Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Maison individuelle > Focus sur le régime de la Véfa : défaillances des promoteurs, comment réagir efficacement

Focus sur le régime de la Véfa : défaillances des promoteurs, comment réagir efficacement

Focus sur le régime de la Véfa : défaillances des promoteurs, comment réagir efficacement
Juin 2009
Le Particulier n° 1038, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Réservations en chute libre, désistements en forte hausse : la crise a fragilisé les promoteurs, conduisant même certains à la faillite. Les pouvoirs publics pourraient renforcer les garanties offertes par le régime de la Véfa.

Céléos à Plérin (22), Immotep à Nancy (54) ou encore Brun Habitat à Strasbourg (67) : les faillites des promoteurs se multiplient, laissant des chantiers en déshérence et des acheteurs en plein désarroi. En théorie pourtant, le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Véfa, couramment appelé « achat sur plan ») semble protecteur (art. L. 261-1 et s. du code de la construction et de l’habitation). Le bien acheté n’étant pas encore construit, le législateur a prévu un versement progressif des fonds, en fonction de l’avancement du chantier (voir p. 16). Par ailleurs, le promoteur est tenu de vous apporter plusieurs garanties, dont l’existence est vérifiée par le notaire lors de la signature de l’acte de vente définitif. Il s’agit, notamment, de l’assurance dommages-ouvrage (DO) et d’une garantie d’achèvement des travaux. Cette dernière est dite extrinsèque, si elle est apportée par un établissement financier, et intrinsèque, si c’est la société de promotion qui garantit elle-même l’opération. 
Malheureusement, un achat en Véfa peut tourner court, notamment en cas de faillite d’un promoteur ayant présenté une garantie intrinsèque. Certains éléments, tels les retards, les appels de fonds injustifiés ou frauduleux, peuvent vous alerter et vous faire craindre un possible dépôt de bilan. Voici quelques conseils pour réagir à bon escient.

L’action collective quand les délais dérapent

Seule la date prévisionnelle d’achèvement figure dans l’acte de vente. Nulle part il n’est fait mention des dates approximatives auxquelles doivent normalement se dérouler les différentes étapes de la construction. Il s’avère donc difficile, voire impossible, pour un acheteur néophyte de se rendre compte si le chantier prend ou non du retard. S’il vous apparaît que les délais ne pourront manifestement pas être tenus et que le promoteur reste sourd à vos demandes d’explications, vous pouvez envisager une action en justice.
En la matière, l’union fait la force et permet de baisser la note. Mieux vaut vous regrouper avec les autres acheteurs. Attention, trouver leur identité relève de l’enquête policière. Ensuite, rapprochez-vous d’un avocat afin qu’il saisisse – via un référé ou une ordonnance sur requête – le président du tribunal de grande instance (TGI) pour faire constater le non-respect par le promoteur de ses obligations (coût de la procédure autour de 3 000 € incluant les honoraires d’avocat, les frais d’expertise etc.). « En principe, sauf difficultés chroniques, la constatation judiciaire du non-respect de ses obligations par le promoteur suffit à réactiver le chantier », constate l’avocat strasbourgeois Christophe Darbois, en charge du dossier d’une partie des victimes de Brun Habitat. À noter : si le retard persiste, il est possible de faire désigner par le TGI un tiers chargé de terminer le chantier. « Cette solution est rare car, lorsque le promoteur ne termine pas les travaux c’est, en général, qu’il rencontre des difficultés financières et qu’il risque d’être mis en liquidation. Dans ce cas, c’est le tribunal de commerce qui désignera le repreneur », souligne maître Michel Vauthier, avocat à Paris.
En général, les contrats ne prévoient pas de pénalités de retard… excepté si vous avez pris la précaution d’en faire insérer. « Parfois, de multiples clauses – intempéries, défaillance ou retard d’une entreprise sous-traitante ou d’un service public – permettent de s’exonérer du versement des indemnités », avertit Me Vauthier. Même si vous n’avez pas prévu d’indemnités, vous pouvez quand même entamer une action en justice pour obtenir la réparation du préjudice subi. « Constituez-vous un dossier en listant tous les préjudices : perte de jouissance s’il s’agit d’une résidence principale, perte de loyers pour un investissement locatif, frais de garde-meubles, etc. », conseille Me Vauthier. Le coût de cette procédure varie en fonction du préjudice.

Remettre en question les appels de fonds injustifiés 

Strictement encadrés par la loi, les fonds ne sont appelés qu’en fonction de la progression du chantier. Les versements ne peuvent ainsi excéder 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (pose du toit, des gouttières, etc.) et 95 % à l’achèvement des travaux (les 5 % restant sont versés lors de la livraison du bien). Ces seuils sont attestés par un homme de l’art, architecte ou maître d’œuvre. « Curieusement, la loi n’oblige pas que cette attestation soit établie par le maître d’œuvre qui suit les travaux », constate Me Darbois. Par ailleurs, ces seuils, qui sont des maxima, peuvent donner lieu à des versements intermédiaires. « Chez Brun Habitat par exemple, il était prévu 15 % pour la pose de la dalle du rez-de-chaussée, 10 % pour celle du premier étage, 10 % pour la mise hors d’eau, 10 % pour les travaux de plâtrerie et 10 % pour les travaux de carrelage », explique Me Darbois.
Ces versements intermédiaires n’étant, eux, pas réglementés, les fonds de la nouvelle phase peuvent être appelés alors même que la phase antérieure n’est pas achevée. « Les fonds pour les travaux de plâtrerie ont été appelés quand les deux premières cloisons ont été posées. L’entreprise est partie et on ne l’a jamais revue », se souvient Bernard Blaizeau, victime de Brun Habitat.
Si les appels de fonds ne semblent pas correspondre à l’état d’avancement des travaux et que votre interlocuteur fait la sourde oreille, vous pouvez demander – après vous être groupé avec d’autres acheteurs, c’est préférable – à un avocat de saisir le président du tribunal de grande instance, afin qu’il vous autorise à vous rendre sur le chantier accompagné d’un expert immobilier ou d’un huissier de justice qui constatera l’état d’avancement réel des travaux. Le cas échéant, le juge pourra exiger du promoteur qu’il avance le chantier jusqu’au prochain seuil d’exigibilité des fonds. Lorsqu’on en arrive à ce stade, le promoteur rencontre souvent d’importantes difficultés financières susceptibles d’entraîner sa mise en liquidation.

Se méfier de la portée de la garantie intrinsèque

Les conséquences de la faillite du promoteur diffèrent suivant le type de garantie présenté. Si le professionnel a souscrit une garantie extrinsèque auprès d’un établissement financier (banque, société d’assurances, organisme de caution ou de crédit), c’est ce dernier qui se charge de l’achèvement des travaux. « Le garant n’est pas tenu de prendre personnellement la direction de l’ouvrage et d’achever lui-même les travaux. Il confie cette tâche à un tiers », explique Sandrine Zerbib, chargée de mission à l’Association nationale pour l’information sur le logement (Anil). Ainsi, les garants de Céléos ont versé aux repreneurs du promoteur breton les fonds nécessaires pour finir les programmes. Ils auront pris du retard mais les acheteurs pourront, sans surcoût, prendre possession de leur logement.
Avec une garantie intrinsèque c’est, en revanche, le promoteur qui garantit lui-même son opération. « La loi prévoit cette possibilité si l’opération, au moment de la vente, répond à certaines conditions financières ou de construction qui permettront à l’opération d’être terminée », rappelle Sandrine Zerbib. Par exemple, une garantie intrinsèque peut être fournie si 75 % du financement de l’opération est bouclé – par des fonds propres, un crédit bancaire ou encore les ventes réalisées sur l’opération – et que les fondations sont achevées. Malheureusement, un promoteur indélicat peut créer une garantie fictive en vendant des lots à des complices qui se désisteront par la suite, ou mettre en place un système de « cavalerie » en disposant, le temps de présenter la garantie, de fonds propres, réaffectés ensuite à une autre opération. Dans tous les cas, si le promoteur dépose son bilan, les fonds censés garantir l’achèvement auront disparu, plaçant les acheteurs en situation délicate. En l’occurrence, si tous les chantiers de Brun Habitat ont été repris, tous les acquéreurs ont été contraints de mettre la main à la poche pour finir les travaux.
Faut-il pour autant supprimer la garantie intrinsèque ? Pas pour Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs  (FPC) qui rappelle que « les problèmes de certains investisseurs sont davantage imputables à une fraude qu’à un mauvais fonctionnement du système ». Un groupe de travail auquel participe la FPC et des associations de consommateurs a été créé sous l’égide du ministère du Logement. Parmi ses propositions, figure l’obligation de cantonner les fonds propres à chaque opération sur un compte spécifique pour éviter les opérations de cavalerie.

Valérie Valin-stein


Mots-clés :

CONSTRUCTION , FAILLITE , LITIGE , MAISON INDIVIDUELLE , VEFA , VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier