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Copropriété

Mai 2009
Le Particulier Immo n° 253., article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Les changements visent à simplifier les procédures et à renforcer les contraintes pesant sur le syndic.

Ravalement de façade : le syndic seul informé

Désormais, la notification aux copropriétaires de l’obligation légale de ravalement (imposée tous les 10 ans) par le maire est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic. Celui-ci est alors chargé d’en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Auparavant, cette injonction devait être adressée à chacun des copropriétaires pris individuellement. Cette procédure, jugée trop lourde pour la commune, a été assouplie.
Article 21 de la loi MLLE (art. L. 132-3 du CCH)

Ascenseurs : la date butoir pour les travaux est repoussée

Le délai maximal consenti aux copropriétaires pour mettre en conformité leurs ascenseurs est porté de quinze ans (à compter du 3 juillet 2003) à dix-huit ans. La date butoir de ­réalisation des travaux passe donc du 3 juillet 2018 au 3 juillet 2021. Concrètement, cet allongement de trois ans va permettre de reporter à juillet 2016 la deuxième tranche de travaux et donc à juillet 2021 la ­troisième tranche. En ­revanche, ainsi que l’a rappelé en commission mixte paritaire Dominique Braye, Sénateur, la date du 31 décembre 2010 pour la première tranche d’obligations de sécurité n’est pas remise en cause. Cette mesure devrait permettre aux copropriétés d’étaler les dépenses à engager, et aux ascensoristes pris d’assaut de faire face aux délais. Espérons qu’elle ­permettra aussi aux copropriétaires de faire jouer la concurrence.
Article 15 de la loi MLLE (art. L. 125-2-4 du CCH)

Honoraires spécifiques pour travaux : enfin encadrés

Les honoraires spécifiques pour travaux sont désormais encadrés. Seuls les travaux ­mentionnés à l’article 14-2 (dépenses hors ­budget) et votés par l’assemblée générale (AG) des ­copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ­peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés ­lors de la même AG que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
Les associations de copropriétaires n’ont pas obtenu des pouvoirs publics qu’ils ­réglementent le contrat de syndic de manière à éviter la ­facturation parfois abusive d’honoraires ­spécifiques pour des tâches qui relèvent de la gestion courante. Mais cette mesure, introduite par amendement, ­constitue, sur le terrain si sensible des travaux, une grande victoire. Elle interdit en effet aux syndics de demander des honoraires à l’occasion de petits travaux, et les oblige à faire voter leurs honoraires spécifiques, lorsqu’ils sont justifiés, au même moment que les travaux eux-mêmes. « Cela devrait enfin ­permettre aux copropriétaires de négocier ces honoraires en fonction des travaux et non, comme c’est le cas aujourd’hui, en fonction d’un barème souvent abusif et non dégressif prévu une fois pour toutes par le contrat », se réjouit l’ARC. Ces dispositions sont d’application immédiate.
Article 17 de la loi Mlle (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965)

Copropriétés en difficultés : création d’une procédure d’alerte préventive

La loi crée une nouvelle procédure d’alerte pour les copropriétés en difficulté financière. Elle peut être déclenchée lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, le syndic doit en informer le conseil syndical, puis obligatoirement saisir le président du tribunal de grande instance (TGI), sur requête, d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Si le syndic n’agit pas dans le délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, les copropriétaires, représentant 15 % des voix du syndicat peuvent saisir en référé le président du TGI d’une telle demande.
Cette saisine peut également se faire à l’initiative d’un créancier dont les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux (votées et exécutées) sont restées impayées depuis six mois. Le créancier doit avoir adressé préalablement au syndic un commandement de payer resté infructueux. Le président du tribunal fixe la mission du mandataire ad hoc et détermine l’imputation des frais. Ces derniers peuvent être à la charge du syndic ou du syndicat (ou des deux) ou du créancier, si la procédure a été enclenchée à son initiative.  Le mandataire devra rédiger un rapport qu’il remettra au président du TGI dans un délai de trois mois (renouvelable une fois). Les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport doivent être inscrits à l’ordre du jour de la prochaine AG. Il existait déjà, depuis 1994, une procédure de ­sauvetage des copropriétés en difficulté. Mais de fait, cette procédure était généralement mise en place trop tard. La procédure préventive obligatoire doit intervenir en amont des situations de crise. Cette mesure entre en vigueur dès la publication de la loi.
Article 19 de la loi MLLE (art. 29-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Suppression du poste de concierge : majorité de l’article 26

Les décisions relatives à la ­suppression du poste de concierge ou de gardien et à la mise en vente de son logement doivent être prises à la majorité de l’article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix. Ainsi, la loi coupe-t-elle court à un contentieux récurrent au sein des copropriétés, qui portait sur les règles de majorité à respecter pour la suppression du poste de concierge. La jurisprudence dominante considérait, lorsque l’existence même du poste de concierge était prévue au règlement de copropriété, que sa suppression devait être votée à l’unanimité. A contrario, si le règlement était muet et si la suppression de ce poste ne portait pas atteinte à la destination de ­l’immeuble, la décision pouvait être prise à la majorité de ­l’article 26. La loi impose toutefois deux conditions cumulatives :
– le logement affecté au poste de concierge ou de gardien doit appartenir au syndicat ;
– les décisions visées ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.
Article 24 de la loi Molle (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965)

Mise à jour du règlement de copropriété : majorité de l’article 24 confirmée

Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement peuvent désormais se faire, sans limitation dans le temps, à la majorité simple de l’article 24 (au lieu de celle de l’article 26, ­normalement applicable), tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée.
Cette disposition pérennise une facilité qui ne devait être ouverte que jusqu’au 13 décembre 2008. Elle a le mérite de tenir compte de la ­mobilité croissante des règles juridiques.
Article 22 de la loi MLLE (art 49 de la loi du 10 juillet 1965)

Vente de parkings ou boxes : droit de priorité pour les copropriétaires

La loi crée un droit de priorité de deux mois sur la vente d’un lot de copropriété exclusivement à usage de stationnement, au profit des copropriétaires du même immeuble. Cet article vise à éviter qu’un box ou une place de parking ne soit vendu à des personnes extérieures à la copropriété.
Mais ce droit de priorité n’est pas généralisé. Il n’existera que dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément au plan local d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement et dont le règlement de copropriété prévoit une clause interdisant la vente de lots de stationnement à des personnes extérieures à la copropriété.
Le copropriétaire qui souhaite vendre un tel lot doit informer le syndic de son intention de vendre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant le prix et les conditions de vente. Le syndic devra en informer chaque copropriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette information vaut offre de vente, valable durant deux mois à compter de sa notification.
Article 20 de la loi MLLE (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965)

Archives du syndicat : le syndic doit informer le prestataire

Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans le délai d’un mois, d’informer le prestataire de ce changement, en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
La loi encadre une pratique courante des ­syndics, qui consiste à confier leurs archives à des prestataires extérieurs spécialisés, plutôt qu’à les ­garder dans leur propre cabinet. En tant que ­gardien des archives du syndicat des ­copropriétaires, il est tenu, lorsque son mandat cesse, de les remettre au nouveau syndic dans le mois qui suit la cessation de ses fonctions. Par ­commodité, il pourra se contenter d’informer le prestataire extérieur en garde des archives.
Article 18 de la loi MLLE (art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965)


Mots-clés :

ASCENSEUR , CONCIERGE , COPROPRIETE , GARDIEN D'IMMEUBLE , PARKING , RAVALEMENT , SYNDIC DE COPROPRIETE




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