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Dispositif Scellier, les clés pour réussir son opération

Dispositif Scellier, les clés pour réussir son opération
Juillet-Août 2009
Le Particulier Immo n° 255, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Depuis son lancement en début d’année, le dispositif Scellier affiche un beau succès. Gestionnaires de patrimoine, banquiers, pouvoirs publics, pour ne rien dire des promoteurs, ne tarissent pas d’éloges. Les errements du dispositif Robien appellent pourtant à la prudence.

L’avis du pro
« Le montant du loyer est important dans la réussite d’une opération d’investissement locatif. Il ne faut pas raisonner par rapport à un prix de location au mètre carré mais par rapport à une «enveloppe de loyer».
Daniel Znaty, directeur immobilier de l’Union financière de France

Faut-il s’en réjouir ? Ces ­­dernières semaines, le ministère du Logement a pris l’initiative de diffuser dans la presse nationale et régionale, à la radio, sur Internet, des messages vantant les mérites du dispositif Scellier. Le but de la campagne : ­convaincre 552 000 investisseurs potentiels d’acheter un logement neuf destiné à la location, afin de soutenir le secteur du bâtiment et ses emplois et, par la même occasion, favoriser l’accès au logement « grâce à des loyers raisonnables ». Par tous, le Scellier est présenté comme fiscalement « performant », « simple et lisible ». Le gouvernement, quant à lui, se montre rassurant et souligne que le nouveau dispositif est réservé aux « zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements » (c’est-à-dire aux zones en sous-offre locative, nommées A, B1 et B2). Cela au contraire de la loi Robien qui, elle, était applicable sur tout le territoire, même dans les communes ne souffrant d’aucune pénurie locative. Cette permissivité a entraîné, faut-il le rappeler, un certain nombre de dérives aux conséquences financières lourdes pour les acheteurs : retards de livraison, difficultés, voire impossibilités à louer, baisses des loyers et investisseurs au bord du gouffre.

Le dispositif s’annonce très performant sur le plan fiscal

Encouragés par la campagne de promotion, rassurés par le nouveau zonage... toujours est-il que, sur fond de baisse des taux d’intérêt, les acquéreurs plébiscitent le Scellier, semblant oublieux des errements du Robien. D’un point de vue strictement fiscal, il est vrai que le nouveau dispositif est performant. L’investissement ouvre droit à une réduction d’impôt correspondant, en 2009 et 2010, à 25 % du prix de revient du bien (qui sera ramenée à 20 % en 2011 et 2012), répartie à parts égales sur neuf ans, accordée dès la première année de déclaration des revenus fonciers. Le prix de revient du bien est cependant plafonné à 300 000 euros. Pour un bien acheté au prix plafond, par exemple, l’investisseur réalisera 75 000 euros d’économies sur neuf ans, soit 8 333 euros par an. La contrepartie est toujours la même : s’engager à louer le logement nu, à titre de résidence principale pendant neuf ans, moyennant un loyer plafonné déterminé selon la zone géographique du lieu où se situe le bien. Une version plus « sociale » est prévue, en remplacement du Borloo populaire : un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers s’ajoute à la réduction d’impôt, ainsi que la possibilité pour l’investisseur de poursuivre son engagement sur deux nouvelles périodes de trois ans chacune, moyennant une réduction d’impôt plus importante (voir encadré p. 40). Les simulations comparatives des dispositifs Robien et Scellier aboutissent à démontrer la meilleure performance de ce dernier sur neuf ans, en raison des économies d’impôts réalisées, plus importantes.
De manière évidente, le mécanisme de la réduction d’impôt est plus simple que celui de l’amortissement, tel qu’il existait en Robien. Nul besoin d’être expert en calculs financiers pour mesurer rapidement les effets d’une diminution d’impôt qui, au demeurant, sont les mêmes pour tout le monde. Tous les investisseurs, quel que soit leur taux d’imposition à l’impôt sur le revenu, sont sur un pied d’égalité. Ce qui n’était pas le cas avec le Robien, dont le régime de déduction permettait d’obtenir un avantage dont l’importance était liée au taux d’imposition. Plus il était élevé, plus l’avantage était substantiel. La nouvelle réduction d’impôt offre, elle, à tous les investisseurs, pour un même montant d’investissement, une réduction d’impôt d’un égal montant.
Aussi intéressant que s’avère l’avantage fiscal, la réussite de l’opération d’investissement ne se fera toutefois pas sans tirer les leçons du passé. Et la première question qu’il faut se poser a trait à ce qui a suscité le plus de difficultés sous l’empire du dispositif Robien : le zonage des marchés locatifs déficitaires.

