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Entretien du logement, les obligations du bailleur

Entretien du logement, les obligations du bailleur
Juillet-Août 2009
Le Particulier Immo n° 255, article complet.
Auteur : GENTY (Philippe)

Le droit commun du bail, tout comme la loi du 6 juillet 1989, impose au bailleur un certain nombre d’obligations visant à garantir au locataire une jouissance paisible du bien loué. Décryptage.

Au premier rang des obligations ­qui engagent le bailleur vis-à-vis du locataire, vient la délivrance d’un logement décent en bon état d’usage et de réparation. En découlent d’autres obligations tout aussi importantes d’entretien, de garantie des vices et défauts du bien loué, mais aussi de sécurité, que la ­jurisprudence tend à renforcer ces dernières années.

L’entretien des lieux

Les obligations du bailleur relatives à l’entretien des lieux résultent des articles 1719, alinéa 2 (« Le bailleur est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ») et 1 720 du Code civil (« Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ») pour le droit commun du bail (dont la location meublée). Elles découlent aussi de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui reprend ces deux textes.
Les solutions jurisprudentielles dégagées pour l’interprétation du droit commun, en matière d’obligation d’entretien, peuvent être ­transposées à l’application de la loi de 1989. À quelques exceptions près, tenant surtout au caractère d’ordre public de cette loi.
Cette obligation d’entretien implique que le bailleur doit faire les travaux qui s’imposent afin que le logement soit utilisable conformément à la destination pour laquelle il a été loué. En revanche, rien ne l’oblige à les accomplir en vue d’un usage plus agréable ou plus commode.
L’obligation d’entretien suppose aussi que le logement, conforme, au moment de la signature du bail, aux normes réglementaires de décence, le reste durant son exécution : le bailleur est donc tenu de le mettre en conformité avec les nouvelles normes qui viendraient à entrer en vigueur.
L’étendue de cette obligation a fait l’objet de précisions jurisprudentielles, qui aident à mieux cerner la nature et l’étendue des travaux à la charge du bailleur. Il est ainsi impossible de soutenir que ce dernier n’est tenu d’entretenir que les éléments strictement relatifs à la structure de l’immeuble, tels que les murs, la toiture, les planchers, etc. La Cour de cassation a censuré un arrêt de cour d’appel qui limitait l’obligation d’entretien du bailleur aux éléments principaux du local loué et aux équipements essentiels de sécurité­ (Cass. civ. 3e, 22 mars 2005, ­n° 04-13821). Le ­fonctionnement pérenne des équipements annexes doit être garanti par le bailleur : ­chauffage central, alimentation en eau courante, gaz et électricité, ascenseur permettant d’accéder au logement…
Le motif pour lequel les réparations ou les travaux sont devenus nécessaires importe peu : même occasionnés par la vétusté ou par un cas de force majeure, ils sont à la charge du bailleur. Il est ­toutefois possible de prévoir des clauses dérogatoires mettant à la charge du locataire les réparations et travaux rendus nécessaires, tant par un cas de force majeure que par la vétusté. Cela uniquement dans les baux soumis au droit commun. Ces dérogations devront être précises et expresses. En effet, les clauses exonérant le bailleur de ses obligations sont interprétées restrictivement par les juges, c’est-à-dire en faveur du locataire.
Il faut noter que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont assimilés à des travaux nécessités par la force majeure et sont donc, à défaut de stipulation contraire, à la charge du bailleur (Cass. civ. 3e, 10 mai 1989, n° 87-20196). Par exemple, depuis le 1er janvier 2004, un dispositif de sécurité normalisé des piscines est imposé aux propriétaires de piscine enterrée non close privative à usage individuel ou collectif. Celles-ci doivent être pourvues d’un dispositif destiné à éviter la noyade constitué par des barrières de protection, un système d’alarmes, une couverture de sécurité, ou un abri de piscine (art. R128-2 du CCH). Le bailleur doit se plier à cette obligation, dont le non-respect l’expose à une amende de 45 000 euros.
L’obligation d’entretien ne joue plus, en revanche, lorsque la nécessité des dépenses provient de fautes ou d’abus de jouissance du locataire, lorsque celui-ci refuse de payer le loyer ou bien encore lorsque l’importance de l’investissement amène à considérer les travaux comme une véritable reconstruction (art. 1722 du Code civil).

