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Réduire son ISF en achetant la nue-propriété d'un bien à crédit

Réduire son ISF en achetant la nue-propriété d'un bien à crédit
Juin 2009
Le Particulier n° 1038, article complet.

Le 31 mars dernier, la Cour de cassation a confirmé implicitement la possibilité pour un contribuable qui finance à crédit l’achat de la nue-propriété d’un immeuble et les travaux qu’il y réalise de déduire cet emprunt de son impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Ce qui contredit la position du fisc qui souhaitait manifestement contrarier les stratégies patrimoniales reposant sur les démembrements de propriété (cass. com. 31.3.09, n° 08-14645).

Confirmation du régime fiscal des investissements démembrés

Une stratégie consiste pour un redevable de l’ISF à acquérir, à crédit, la nue-propriété d’un bien, l’usufruit étant acquis par une personne morale (un bailleur social, par exemple), pour une durée limitée. Au terme de la durée prévue (de 15 à 18 ans), l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien. Premier avantage fiscal : le nu-propriétaire n’a pas à déclarer le bien dans son patrimoine taxable à l’ISF pendant la durée de l’usufruit. C’est, sauf exceptions, l’usufruitier qui doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien. En tant que personne morale, il ne déclare rien non plus. Second avantage, confirmé par la Cour de cassation, le bien n’étant pas pour autant exonéré, le nu-propriétaire peut déduire, au passif de son ISF, l’emprunt qu’il a souscrit pour l’acquérir. Il réduit ainsi son patrimoine taxable.

Bercy désavoué par les juges et les sénateurs

C’est la deuxième fois que Bercy échoue dans sa tentative de limiter l’attrait fiscal de telles opérations. L’an dernier, les services fiscaux ont contesté la déduction des intérêts d’emprunt de l’impôt sur le revenu du nu-propriétaire. Quelques semaines plus tard, les sénateurs introduisaient un amendement à la loi de finances rectificative pour 2008 autorisant expressément les nus-propriétaires de logements dont l’usufruit est détenu à titre temporaire par un bailleur social à procéder à cette déduction.


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , DEDUCTION FISCALE , IMPOT SUR LA FORTUNE , ISF , NUE-PROPRIETE




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