Le nouveau zonage ne fait pas vraiment la différence

Défini par le ministère du Logement en concertation avec les professionnels de l’immobilier et les associations d’élus locaux, le nouveau zonage retenu par l’arrêté du 29 avril 2009 était, en l’occurrence, censé tenir compte de la réalité des marchés locatifs locaux et faire le tri entre les communes dont le marché locatif présentait un réel déséquilibre entre l’offre et la demande – et les autres.
Conformément à ce qui avait été annoncé, quelques communes qui étaient jusqu’à présent situées en zone A (agglomération parisienne, côte d’Azur, Genevois français) ont bien été rétrogradées en zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants), tandis que d’autres, situées en zone B1, sont passées en zone B2 (agglomérations de moins de 250 000 habitants et de plus de 50 000 habitants). Par ailleurs, 750 communes qui étaient situées dans la zone C ont été « remontées » en zone B2, ce qui leur permet de profiter du dispositif Scellier. Il était aussi question de déclasser en zone C plusieurs centaines de villes en suroffre locative, classées jusque-là en zone B2, dont il n’était pas justifié qu’elles soient éligibles au dispositif Scellier…. Mais cela ne s’est pas fait. Officiellement, parce que le nouveau zonage s’appliquant également au prêt à taux zéro (PTZ) et au Pass-foncier, un déclassement aurait paralysé certaines opérations d’accession à la propriété. Quelques commentateurs soulignent toutefois que les élus locaux se sont battus pour le maintien de leur circonscription dans la bonne zone.
Quoi qu’il en soit, il est évident que l’investisseur ne peut se contenter de se reporter au zonage établi pour apprécier si le secteur où il projette d’investir correspond bien à un marché sur lequel la demande locative est supérieure à l’offre.

Des marchés mis sous haute surveillance

Récemment le Crédit foncier de France a dressé la liste des villes suroffreuses en raison du trop grand nombre de programmes neufs engagés sous l’empire du Robien, au regard de la demande locale (voir carte p. 41). Les grandes villes, celles de plus de 250 000 habitants, classées en zone B1 tirent leur épingle du jeu. Seules, parmi elles, Saint-Etienne et Clermont-Ferrand, sans doute victimes de leur relative proximité de Lyon, se montrent, selon le Crédit foncier de France, en état de suroffre locative. Toutes les autres apparaissent soit comme « marché équilibré », soit comme « marché dynamique ou prometteur ». En revanche, les villes de moyenne importance « sous surveillance » sont légion. Le Sud-Ouest, autour de Toulouse et Bordeaux, en offre une belle concentration, ainsi que la région Rhône-Alpes, autour d’Annecy et Lyon. L’Alsace, les régions Poitou-Charentes, Pays-de-Loire,  Bretagne sont également assez affectées. à chaque fois, le paysage est identique : une ville « phare », concentrant l’activité économique en demande, et ses villes « satellites », plus ou moins éloignées, en suroffre. Ces villes constituaient une réserve de foncier abordable pour les promoteurs et connaissaient un certain déficit d’offre locative, à la base. Mais la production de logements a rapidement pris des proportions excessives au regard de la demande locale. La mise en location s’est révélée difficile, d’autant que les loyers demandés étaient trop élevés. La suite du scénario catastrophe est connue et a été largement médiatisée. Albi et Montauban ont fourni aux yeux du public l’illustration même de ce type de production et de commercialisation, et de ses conséquences.
Les communes classées en zone B2 ont ainsi constitué le gros de la troupe de ces villes devenues suroffreuses en peu de temps. Mais parfois, les mêmes errements ont été constatés dans de petites villes classées en zone C, comme, par exemple, à Saint-Gaudens, ville de moins de 20 000 habitants située à 90 km de Toulouse.