Sanctions civiles

Si le bailleur ne respecte pas son obligation ­d’entretien, le locataire dispose, selon le droit commun, de nombreux moyens pour l’y ­contraindre. D’une part, il peut demander sa condamnation à faire les travaux dans un délai déterminé, à peine d’astreinte. D’autre part, il lui est possible ­d’obtenir du juge l’autorisation d’effectuer les travaux à ses frais avancés et de demander compensation de sa créance avec les loyers dus. En outre, il a toute latitude pour réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui cause la carence du bailleur. Ou encore demander la résiliation du bail. Enfin, il peut demander judiciairement l’autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce que les travaux aient été effectués.
Au préalable, le locataire doit bien sûr avoir mis le bailleur en demeure d’effectuer les travaux (CA de Versailles, 13 novembre 1998, n° 1996-7558), si du moins ce dernier n’avait aucun moyen de se rendre compte par lui-même de leur nécessité. La jurisprudence admet dans certains cas qu’il soit dérogé à l’exigence d’une mise en demeure et d’une autorisation de justice préalable, lorsque l’urgence le justifie. Mais, pour que la demande de ­remboursement introduite par le locataire puisse être accueillie, encore faut-il que les travaux aient été réalisés de la manière la plus économique et qu’il soit démontré qu’ils étaient absolument nécessaires (Cass. civ. 3e, 12 juin 2001, n° 99-21127).

Responsabilité engagée

Si le bailleur n’exécute pas son obligation ­d’entretien et que des accidents en résultent, sa responsabilité civile, ainsi que sa ­responsabilité pénale, peuvent éventuellement être ­engagées (CA de Paris, 6e ch. B, 16 janvier 2006, n° 2001/07427).
Sur le plan civil, tout d’abord, le bailleur est tenu de veiller de façon constante — sans même avoir à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer­ —, à l’entretien de l’immeuble, c’est-à-dire à la réparation des « outrages naturels du temps et de l’usure ­normale due à l’action des éléments ». Il s’agit d’une responsabilité sans faute, c’est-à-dire que pour obtenir réparation, le locataire n’est tenu que d’apporter la preuve du défaut d’entretien, qu’elle soit ou non fautive, à l’origine du dommage, ainsi que celle d’un lien de causalité entre ce défaut d’entretien et le dommage subi (Cass. civ. 3e, 29 avril 1987, n° 84-10 558).
Sur le plan pénal, plusieurs textes ont vocation à s’appliquer à la situation du bailleur fautif :
- l’article 121-3 du Code pénal ­sanctionne la « faute d’imprudence, de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement, s’il est établi que l’auteur des faits n’a pas accompli les diligences normales compte tenu, le cas échéant, de la nature de ses missions ou de ses fonctions, de ses compétences ainsi que du pouvoir et des moyens dont il disposait » ;
- l’article 221-6 punit le « fait de causer (…) la mort d’autrui (…) par maladresse, imprudence, inattention, négligence ou manquement à une obligation de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement » ;
- l’article 225-14 condamne « le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance sont apparents ou connus de l’auteur, à des conditions (…) d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine » (Cass. crim., 23 avril 2003, n° 02-82985).

La garantie

L’obligation d’entretien est souvent confondue avec la garantie des vices de la chose louée. Cette garantie permet au locataire de demander la réparation du préjudice subi du fait de l’existence du vice. Elle résulte de plusieurs textes.
Selon l’article 6b de la loi de 1989, le bailleur est tenu « sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil » de garantir le locataire des « vices ou défauts de nature à faire obstacle » à la jouissance paisible du logement. L’article 1721 du Code civil peut donc, le cas échéant, être appliqué à la location vide. Selon ses termes, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».
Si l’article 6b tient le bailleur pour garant des vices cachés aussi bien qu’apparents, l’article 1721 limite en revanche la garantie du bailleur aux seuls vices cachés lors de la signature du bail. Ce qui exclut ceux dont le locataire pouvait ou devait alors avoir connaissance. Cependant, que le vice ou défaut soit apparent ou caché, s’il s’aggrave en cours de bail et cause une perte au locataire, le bailleur sera tenu de l’en dédommager.
Que faut-il entendre par « vices » et « défauts » ?
Les vices concernés sont les désordres affectant la construction, c’est-à-dire des anomalies. On peut en trouver des exemples dans la jurisprudence relative à l’article 1721 du Code civil. Il en va ainsi de la rupture d’une poutre, d’une barre d’appui, d’un garde-corps. Il en va de même pour l’effondrement d’un balcon, d’un plancher ou d’un plafond, d’une marche d’escalier, etc.
Les défauts sont, quant à eux, relatifs aux ­installations et aux équipements existants, qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance (exemple : bruits excessifs engendrés par le mauvais fonctionnement des surpresseurs d’eau (Cass. civ. 3e, 4 décembre 1991, n° 90-14600) ou qui causent des dommages au locataire (exemple : défaut d’étanchéité d’un ballon d’eau chaude ayant occasionné un dégât des eaux – CA de Paris, 6e ch. B, 4 novembre 1994).
Il faut noter que les solutions dégagées ici à propos de baux soumis au droit commun peuvent également jouer pour l’application de l’article 6b de la loi du 6 juillet 1989.

Sanctions civiles

Cette garantie est destinée à assurer au locataire la jouissance paisible de son logement, en faisant cesser les troubles de jouissance engendrés par les vices et défauts de la chose louée par des mesures appropriées : réfection, réparations, mesures techniques diverses… Le locataire est donc en droit d’obtenir que ces mesures soient prises, soit à l‘amiable, soit judiciairement. Il peut, selon le droit commun, demander l’exécution des travaux, mais aussi la résiliation du bail (Cass. civ. 3e, 19 février 1997, n° 95-14612) ou une diminution du loyer proportionnelle aux troubles de jouissance qu’il éprouve (CA de Paris, 6e ch. C, 6 mai 1998).
Le bailleur ne peut à aucun titre s’exonérer de cette responsabilité particulière. Certes, sur le terrain de l’article 1721 du Code civil, des clauses exonératoires sont permises. Elles ne le sont plus lorsqu’il s’agit d’échapper à la responsabilité édictée par l’article 6b de la loi du 6 juillet 1989 qui, en se référant expressément à l’article 1721 du Code civil, fait que les dispositions de ce texte deviennent d’ordre public.
Toutefois, ne sont pas garantis par le bailleur, selon les termes de l’article 6b, les vices ou défauts qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une « convention de travaux » permise par l’article 6a de la même loi, aux termes de laquelle le locataire accepte de prendre en charge des travaux de « mise en état » de l’immeuble ou des équipements mentionnés au contrat.

Responsabilité engagée

Dans le droit commun du bail, les obligations du bailleur sont les mêmes que celles définies par la loi du 6 juillet 1989, sous réserve du caractère d’ordre public de cette dernière. En effet, la loi comme le Code civil disposent que le bailleur est tenu vis-à-vis du preneur à la garantie des vices et défauts de la chose louée. La Cour de cassation a retenu, comme pour l’obligation d’entretien, une responsabilité sans faute à la charge du bailleur.
Selon la loi de 1989, le bailleur doit garantir les vices de la chose louée, qu’ils soient cachés ou bien apparents. Cela emporte une acception relativement large de la notion de vices de la chose louée.
Le droit commun du bail est quant à lui plus restrictif. En effet, le domaine de la responsabilité sans faute ne vise pas les défauts apparents (CA de Nîmes, 2e ch., 30 novembre 2004, n° 03/00163), c’est-à-dire ceux que le locataire a connus ou a dû connaître. En outre, le bailleur peut stipuler une clause de non-garantie qui ne cédera que devant la preuve, à son endroit, d’une faute lourde ou dolosive — c’est-à-dire avec l’intention de tromper — (Cass. civ. 3e, 11 juillet 1972, n° 71-11196), et sous réserve qu’il ne soit pas un professionnel de l’immobilier face à un locataire consommateur (CA de Paris, 10 mars 1992).
À cette responsabilité civile, s’ajoute la responsabilité pénale du bailleur, qui joue de la même façon que pour l’obligation d’entretien (voir plus haut).

La sécurité

Autrefois peu favorable au locataire, la jurisprudence a développé la notion ­d’obligation de sécurité à la charge du bailleur. Bien que récente, cette notion a ­rapidement évolué : hier simple obligation de moyens, elle tend aujourd’hui vers une véritable obligation de résultat.
Il est intéressant de noter que, contrairement aux obligations d’entretien et de garantie, qui sont inscrites dans le Code civil ainsi que dans la loi de 1989, l’obligation de sécurité, qui en est le corollaire, est de source jurisprudentielle.

De l’obligation de moyens …

Alors que la responsabilité sans faute de l’article 1721 du Code civil suppose uniquement la preuve d’un défaut d’entretien ou d’un vice à l’origine du dommage, l’obligation de sécurité qualifiée de moyens par les juges fait obligation au locataire de prouver la faute du bailleur.
La jurisprudence était initialement hostile à la création d’une obligation de sécurité à la charge du bailleur particulier. Classiquement, l’obligation de sécurité constitue l’accessoire d’une obligation principale imposant au débiteur professionnel de ne pas créer de danger pour la santé des ­personnes. Depuis vingt ans, la Cour de cassation admet pourtant progressivement l’existence d’une obligation de sécurité, autonome de la garantie des vices cachés, dans des contrats de bail conclus entre particuliers.
Tout d’abord, la cour a reconnu que le bailleur n’était pas tenu d’une obligation de résultat quant à la sécurité du locataire, mais d’une ­simple obligation de moyens. Pour rejeter, la plupart du temps, sa responsabilité : dans une affaire où un locataire était décédé par électrocution, aucun lien de causalité n’était établi entre la vétusté de l’installation électrique et ce décès (Cass. civ. 3e, 21 novembre 1990, n° 89-15922) ; dans un litige engageant une commune ayant loué une salle équipée d’une estrade dont un tiers avait chuté, la cour retenant que le locataire avait disposé des équipements loués avec une totale autonomie et que la victime n’établissait pas que la commune avait manqué à son obligation de moyens en ce qui concerne la sécurité (Cass. civ. 3e, 8 décembre 2004, n° 03-17694).
Cette sévérité à l’égard du locataire réside dans la distinction que la cour opère entre les obligations de moyens et de résultat. Dans la première, la faute du locataire est supposée, pour ne pas dire « présumée », dans tous les cas où il devait avoir un rôle actif. Dès lors, la responsabilité du bailleur ne peut se trouver engagée que si le locataire démontre un manquement à son obligation ­d’entretien. Dans la seconde, la faute du bailleur est présumée…

… à l’obligation de résultat

La Cour de cassation vient de définir l’obligation de sécurité comme étant de résultat lorsqu’elle recouvre l’obligation de garantie des vices cachés. En effet, il ne suffit pas que le bailleur ait pris des mesures pour que la sécurité du locataire soit assurée. Il répond nécessairement des vices cachés, quitte à se retourner, le cas échéant, contre un professionnel défaillant.
En l’espèce, un locataire avait été victime d’une électrocution alors qu’il gonflait une piscine à l’aide d’un compresseur branché sur une prise de courant située dans l’entrée de la maison. La cour d’appel avait exonéré le bailleur de sa responsabilité, au motif qu’un électricien intervenu deux ans avant la conclusion du bail avait commis une faute en ne prévenant pas le bailleur de la nécessité d’installer un disjoncteur, et que cette faute ne pouvait être ni prévue ni empêchée par le bailleur qui avait fait appel à un professionnel normalement compétent. La Cour de cassation a censuré cette décision, au motif qu’en vertu de l’article 1721 du Code civil, le bailleur doit garantir contre tous les vices ou défauts du bien loué qui en empêchent l’usage, même s’il ne les a pas connus lors de la conclusion du bail (Cass. civ. 3e, 7 janvier 2009, n° 07-11516).
Dans les deux arrêts cités plus haut, l’existence d’un vice caché n’avait pas été établie, de sorte que n’était invoqué en réalité qu’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien. En outre, le locataire avait pris des initiatives qui caractérisaient de sa part une certaine imprudence. Tel n’était pas le cas dans cette affaire, le locataire ayant fait un usage normal de la chose louée.
Une affaire jugée plus récemment encore enfonce le clou. Il s’agissait cette fois d’un accident lié à l’utilisation d’un ascenseur. La Cour de cassation a réaffirmé que le bailleur doit au locataire garantie « pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage ». Dès lors, en l’espèce, la victime n’avait pas à prouver que le bailleur n’avait pas fait le nécessaire pour l’entretien de l’ascenseur, mais uniquement que l’appareil présentait un dysfonctionnement à l’origine de son préjudice, ce qui a été fait. Dans ces conditions, le bailleur était bien tenu de garantir le locataire de son préjudice (Cass. civ. 3e, 1er avril 2009, n° 08-10070). En l’occurrence, la cour a toutefois retenu l’obligation de résultat du professionnel chargé de l’entretien de l’ascenseur en ce qui concerne la sécurité, et son appel en garantie, ce qui a permis au bailleur d’échapper aux conséquences matérielles de la mise en jeu de sa responsabilité.

Philippe Genty


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , ENTRETIEN DU LOGEMENT




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