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Augmenter le loyer à la fin du bail, c'est possible

Augmenter le loyer à la fin du bail, c'est possible
Juin 2009
Le Particulier Immo n° 254, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Certains bailleurs se tournent vers la procédure de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 pour augmenter le loyer de leur bien réévalué à l’échéance du bail. Notre décryptage de cette option, plutôt contraignante.

Les clés
Rassembler les preuves de la sous-estimation du loyer.
Avertir le locataire six mois avant la fin du bail.
Celui-ci doit accepter la  proposition.
La révaluation est étalée sur plusieurs années.

En cours de bail, le loyer est généralement révisé chaque année par l’application de l’indice de révision des loyers (IRL), ainsi que le prévoit la loi. Mais les bailleurs ne savent pas toujours qu’ils peuvent également, sous certaines conditions, réévaluer le loyer à l’issue d’une période de trois ans (six ans pour les baux conclus avec une personne morale), en conservant le même locataire. L’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 leur offre en effet cette possibilité si le loyer est « manifestement sous-évalué ». Parce qu’elle est mal connue et contraignante, cette option n’est guère utilisée. L’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) reconnaît que seul un petit pourcentage des baux en cours est renouvelé dans le cadre de l’article 17 c. Y compris dans les secteurs où sa mise en œuvre serait la plus légitime. Ainsi, en région parisienne, seuls 4 000 baux ont vu leur loyer augmenté par ce biais (2 300 pour Paris) en 2007 (1), alors que sur ce territoire au marché locatif tendu, aux locataires peu mobiles, les loyers des baux en cours et ceux des nouvelles mises en location font le grand écart. À l’Unpi (Union nationale de la propriété immobilière), toutefois, les praticiens relèvent un intérêt croissant des bailleurs pour la procédure de l’article 17 c. Encouragés fiscalement par les pouvoirs publics, ils sont de plus en plus nombreux à réaliser des travaux d’économie d’énergie dans le logement loué. Ne parvenant pas à réclamer une augmentation de loyer par le jeu de l’article 17 e – « Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux » – , ils comptent sur la procédure de l’article 17 c pour augmenter le loyer de leur bien revalorisé, à l’échéance du bail.
Il faut s’y préparer bien à l’avance. Tout d’abord parce qu’une telle proposition de majoration du loyer doit être communiquée au locataire au plus tard six mois avant l’échéance du bail. Ensuite, parce que le bailleur doit réunir au préalable un certain nombre de « références » de loyers relevés dans le voisinage, susceptibles de démontrer que le loyer du bail est bien « manifestement sous-évalué ». Une affaire plus compliquée si la zone géographique où est située la location n’est pas dotée d’un observatoire ad hoc (voir encadré p. 28).

Le loyer doit être manifestement sous-évalué

La loi ne précise pas ce qu’est un loyer « manifestement sous-évalué » et la pratique n’a pas dégagé de règles à ce sujet. En cas de litige, les juges apprécient souverainement cette question de fait. À titre d’exemple, il a été jugé qu’un loyer inférieur de 15,71 % au prix unitaire moyen pratiqué dans la résidence n’était pas « manifestement sous-évalué » (CA de Paris, 6e ch. C, 7 mars 2000). Pas plus qu’un loyer inférieur de 19,84 % au prix moyen (Cass, civ. 3e ch., 3 avril 2001). De même, un loyer fixé à 10,35 e/m² n’a pas été jugé manifestement sous-évalué quand la moyenne des références ­produites était de 12,07 e/m2 (CA de Paris, 6e ch. C, 10 janvier 2006). En revanche, les juges ont considéré comme tel un loyer de 9,28 e/m² au lieu de 14,17 e/m² (CA de Paris, 6e ch. C, 10 janvier 2006). Ou celui d’un hôtel particulier fixé à ­18,70 e/m² quand le loyer « normal » était de 23,35 e/m² (CA de Paris, 6e ch. C, 4 décembre 2001).
De manière pragmatique, l’Olap n’encourage pas les bailleurs à mettre en œuvre la procédure de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 lorsque l’écart entre le loyer du bail et les loyers du voisinage n’excède pas 10 % à 15 %. « Ce n’est pas suffisant pour engager une procédure d’augmentation de loyer, car compte tenu des règles d’étalement de la hausse, une telle augmentation risque d’être voisine de celle de l’IRL », explique Geneviève Prandi, qui poursuit : « Souvent, les renouvellements se jouent sur des écarts de l’ordre de 20 % à 30 %. »

