Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > La Tunisie réalise une percée sur le marché du soleil

La Tunisie réalise une percée sur le marché du soleil

La Tunisie réalise une percée sur le marché du soleil
Juillet-Août 2009
Le Particulier Immo n° 255, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Miracle ou mirage ? Des plages de rêve, des complexes touristiques de premier plan, des prix défiant toute concurrence… Nouveau paradis des retraités, la Tunisie prend sa revanche sur le Maroc. Son succès sera-t-il durable ? Un tour du marché de la côte Est.

Une villa de 310 m2 dans un quartier résidentiel d’Hammamet coûte 264 000 euros , un appartement de 100 m2 à Sousse, 140 000 euros… Les prix de l’immobilier tunisien ont de quoi faire rêver les Européens. D’autant que le pays a d’autres atouts pour attirer les étrangers sur son sol : soleil très généreux, diversité des paysages, stations balnéaires – pas moins de 1300 kilomètres de côtes –, hôtellerie et infrastructures touristiques de qualité…  De fait, après le Maroc, désormais trop cher, c’est au tour de la Tunisie de devenir la coqueluche d’une frange de clientèle semi-retraitée ou retraitée en quête, non seulement de douceur de vivre, mais aussi de pouvoir d’achat. Car, outre que le marché immobilier est très accessible, vivre en Tunisie coûte quatre fois moins cher qu’en France. Le salaire moyen s’élève à 250 dinars, soit l’équivalent de 120 euros par mois. « Beaucoup de seniors ou de salariés à la retraite s’installent ici durant les six mois de l’hiver, ce qui leur coûte à peine le prix du chauffage de leur logement pour la saison », lance un professionnel de l’immobilier. Signe des temps : à l’image du Maroc, la Tunisie tient désormais salon. S’affirmant comme une véritable vitrine, le Salon de l’Immobilier tunisien à Paris (Sitap) vient en effet de se tenir, pour la deuxième année consécutive, dans la capitale. Des visiteurs ­nombreux s’y sont donné rendez-vous afin de rencontrer les quelque 130 exposants présents (contre 76 l’an passé) – promoteurs, banques et assureurs, ordre des avocats… –, répartis sur 250 stands. L’édition 2008 du salon avait déjà rassemblé 22 000 visiteurs, dont 85 % de Tunisiens installés en France et 14 % de Français. Selon l’organisateur, le cru 2009 devrait être meilleur encore. « Il n’y a pas de crise de l’immobilier, martèle Hamadi Ridha Lahmar. Nous ne sommes pas touchés par la récession économique comme la plupart des pays européens et la demande de logements reste soutenue. »

La crise financière n’épargne pas le pays

Une affirmation quelque peu battue en brèche par les observations de la Banque centrale de Tunisie (BCT), qui dresse un bilan plus mitigé du marché. Selon elle, en effet, le ralentissement est réel dans le neuf, depuis le dernier trimestre 2008. Comme dans beaucoup d’autres pays, les prix subissent une correction de l’ordre de 10 % et les promoteurs voient leurs stocks gonfler sérieusement. La chambre syndicale des promoteurs immobiliers, rattachée à l’Union tunisienne de l’industrie, du commerce et de l’artisanat (UTICA), n’est pas non plus très optimiste. Fin 2007, il existait 2,5 millions de logements pour 2,3 millions de ménages, soit 200 000 logements vides sur tout le territoire. Avec une concentration particulière dans la région du Grand Tunis (Marsa, Berges du Lac, Ennasr) et dans les stations de la côte (Hammamet, Sousse…), là où la construction a été la plus importante. Et compte tenu de la raréfaction de la demande, la situation ne s’est pas arrangée l’an dernier. Pas plus qu’au cours du 1er semestre 2009. Il est vrai qu’entre 1994 et 2004, pas moins de 65 000 logements sont sortis de terre chaque année, s’accompagnant de l’arrivée sur le marché d’un grand nombre de promoteurs immobiliers, dont beaucoup d’investisseurs étrangers. Il y a une trentaine d’années, la Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT) était l’unique opérateur tunisien. De 600 il y a cinq ans, le nombre de professionnels est aujourd’hui passé à 1 200 – ou 1 500, selon les sources. Entre essor économique, attrait touristique grandissant et afflux d’acquéreurs étrangers, la flambée des prix était inévitable.

Négociation et baisse des prix au programme

Les valeurs ont en effet explosé dans le neuf, progressant de 120 % entre 1993 et 2007. Dans l’ancien, la hausse a été plus mesurée – de 10 % à 15 % sur la même période –, ce type de bien étant moins recherché du fait des travaux à réaliser. Des excès ayant inévitablement conduit à l’essoufflement de la demande locale, qui souffre, comme dans beaucoup de pays, d’une diminution de son pouvoir d’achat immobilier. En dépit des initiatives prises par les pouvoirs publics (baisse des taux, allongement de la durée des prêts jusqu’à vingt-cinq ans depuis peu et assouplissement des règles du crédit, notamment en matière d’apport personnel). La baisse des prix enregistrée aujourd’hui en est la conséquence. Simple ­correction, pour nombre de professionnels de l’immobilier, qui devrait très vite permettre de restaurer le pouvoir d’achat des acquéreurs. Certains observateurs affirment cependant qu’il s’agit d’une véritable crise de surproduction. Et il est vrai que l’excédent d’offres généré par l’abondance des complexes immobiliers à destination des acquéreurs et investisseurs étrangers – lesquels étaient séduits par la stabilité politique du pays, sa croissance économique, son adhésion à la zone de libre échange avec l’Union européenne –, tire le marché vers le bas. Dans l’ancien, les agents immobiliers se plaignent d’une chute d’activité qui s’établit autour de 15 % en 2008. Et les agences qui ciblent la clientèle étrangère ont même été plus durement touchées que les autres.

Un marché émergent loin d’avoir atteint son potentiel

De là à en déduire que les acquéreurs étrangers vont disparaître, il n’y a qu’un pas… à ne surtout pas franchir. S’ils ont douté de l’opportunité d’acheter jusqu’en début d’année, en raison de la crise financière mondiale, il y a de fortes chances pour qu’ils reviennent sur le marché tunisien. Un marché émergent dont nombre de professionnels pensent qu’il est loin d’avoir atteint son potentiel. Il faut se souvenir qu’il n’y a que trois ou quatre ans que la loi tunisienne autorise l’acquisition de terrains par des étrangers. En outre, de nombreux programmes construits en bord de mer ou proches des zones touristiques offrent souvent des prestations de standing à des prix incroyables comparés à ceux que l’on observe, par exemple, sur la Côte d’Azur. La fourchette de prix oscille le plus souvent entre 600 et 1 200 €/m2 dans le neuf, soit des appartements le plus souvent compris entre 60 000 et 120 000 euros.
Quoi qu’il en soit, sur le segment de l’immobilier neuf, les opérateurs ne semblent pas prêts à abandonner leurs projets. En 2009, l’Agence foncière de l’habitat (ZFH), une structure publique, devrait continuer d’acquérir et d’aménager du foncier pour alimenter le marché du logement. Elle prévoit l’achat et le lotissement de 154 hectares de terrains, en particulier à Tunis, la Manouba, Ben Arous, Bizerte, Sousse et Sfax… L’agence prévoit également la vente à des opérateurs privés de 70 hectares, toujours à Tunis (Ariana, Ben Arous), Sousse et Sfax, mais aussi à Nabeul et Kairouan.