Les cœurs d’agglomération doivent être privilégiés

Pour ne pas répéter les erreurs du passé, il faut donc effectuer un tri impitoyable entre les villes ayant un potentiel locatif et les autres : mieux vaut renoncer à investir en Scellier si, dans le secteur de votre choix, l’offre proposée par le promoteur est mal située par rapport à la demande locative. Cette vigilance est d’autant plus nécessaire que, compte tenu des délais pour « sortir » un programme, l’on trouve encore aujourd’hui sur le marché des opérations conçues sous le Robien, qui étaient restées dans les cartons au moment de la crise en 2008... et qui sont remises en route sous l’étiquette Scellier. L’investisseur peut élire sans risque les agglomérations de plus de 250 000 habitants qui témoignent d’une bonne dynamique économique et d’une réelle insuffisance de l’offre locative : Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Nancy, etc. Les programmes étant rarement en centre-ville, il devra se contenter de leur proche banlieue, à condition de rester dans des communes appartenant réellement à l’agglomération et desservies par un métro, un bus ou un tramway. Au-delà, quand une voiture est indispensable ou qu’il faut prendre un TER, l’investissement est beaucoup plus aléatoire.
D’une manière générale, il faut étudier de très près le marché local. Si des dérives ou des abus ont été possible sous le Robien, c’est bien parce que certains investisseurs ont acheté sans avoir cette connaissance des données locales, en se fiant uniquement aux arguments de vente trop optimistes, voire fallacieux, de certains promoteurs. L’erreur a consisté à considérer l’investissement locatif comme un placement financier ordinaire, et non un investissement immobilier. Les ­« packages » comprenant les frais d’acquisition, le financement, la mise en location et la gestion locative ultérieure, mis au point par les commerciaux, encourageaient cette confusion. Ainsi que le relève Jean Bosvieux, de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), auteur d’un rapport sur la question : « Dans l’esprit des ménages concernés, il s’agissait bien d’effectuer un placement financier rentable, notamment grâce à l’économie d’impôt qu’il générerait, plutôt qu’un investissement dans le logement, avec les conséquences qu’il suppose : trouver un locataire et gérer le bien acquis ».

Il faut impérativement Respecter les loyers de marché

Les investisseurs distants, dans leur majorité, achetaient un produit de défiscalisation et ne s’intéressaient guère, voire pas du tout, au bien lui-même. Une anecdote témoigne assez bien de cette dérive : à Castres, une résidence s’est vendue sans qu’un seul des soixante-dix acquéreurs ne se soit déplacé chez le notaire pour l’acte de vente. Il va sans dire que pour réussir son opération en Scellier aujourd’hui, mieux vaut s’impliquer dans l’opération. Il est sans doute utopique d’imaginer cet investissement sans prendre en compte la défiscalisation offerte, qui reste un élément déterminant. Mais ce n’est pas une raison pour accorder sa confiance pleine et entière à un commercial proposant un produit clés en main. Il faut au moins aller voir le site du chantier, juger par soi-même de l’environnement, se renseigner sur le marché locatif local auprès des professionnels (agents immobiliers, syndics, notaires). C’est seulement avec ces éléments en main que l’investisseur sera en mesure d’avoir une approche critique de la proposition du vendeur, en ce qui concerne tant le prix de vente que le montant du loyer.
Trop souvent, dans les formules « tout compris », les simulations présentées retenaient un loyer fixé au niveau des plafonds réglementaires. Or, ces derniers sont en général bien au-dessus des loyers de marché (voir tableau ci-contre). Aujourd’hui encore, dans certaines villes de province, des résidences sont en partie vides d’occupants, malgré des offres attractives faites aux ­locataires. Le loyer envisagé dans une opération Scellier doit donc correspondre au loyer du marché local, dont la connaissance permettra également à l’investisseur de ne pas se tromper sur la taille du produit à acheter...

Concilier optimisation fiscale et réalités locales

Par le passé, les opérations de construction et d’acquisition en Robien ont eu le tort de se focaliser sur des appartements de petite taille, alors que le parc de logements se caractérisait déjà par une insuffisance de logements familiaux. L’optimisation de l’avantage fiscal imposait en effet de limiter l’investissement : le déficit foncier issu principalement de l’amortissement du bien acheté ne pouvant venir en déduction sur le revenu de l’investisseur qu’à hauteur de 10 700 euros par an, il était opportun de ne pas « trop » investir.  Avec l’augmentation des prix immobiliers, ce point de la réglementation a eu une influence croissante sur la limitation de la taille des biens. à budget équivalent, le logement acheté est passé d’un deux ou trois-pièces, dans les commencements du Robien, à un studio en 2008. C’est pour contrer cette tendance que le dispositif interdit plus d’une acquisition en Scellier par an. En outre, le mécanisme de la réduction d’impôt basé sur le prix de revient du bien est en lui-même un encouragement à acheter grand. Plus le prix d’achat est élevé, plus la réduction est importante. L’investisseur est dès lors spontanément conduit à acheter une grande surface.
Il ne faut cependant pas systématiquement écarter les studios. Le marché a été saturé de petites surfaces, certes. Mais c’est une généralité qui ne doit pas être retenue pour toutes les localisations. Dans certaines villes, elles correspondent encore à la demande locative. Là encore, seule une analyse fine et adaptée du marché local permettra de situer exactement la demande et de cibler au plus juste le produit. 

Laurence Roy


Mots-clés :

BORLOO , DEFISCALISATION , IMPOT SUR LE REVENU , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE LOCATIF , REDUCTION D'IMPOT , ROBIEN




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