salariés en détachement à Chartres et dans sa région.
Cette nouvelle fréquentation oblige à adopter une démarche « marketing », même si chacun la décline à sa manière : pour Gaëlle Rigou, fondatrice et dirigeante de Parisian Home, l’élévation des standards d’aménagement des hébergements est devenue une règle qui lui permet de fidéliser une clientèle plutôt homogène. De son côté, Isabel Grosso, responsable du service après-vente chez France Lodge Locations, décline plusieurs niveaux de confort : du plus simple pour stagiaires  à budget limité, par exemple, jusqu’au plus raffiné, à destination des touristes et cadres en mission, lassés du coût et du caractère impersonnel des hôtels. « L’important est que l’ameublement soit en cohérence avec le quartier et l’immeuble et donc avec sa clientèle potentielle, qui se détermine prioritairement en fonction de la localisation », explique Isabel Grosso. Tel ce studio de ­35 m2 situé à proximité des Champs-Elysées qui, décoré de manière contemporaine, ne désemplit pas, malgré un loyer de 2 200 euros par mois. Et Isabel Grosso de poursuivre : « Le style dit rustique convient aux Français d’un certain âge et aux étrangers de certaines nationalités ; les Indiens, entre autres, qui apprécient le côté “Frenchy” ». Selon les cultures, les usages dictent les aménagements : Africains de l’Ouest et Moyen-orientaux prisent l’espace libre au sol, tandis qu’un Japonais ne saurait se contenter d’une douche qui le priverait du rituel du bain nippon.
Parfois, les mêmes logements feront alternativement l’objet de locations au long cours à usage de résidence principale, et de locations saisonnières, ce qui est nouveau. Certains appartements parisiens de France Lodge Location voient ainsi se suivre des locataires nommés en poste pour des durées allant de trois à dix-huit mois, et des touristes qui ne s’attarderont qu’une semaine. Et dans une ville comme La Rochelle, le même appartement sera occupé durant l’année universitaire par un étudiant, auquel succéderont des vacanciers durant les mois d’été… Le propriétaire doit répondre aux attentes de ces deux clientèles.

Exit le décor désuet ou inadapté

On est donc loin du temps où le bailleur ne devait se préoccuper que de se mettre en règle sur le plan juridique, en fournissant à son locataire un minimum d’éléments mobiliers. Aujourd’hui, un ameublement, même complet, mais mal adapté peut être une cause de mise à l’écart d’un bien. « Nous refusons tous les jours des appartements proposés par leurs propriétaires, faute d’un aménagement et d’une décoration conformes à nos critères », assure Jean-Claude Frébour, dirigeant de France Ermitage, qui gère un portefeuille de plus de 500 logements parisiens loués à des entreprises. « La banquette Louis XVI ne fait plus recette », ajoute-t-il, « nos ­locataires dont la fourchette d’âge est de 30 à 45 ans étant plus attirés par un mobilier confortable et fonctionnel que par des meubles de famille ». France Ermitage délivre gracieusement des conseils au propriétaire, mais propose aussi d’exécuter la prestation. Moyennant quoi, le taux d’occupation des appartements approche 90 %, les plus petits appartements trouvant preneurs pour des durées de un à six mois et les plus grands pour deux ans en moyenne, selon Jean-Claude Frébour. Pour meubler un studio en vue des dix années à venir et selon les critères de France Ermitage, il en coûtera, en moyenne, au bailleur, de 10 000 à 15 000 euros, électroménager compris - 25 000 euros pour un deux-pièces -, plus 10 % d’honoraires. Un investissement, mais la rationalisation de l’aménagement, adapté aux besoins de la clientèle et voué à optimiser l’espace, dope les rendements. Gaëlle Rigou, encouragée par ses clients investisseurs, assure même une prestation « tout en un », incluant la recherche d’un bien adapté, le suivi des travaux, l’aménagement, la décoration et l’ameublement. Moyennant quoi, Parisian Home constate un taux d’occupation de 80 %, l’enveloppe moyenne de l’investissement étant de 250 000 à 300 000 euros, tout compris. La démarche est moins ­élaborée chez Interhome, qui offre pourtant la possibilité aux ­propriétaires ayant confié la gestion complète de leur bien au réseau de déléguer la réfection des peintures (sur devis), l’achat d’une literie ou le réassortiment de la vaisselle. Le tout sans frais en sus des honoraires de gestion locative, si ce n’est un forfait de 30 euros pour chaque facture supérieure à 300 euros réglée par Interhome et 10 % du montant de chaque facture inférieure à 300 euros.

Faciliter la gestion

Dernière recommandation : il importe de prendre en compte la rotation rapide des occupants et leur niveau d’exigence, qui impliquent une remise en état ­fréquente du bien, et une grande réactivité du propriétaire ou du gestionnaire. Il doit pouvoir intervenir rapidement en cas de panne et remplacer les éléments ­détériorés ou égarés. Les professionnels souscrivent systématiquement un abonnement auprès d’un service de dépannage, ou emploient du ­personnel dédié à cette tâche. Qu’il s’agisse d’appareils d’éclairage, de vaisselle ou d’électroménager, la facilité de réparation ou de remplacement d’un élément doit donc constituer un critère de sélection au moment des achats.

Françoise Juéry


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , ETAT DES LIEUX , LOCATION MEUBLEE




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