Une offre de très bon niveau, des prix très bas

Les projets d’envergure ne manquent pas. Le Grand Tunis en tout premier. Constamment embouteillée, sans cohérence architecturale ou urbaine, la capitale manquait en outre d’une offre de logements adaptés à la demande d’une clientèle touristique ou d’affaires. Un programme de travaux a été mis sur pied afin de corriger ces défauts. Il ­comprend l’assainissement des lacs et le ­renforcement des liens entre les plans d’eau et la ville, par la construction de programmes immobiliers sur une ­trajectoire allant de la Médina à la Goulette. à terme en 2020, quelque 350 000 à 500 000 nouveaux résidents devraient s’y installer. Au nord, l’accent a été mis sur le développement des bureaux, mais aussi sur celui des loisirs et du tourisme (Les Palmiers). Et dans le sud sont prévus l’aménagement d’un port de plaisance et la construction d’immeubles collectifs – des gratte-ciel de 60 étages pour certains – environnés de maisons. Enfin, « Tunis Sport City », une cité sportive de haut niveau, devrait pouvoir accueillir les compétitions ­internationales. Confiée au groupe Emirati Abukhater, l’opération devrait coûter 5 milliards de dollars et impliquer des partenaires étrangers, dont l’Olympique de Marseille. Autant d’aménagements qui ont, ces dernières années, contribué à faire grimper les prix à Tunis… ce qui est relatif : ils n’excèdent guère 1 700 E/m2 pour les programmes les plus prestigieux.
à titre d’illustration, « Laguna Square », un programme situé dans le quartier du Lac, proche du célèbre village de Sidi Bousaïd, des plages de Gammarth et La Marsa, ainsi que de la mythique Carthage, où s’affiche un prix moyen de 800 E/m2… Pourtant, le secteur fait partie des plus recherchés de Tunisie. « Ici, les Français représentent 40 % des ventes et les Tunisiens 60 % », affirme t-on chez Almarys qui s’occupe, depuis la France, de sélectionner des programmes à destination des non-résidents. Autre exemple, dans la baie de Gammarth, où une marina est en phase de création, des appartements et maisons que l’on peut considérer de haut standing, dont les superficies vont de 142 à 400 m2, sont vendus entre 230 000 et 780 000 euros.

L’un des secteurs les plus prisés du pays un peu grippé

Des prix qui pourraient baisser encore avec la crise qui grippe le marché, même à Djerba, l’un des secteurs les plus ­convoités de la Tunisie. « On vendait énormément de programmes neufs. Aujourd’hui, c’est plus calme, avoue Alain Bossard, de l’agence immobilière Classic Immo. Les Européens attendent que l’orage passe. » Selon ce professionnel, alors que les acquéreurs arrivaient en 2008 avec un budget de 150 000 euros, ils ont réduit leur mise à 80 000/100 000 euros. Reste que l’île, reliée à la terre par sa voie romaine, fait toujours recette. Avec un bonus pour le front de mer, où l’on ne trouve pas forcément les programmes neufs. Les prix de l’ancien restent raisonnables : une maison de 150 m2, avec 400 m2 de terrain, située à 150 ou 200 mètres du rivage, ne vaut en général que 200 000 à 250 000 euros. On peut aussi dénicher, comme au Maroc, des « houcs », sortes de riads à la tunisienne, avec des arches et un patio, dont les prix se situent entre 50 000 et 300 000 euros. à 50 000 euros, des travaux sont nécessaires. En revanche, avec 300 000 euros, on peut disposer de 400 m2 habitables avec piscine. De manière générale, la proximité de l’aéroport et de la mer font le prix. Ainsi, à Zarzis, à l’extrême sud de la côte tunisienne, les prix baissent légèrement compte tenu de l’éloignement de l’aéroport, mais l’endroit attire les Franco-tunisiens. D’autant que les prix démarrent autour de 600 E/m2 dans l’ancien et de 1 000 E/m2 dans le neuf. L’atout du site ? « Les constructions qui se réalisent sur la falaise permettent d’avoir des vues splendides sur la mer et l’on peut aussi trouver des maisons pieds dans l’eau », indique Houssem Gtari de l’Agence centrale, qui en possède plusieurs dans la région de Djerba et Zarzis. à Monastir, proche de l’aéroport, « un appartement de 103 m2 vient de partir à 100 000 euros et il faut compter entre 800 et 1 000 E/m2 », indique-t-on à l’Immobilière Salma de Monastir. Même ordre de prix au sud de Sousse et de Monastir, à Mahdia…  Mais ceux qui acceptent de s’éloigner du bord de mer n’auront aucun mal à dénicher des biens entre 500 et 600 E/m2.

