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Comment la copropriété est venue aux Anglais

Comment la copropriété est venue aux Anglais
Juin 2009
Le Particulier Immo n° 254, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Catherine)

Déclinée en Europe sous des formes variées, la copropriété n’a que tardivement fait son apparition en Angleterre. Le résultat d’une longue évolution… so british.

Repère
Pas loin de 3 millions d’appartements, principalement situés dans les villes et sur la côte sud de l’Angleterre, sont détenus en leasehold.

Il faut remonter le temps si l’on veut comprendre l’actuel régime de la propriété immobilière outre-Manche, son originalité, son extraordinaire complexité. Traditionnellement, la Couronne était seule propriétaire. La plupart des Anglais ne jouissaient que d’un droit ­d’occupation, plus ou moins précaire. Il aura fallu attendre 1925 pour qu’une réforme foncière introduise un droit de propriété similaire au droit français : le « freehold » (possession légale complète de la propriété et du terrain). Mais il était limité aux maisons ­individuelles. Quant aux immeubles collectifs, ils appartenaient très souvent à des investisseurs issus de la haute aristocratie, peu désireux de renoncer à leur droit de propriété. Ils ne voyaient en revanche aucun inconvénient à « louer » ce droit, indéfiniment si nécessaire… C’est ainsi que s’est développé le « leasehold ». Un bail à très long terme, conclu en général pour une centaine d’années si le bâtiment est ancien, et qui peut atteindre plusieurs centaines d’années pour un bâtiment plus récent. Le leasehold, conclu avec un bailleur titulaire du freehold s’achète, se vend, et peut même servir de garantie hypothécaire ! Au bailleur reviennent la gestion et l’entretien des parties communes et de la structure de l’immeuble, terrain compris. Quant au titulaire du leasehold, il ne détient qu’un droit ­d’occupation, qui cesse à l’échéance du contrat, et paie un loyer ainsi que des charges pour l’entretien des parties communes.

Bataille pour le freehold

Ce régime singulier, qui ne reconnaît que du bout des lèvres les droits de l’occupant sur le logement qu’il « achète », a généré suffisamment de ­difficultés pour que le gouvernement ait tenté, à plusieurs reprises, de le réformer. Une loi de 1993 a ainsi permis aux leaseholders, après une certaine durée de détention, de s’unir pour racheter collectivement le freehold au bailleur. Sur le papier, cela fonctionne. En pratique, la rencontre s’est avérée difficile, et l’accord imparfait entre occupants désireux d’acheter et propriétaires peu enclins à vendre. Au point qu’un guide dont on pourrait traduire le titre par : « Comment survivre à l’achat d’un freehold »(1) a fait en Angleterre un succès de librairie…

Une avancée décisive

C’est sur ce terrain miné que la loi « relative à la copropriété et à la réforme des baux emphytéotiques »(2) a instauré, en 2002, le régime de la Commonhold, voisine de notre copropriété. La Commonhold permet, pour la première fois, au propriétaire d’un appartement situé dans une résidence soumise à ce régime (donc forcément construite après l’entrée en vigueur de la loi) d’être titulaire d’un véritable freehold sur son bien « privatif ». Tout en étant membre d’une société à responsabilité limitée – la Commonhold Association – qui est, elle, propriétaire des parties communes de l’immeuble et en assure l’entretien (voir encadré).
L’histoire ne dit pas – encore – si cette réforme, entrée en vigueur le 27 septembre 2004, sera la bonne. Mais elle ­inaugure certainement une toute nouvelle tradition…

(1) «The Survivor’s Guide to Buying a Freehold» - Lorna Bourke.
(2) The Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 .

Catherine Schmidiger


Mots-clés :

COPROPRIETE , EUROPE , GRANDE-BRETAGNE




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