Vous devez réunir des références de loyer

Le bailleur doit apporter la preuve que son loyer est « manifestement sous-évalué ». L’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 exige, en effet, que le nouveau loyer soit fixé « par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». Pour cela, il devra joindre, à la proposition de loyer faite à son locataire, des références, autrement dit, des exemples précis de locations, renseignant sur un certain nombre de points listés par le décret du 31 août 1990 (voir encadré ci-dessus). Il ne pourra se contenter de se référer à un prix moyen au mètre carré, même si ce chiffre est extrait d’une enquête officielle, comme celle de l’Olap.
Les références doivent évidemment correspondre à des locations « habituelles », ce qui exclut de prendre en compte les loyers excessifs ou certaines locations exceptionnelles (biens atypiques, justifiant un prix plus élevé).
Ces références doivent correspondre à des locations de logements situés dans le voisinage, c’est-à-dire dans le même quartier. Mais la notion de voisinage est large. Une réponse ministérielle a précisé que les logements peuvent se trouver soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe comportant des ­caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique, c’est-à-dire une zone constituant un marché immobilier homogène (Rép. min. n°4776, JOAN, 13 février 1989, p 772). Le bailleur peut donc se référer à des immeubles situés à proximité, dès lors qu’ils appartiennent à un ensemble urbain ayant une incontestable unité géographique et présentant le même type d’habitat dans des quartiers de standing équivalent. Dans une petite agglomération, le voisinage peut s’étendre au-delà du quartier, dans la mesure où l’on est en présence d’un marché immobilier homogène. Dans une grande agglomération, le voisinage sera réduit au quartier ou même à une petite partie d’un quartier (microquartier).
Ces références doivent correspondre à des logements comparables. Cette exigence implique que les logements soient de qualité de construction et d’état d’entretien proches, et qu’ils aient à peu près les mêmes éléments d’équipement et surtout, des caractéristiques similaires quant à la taille, au nombre de pièces, à l’étage, au standing, à l’environnement, à l’exposition, etc. Ainsi, vous ne pourrez prendre comme références des logements de deux ou trois pièces de 45 ou 50 m2 pour justifier d’une augmentation de loyer sur un logement de quatre pièces de 80 m2. Ou encore, des logements situés en étage s’il s’agit de les comparer à une location située en rez-de-chaussée.
Par ailleurs, pour être comparables, les références doivent inclure des logements de même statut juridique. Ce qui exclut, pour une location du secteur libre, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM et les logements financés par des prêts dont l’obtention est conditionnée par le respect d’un loyer plafond.
Les références à fournir sont, en principe, au nombre de trois. Mais la loi en exige six dans les agglomérations, désignées par décret, de plus d’un million ­d’habitants, telles que Paris, Lyon et Marseille(2) . Il s’agit là d’un « minimum » imposé par la loi. Si vous pouvez en fournir davantage, tant mieux. Cela incitera le locataire à se rendre à l’évidence et permettra au juge, le cas échéant, d’avoir une vision plus complète du dossier.
Attention : la loi oblige le bailleur à panacher ses références de manière à ce que son choix ne soit pas trop défavorable au locataire. Elles doivent ainsi, pour les deux tiers, concerner des locations « pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis trois ans ». Un tiers seulement des références pourra donc correspondre à des locations qui viennent d’être signées, assorties d’un loyer au plus près des conditions de marché. En résumé, si vous devez fournir six références, quatre au moins devront porter sur une location dont le bail a été signé il y a trois ans ou plus.

Vous devez prévenir le locataire au moins six mois avant la fin du bail

C’est donc « au moins six mois avant le terme du contrat » que le bailleur doit faire une proposition d’augmentation de loyer à son locataire. Comme pour un congé, cette proposition doit être notifiée, soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), soit par exploit d’huissier, et respecter certaines règles de forme, sous peine de nullité. Pour être valable, la proposition d’augmentation de loyer doit impérativement  reproduire intégralement les termes de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ; mentionner le montant du loyer demandé ; fournir la liste des références ayant servi à ­déterminer ce nouveau loyer ; Les juges ont admis que l’irrégularité concernant les références à fournir pouvait être couverte par la production de références conformes en cours d’instance (Cass, civ. 3e, 10 avril 2002). En revanche, l’omission de la reproduction du texte le l’article 17 c ne peut être régularisée par la signification d’un exploit d’huissier comportant le texte manquant, dès lors que cette signification n’est pas faite six mois au moins avant l’expiration du bail.
La sanction de cette omission est la nullité du renouvellement assorti du nouveau loyer proposé par le bailleur : le bail est reconduit aux mêmes conditions et le bailleur ne peut, en outre, donner congé au locataire pour le même terme. Mais le locataire ne peut se prévaloir du non-respect des formes que s’il fait la preuve qu’il lui a causé un grief, ce qu’apprécient souverainement les juges. Le fait que la notification ne reproduise pas le texte de l’article 17 c et n’indique pas que la hausse de loyer s’appliquait par sixième annuel, a par exemple été jugé comme causant un préjudice au locataire (Cass. civ. 3e, 20 décembre 1994). Mais pas le fait de n’avoir signifié la proposition qu’à un seul des colocataires lorsqu’il était stipulé que les locataires étaient solidaires (Cass. civ. 3e, 12 janvier 1994). En revanche, s’il s’agit de colocataires non liés par une clause de solidarité (des époux, notamment) l’offre de renouvellement doit être délivrée à chacun d’eux (CA de Paris, 6e ch. A, 3 juillet 1991).
Le délai minimal de six mois a pour point de départ le jour de la notification de la proposition de renouvellement. En application de l’article 641 du Code de procédure civile, il expire le jour du dernier mois portant le même quantième que le jour de l’acte (ou de la notification) qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expirera le dernier jour du mois. 
Exemple : une proposition de nouveau loyer est notifiée le 31 décembre 2008. Elle est valable si le bail expire le 30 juin 2009. Si un bail parvient à échéance le 31 décembre 2009 et qu’une proposition de renouvellement adressée au locataire ne lui parvient que le 1er juillet 2009, elle doit être considérée comme tardive. Le dernier jour du délai était le 30 juin 2009.
La lettre recommandée avec accusé de réception est la formule la moins onéreuse pour faire parvenir la proposition d’augmentation du loyer dans les délais, mais c’est la moins sûre. Comme en matière de congé, c’est la date de réception de la lettre par le locataire qui doit être considérée. A propos de la notification postale, la Cour de cassation a jugé que tant que la LRAR n’a pas été remise à son destinataire, il n’y a pas de réception et le délai de préavis ne court pas (Cass, civ. 3e, 19 janvier 2000, n°98-10486). Toutefois, les cours d’appel de Versailles et de Paris résistent à cette jurisprudence en considérant que la date de présentation de la LRAR fait courir le délai de préavis (voir par exemple, CA de Paris, 6e ch. B, 24 mai 2007 et CA de Versailles, 1re ch., 2e section, 22 juin 2001). Autre problème posé par la lettre recommandée : il faut veiller à ce que celle-ci soit réceptionnée par la bonne personne. La Cour de cassation estime en effet que la proposition de renouvellement est nulle si les accusés de réception sont signés par d’autres personnes que les loca­taires (Cass. civ. 3e, 18 décembre 2002). Par ailleurs, si la lettre recommandée est retournée au bailleur avec la mention « N’habite pas à l’adresse indiquée », la notification est inopérante (Cass. civ. 3e, 19 janvier 2000). Il en est de même si la lettre n’est pas retirée ou si elle est « refusée » par son destinataire. Il est donc toujours préférable, comme en matière de congé, de procéder par exploit d’huissier, malgré le coût de l’intervention de ce professionnel. Si néanmoins, vous préférez la LRAR, envoyez-la bien avant le délai de six mois. Une offre de renouvellement notifiée pour une date prématurée n’est pas nulle : elle prend effet pour la date à laquelle elle aurait dû être formulée.

Votre locataire doit accepter votre proposition de loyer

Pour devenir effective, la proposition de loyer doit être acceptée par le locataire. Idéalement, le locataire qui accepte le renouvellement de bail dans les conditions proposées doit manifester au bailleur son accord par écrit sur le nouveau montant du loyer, dans un délai de deux mois suivant la réception de l’offre. Mais s’il ne répond pas, ou s’il manifeste son désaccord, il faut saisir la commission départementale de conciliation, au moins quatre mois avant la fin du bail. Lorsque le locataire refuse d’emblée, inutile de tarder. Une cour d’appel a précisé que l’article 17 c ne faisait pas obstacle à la saisine de la commission de conciliation avant le délai de quatre mois précédant le terme du bail dès lors que le locataire a déjà exprimé son désaccord (CA de Paris, 6e ch. B, 22 janvier 2004). Cette saisine est obligatoire et incontournable pour la suite de la procédure. Si vous souhaitez passer outre le désaccord du locataire et vous adresser au juge des loyers, sans avoir saisi la commission dans les délais, votre action sera irrecevable. La commission dispose d’un délai de deux mois à compter de sa saisine pour rendre son avis. Si aucun accord n’est obtenu et que le juge est saisi, ce doit être avant la fin du bail. A défaut, celui-ci est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé.
Si le bailleur veut pouvoir saisir le tribunal avant l’expiration du bail, il doit donc saisir la commission au plus tard deux mois au moins avant la fin du bail. Peu importe qu’elle ait ou non rendu sa décision dans les deux mois. L’essentiel est qu’elle soit bien saisie dans le délai requis.
Il a été jugé que la saisine de la commission par lettre simple était recevable, la LRAR n’étant pas obligatoire à peine de nullité (Cass, civ. 3e, 14 novembre 2002, n° 01-10282). Il faut adresser son courrier au secrétariat des commissions de conciliation, assuré par les directions départementales de l’équipement et à Paris, par la ­direction de l’urbanisme, du logement et de l’équipement.
Il n’existe aucune statistique faisant état du comportement des locataires ­confrontés à une demande de réévaluation à la hausse de leur loyer. Ce que l’on sait, en revanche, c’est qu’une grande partie des litiges soumis aux commissions de conciliation est relative à l’application de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. En 2007 (1), 38 % des 6 808 saisines de commission de conciliation, France entière, y avaient trait. En Ile-de-France, cette proportion atteignait même 60 %. Une part importante de ces litiges (60 %) trouve une issue hors commission, c’est-à-dire à l’amiable, avant même que la commission n’ait à délibérer. Ce constat laisse supposer qu’ils sont surtout liés à une méconnaissance de la législation. En revanche, lorsqu’il est question du niveau de la hausse de loyer à appliquer et de son étalement pour ajuster le montant du loyer lors du renouvellement de bail à ceux des loyers de voisinage pour un logement équivalent, la conciliation spontanée est moins fréquente.

Vous devez étaler la hausse de loyer sur plusieurs années

Dans le souci de préserver le locataire d’une augmentation trop brusque de son loyer, la loi du 6 juillet 1989 a prévu que la hausse devait être étalée dans le temps. Hors Paris et région parisienne, la règle est la suivante :
1) si la hausse est inférieure ou égale à 10 %, elle s’applique par tiers et s’étale sur trois ans (ou par sixième, sur six ans, si le contrat de bail est d’une durée de six ans) ;
2) si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par sixième et s’étale sur six ans (quelle que soit la durée du bail renouvelé). Autrement dit, ce n’est qu’au bout de trois ans (ou six ans) que le bailleur reçoit un loyer « normal » (voir simulation p. 25).
Dans l’agglomération parisienne, la réévaluation du loyer est plus encadrée encore. Chaque année, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989, le gouvernement publie un décret qui définit, pour Paris et sa banlieue (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, et bon nombre de communes de Seine-et-Marne, des Yvelines, de l’Essonne et du Val-d’Oise) la hausse maximale qui peut être pratiquée à l’occasion d’un renouvellement de bail. Le dernier décret en date (n°2008-788 du 18 août 2008) dispose que, lors d’un renouvellement de bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse ne peut dépasser « la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer à la date du renouvellement ».
Il existe toutefois une dérogation au plafonnement lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration dans le logement, pendant l’occupation du locataire. Si les travaux sont d’un montant au moins égal à une année de loyer, le bailleur peut majorer le loyer annuel à hauteur de 15 % du coût TTC de ces travaux, la hausse étant là aussi à étaler dans le temps. Mais il peut aussi choisir d’augmenter le loyer par référence aux loyers du voisinage, à hauteur de 50 % seulement. À lui de choisir la formule la plus avantageuse (voir simulation p. 25).
Attention : il faut que les travaux réalisés soient bien des travaux d’amélioration, c’est-à-dire qu’ils apportent un « plus » au logement, tel qu’un élément nouveau offrant un confort supplémentaire, un meilleur service ou plus de sécurité, ou permettant de réaliser des économies. Les travaux d’économie d’énergie dans un logement, par exemple, constituent des travaux d’amélioration.
Certes, cette procédure peut paraître complexe. Mais avec les baux les plus anciens, elle est payante.

(1) Derniers chiffres connus.
(2) Renseignez-vous auprès de l’Adil de votre secteur.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , INDICE DE REFERENCE DES LOYERS , INVESTISSEMENT LOCATIF , IRL , LOYER




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