Le recours à un avocat spécialisé est conseillé

Si les prix sont alléchants, il ne faut toutefois pas se lancer tête baissée. Il convient d’abord de s’assurer de la régularité du titre foncier auprès de la Conservation de la propriété foncière, et que le bien figure sur les plans d’urbanisme de la ville via ses services techniques. Il faut tout particulièrement étudier la nature du terrain (agricole ou non), le caractère individuel du titre, l’inscription des droits de propriété du vendeur, la vocation des lieux, l’absence de clause de réserve de propriété au profit de l’Etat tunisien (expropriation, par exemple). Une fois ces vérifications effectuées, une promesse de vente doit être rédigée soit par un notaire, soit par un avocat. Ensuite, une autorisation administrative doit être demandée au Gouvernorat de la région où se situe le bien convoité ? Cette instance vérifie que la propriété se situe dans le plan d’aménagement de la ville. Il faut en effet savoir qu’un étranger ne peut acheter en zone agricole. Cette autorisation nécessite un délai de quatre à six mois environ. Comme en France, un dépôt de garantie est à verser au moment de la signature de la promesse. Il est de 10 % à 30 % du prix d’acquisition, et doit être consigné impérativement auprès du Trésor public. à défaut, un vendeur de mauvaise foi pourrait faire des difficultés pour le rembourser. Une clause relative aux ­modalités de récupération du dépôt doit impérativement être insérée dans la promesse de vente. D’autant que la coutume veut qu’en Tunisie, une partie de cette somme reste acquise au vendeur en cas de non-conclusion de l’acte.
L’étranger qui investit en Tunisie doit avoir un casier judiciaire vierge. Si l’autorisation administrative du Gouvernorat est ­accordée, le contrat définitif peut être signé et enregistré auprès de la Conservation de la propriété foncière. En cas de refus, l’acheteur récupère tout ou partie, selon les cas, de son dépôt (une clause peut prévoir une indemnisation du vendeur). Dans le cadre particulier de la vente d’un logement neuf, sachez que l’achat s’effectue sur le même principe qu’en France, c’est-à-dire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. La plupart des promoteurs étrangers demandent 50 % à la réservation, 10 % supplémentaires au bout de six mois et 40 % à la remise des clés. Mais cet échelonnement varie d’un opérateur à l’autre.

Ouvrir un compte en Tunisie

Autre formalité à accomplir : ouvrir un compte dans une banque du pays et y verser l’argent nécessaire, sachant que l’importation de devises est contrôlée par la Banque centrale tunisienne. Raison pour laquelle il est indispensable de procéder à une déclaration au titre d’investissement immobilier afin d’obtenir, ultérieurement, le rapatriement des fonds en cas de non-conclusion de la transaction ou de revente. à l’issue du processus d’acquisition, une fiche d’investissement est délivrée par la banque de l’acquéreur, qui certifie que l’argent déposé a bien servi à l’achat d’un bien immobilier. à noter que les droits de mutation sont de l’ordre de 6 %, auxquels il faut ajouter les frais d’avocat, dont les honoraires sont libres, mais le plus souvent autour de 1 % de la transaction. En Tunisie, mieux vaut en effet s’en remettre à un avocat spécialisé pour éviter toute mauvaise surprise, d’autant qu’à défaut, l’acte de vente risque d’être rédigé dans la langue du pays. Quant aux agents immobiliers, s’ils commencent à s’organiser, force est de constater qu’ils souffrent aujourd’hui d’une assez mauvaise réputation. Restez vigilants.

Colette Sabarly


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , PAYS ETRANGER , RETRAITE




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier