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Le marché francilien touché par la crise

Mai 2009
Le Particulier Immo n° 253., article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

À Paris, les prix dans l’ancien n’augmentent plus que de 2,5 % à la fin 2008. Quatre arrondissements affichent des évolutions négatives. Et dans les trois départements de la petite couronne, les prix baissent pour la première fois depuis 1998.

Les notaires d’Ile-de-France, qui viennent de publier leur analyse du marché pour 2008 et de livrer leurs premières ­analyses des tendances du 1er trimestre 2009, l’affirment : c’est l’attentisme qui prévaut désormais, chez les acquéreurs comme chez les vendeurs. Il en résulte une contraction brutale des ventes, tous secteurs confondus (neuf et ancien), de l’ordre de 16 % en 2008 par rapport à l’année 2007. Contraction qui tient essentiellement au retournement du marché durant le 4e trimestre 2008, en repli de 25,7 % par rapport au 4e trimestre 2007. Résultat : avec 33 173 ventes sur ce trimestre, « le marché est tombé à son niveau le plus bas depuis 1995, point culminant de la précédente crise immobilière », analysent les notaires.
La baisse des transactions sur le marché francilien des appartements anciens, sur l’année entière, n’atteint toutefois que 16,5 % (95  910 ventes en 2008 contre 114 850 en 2007), mais il faut remonter à 1998 pour trouver un résultat plus mauvais (88 460 ventes). Tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Ainsi, alors que l’Essonne voit ses transactions diminuer de 11,3 %, les Yvelines plongent de 20,1 %. Dans le neuf, contre toute attente, deux départements tirent leur épingle du jeu, affichant des volumes de vente toujours en progression : la Seine-Saint-Denis (+ 11,6 %) et l’Essonne (+ 6,1 %). Le marché des maisons accuse une chute de 18,1 % sur un an dans l’ancien et de 27,6 % dans le neuf. Malgré le sévère repli de l’activité immobilière, les prix ont finalement plutôt bien résisté. À la fin 2008, ils perdent en moyenne 0,6 % tous secteurs confondus. Une moyenne qu’il faut cependant manier avec précaution, tant il existe de ­disparités entre les villes d’Ile-de-France.

Les prix parisiens résistent

Difficile, pour la capitale, ­d’échapper au retournement du marché. Et si bon nombre d’experts refusaient d’y croire, il faut se rendre à l’évidence : le recul des ventes est loin d’être insignifiant. Sur l’ensemble de l’année 2008, les transactions ont chuté de 18,7 % dans l’ancien mais de 23,2 % si l’on compare le 4e trimestre 2008 au 4e trimestre 2007. Un ralentissement qui rejaillit évidemment sur les valeurs. « La variation annuelle des prix, qui s’élevait à + 10,4 % au 4e trimestre 2007, se situe à + 2,5 % au 4e trimestre 2008, soit un fort ralentissement de la hausse », notent les notaires. Et pour la première fois depuis 1998, plusieurs arrondissements enregistrent une légère baisse. C’est le cas des Ier (- 1,6 %), IVe (- 1,2 %), VIIIe (- 1 %) et XIXe (- 0,9 %) arrondissements. D’autres voient toujours leurs prix progresser de façon significative. C’est le cas des Ve (+ 6,5 %), IXe (+ 6,4 %), Xe (+ 5,9 %) et XIVe (+ 5,1 %) arrondissements. Il est vrai que le marché parisien a toujours été fortement soutenu par la demande étrangère à haut pouvoir d’achat. Selon Thibault de Saint-Vincent, le P-DG de Barnes, un spécialiste de l’immobilier de luxe, « la part des acquéreurs étrangers est passée de 5,2 % à 7,8 % en une décennie, avec une prédominance des Italiens (17 %), suivis des Anglais (11 %) et des Américains (8,7 %) ». Dans certains quartiers parisiens, ces taux ont explosé, comme dans le IVe arrondissement, où 20 % des achats étaient jusqu’à présent le fait des étrangers. Même chose à Saint-Germain-des-Prés et aux Invalides (22 %) ou encore aux Champs-Elysées (28 %). Aux abords de Notre-Dame, ce pourcentage grimpait même à 38 %. Or, si elle n’a pas déserté la capitale, la clientèle étrangère s’est tout de même repliée depuis l’an passé. Russes, Anglais, Irlandais… ont disparu du marché. Et ceux qui restent fidèles à Paris sont plus difficiles, traquant les appartements « zéro défaut ». Depuis le début de l’année, « le réajustement des valeurs atteint 10 % à 15 % sur les biens compris entre un et 3 millions d’euros », affirme Charles Marie Jottras, le président du groupe Féau. Toutefois, selon Thibault de Saint-Vincent, l’on note de nouveau des signes d’activité. « Les ventes ont clairement repris depuis le mois de janvier et si la demande a fléchi sur les biens autour de 1,5 million d’euros, au-delà, elle est toujours supérieure à l’offre. »

Dans les Ier, IIe, IIIe et IVe arrondissements, les valeurs sont en léger repli, sauf dans le IIe, qui conserve une hausse moyenne de 2,8 %. Il s’agit pourtant de petits marchés, où l’offre est généralement inférieure à la demande et où les beaux appartements trouvent toujours preneur. En revanche, lorsque la qualité, ou l’emplacement, sont médiocres, les acquéreurs ne se précipitent pas. À titre d’exemple, dans le Ier arrondissement, si le prix moyen se situe à 7 970 /m2, des quartiers comme Palais-Royal, Louvre, Concorde, Saint-Honoré… se négocient bien au-delà (entre 8 000 et 11 000 /m2). En revanche, rue Saint-Denis, les valeurs s’affichent autour de 6 000 à 7 000 /m2. Même contraste dans le IIe, où le prix moyen des transactions s’établit à 7 250 /m2. Si le quartier du Sentier reste en dessous de cette moyenne (entre 5 500 et 6 500 /m2), les secteurs plus cotés oscillent entre 7 000 et 8 500 /m2. Parmi ces derniers, la rue Montorgueil, dont les Italiens raffolent. « Le IIe est devenu un marché de report de la clientèle du Marais, devenu trop cher », précise un professionnel. Il est vrai que le IVe arrondissement, et en particulier le quartier du Marais, reste l’un des secteurs les plus recherchés de la capitale, avec un prix moyen de 8 860 /m2, et des pointes à 15 000 /m2, voire plus, vers la place des Vosges. L’île Saint-Louis peut aussi atteindre ce niveau de prix, dès lors que l’appartement se situe sur les quais et qu’il dispose d’une vue sur la Seine.

Le Ve arrondissement, à peine moins cher que le IVe, continue de grimper, à 8 580 euros. Les VIe et VIIe arrondissements culminent à 10 040 et 9 610 /m2. Plus abordables, les VIIIe (7 990 /m2) et XVIe arrondissements (7 540/m2) restent des adresses prestigieuses. Certes pas incontournable, le XVIIe arrondissement demeure toutefois recherché, notamment du côté de l’avenue de la Grande-Armée, où les valeurs rattrapent celles du VIIIe.

Le IXe arrondissement, très central et de surcroît doté d’un beau parc haussmannien, bénéficie d’une clientèle de report. Moins cher que le Marais, à 6 840/m2 en moyenne, il est plus abordable. Avec, il est vrai, des variations assez importantes, selon que le bien se situe aux abords de la place Clichy ou du secteur de la Trinité. L’attrait du quartier s’est d’ailleurs traduit pas une hausse assez ferme des prix sur un an, autour de 6,4 %. Non loin de là, le Xe arrondissement confirme une belle percée, particulièrement du côté du canal Saint-Martin. D’où une hausse des prix encore assez spectaculaire de 5,9 % en 2008.

Dans l’Est parisien, le ralentissement de l’activité se fait davantage sentir. Pour autant, pas de baisse, dans les XIe et XIIe arrondissements, dont le prix moyen passe la barre des 6 000 /m2. Au sud, c’est le XIVe arrondissement qui continue de tirer les valeurs vers le haut (+ 5,1 %), alors que les XIIIe et XVe restent très sages, respectivement à + 2,9 et + 2,7 %. Les XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements restent, quant à eux, les secteurs les plus abordables de la capitale, mais la hausse n’a plus vraiment cours, sauf dans le XVIIIe, qui s’apprécie d’un peu plus de 3 %.

Petite et grande couronne en repli plus net

Dans les trois départements limitrophes de la capitale, la hausse n’est plus d’actualité. Sur le marché des appartements, le prix au mètre carré qui ressort à 3 850 euros au 4e trimestre 2008, a baissé sur un an de 0,4 %, et cela pour la première fois depuis 1998. Avec, cependant, des variations plus ou moins importantes selon les ­secteurs. Dans les Hauts-de-Seine, si Neuilly et Issy-les-Moulineaux affichent des valeurs toujours en hausse (respectivement de 7,1% et de 3,5 %), c’est la stabilisation qui prévaut dans l’ensemble. Il ne faut cependant pas occulter le fait que des villes comme Clichy, Nanterre, et plus encore Antony, affichent des prix en net repli. Dans cette dernière commune, par exemple, ils ont baissé de 9,9 % sur un an. En Seine-Saint-Denis, la baisse est de l’ordre de 0,6 %, mais là encore, tous les marchés locaux ne réagissent pas de la même façon. Certains restent bien orientés, avec des hausses dépassant les 8 %, comme à Livry-Gargan, ou 9 % aux Lilas. Il n’en va pas de même à Montreuil, qui perd 4,3 % ou encore à Saint-Denis, qui décroche de 6 %. Il est vrai que les prix y avaient beaucoup augmenté ces dernières années. Quant au Val-de-Marne, le marché des appartements anciens accuse une baisse légèrement plus prononcée (- 1,4 %). Créteil, Maisons-Alfort, et plus encore Champigny-sur-Marne, enregistrent des chutes significatives : - 8,4 % à Champigny, par exemple.

Sur le segment de la maison individuelle, toujours très recherchée, le repli reste peu significatif sur un an (- 0,6 %). Reste qu’il est quasi généralisé et que certaines villes voient littéralement leurs prix s’effondrer. C’est le cas de Rueil-Malmaison (- 30,9 %) ou de Fontenay-sous-Bois (- 30,2 %), de Clamart (- 14,8 %) ou d’Aulnay-sous-Bois (- 9,4 %). D’autres, plutôt rares, voient leurs valeurs continuer de progresser. C’est le cas à Bondy (+ 6,8 %), Le Perreux-sur-Marne (+ 13,4 %) ou l’Hay-les-Roses (+ 13,6 %).
Quant à la grande couronne, le reflux sur les valeurs s’établit à 1,6 % sur un an pour les appartements, et 4 % pour les maisons. D’une manière générale, c’est un marché en perte de vitesse, le comportement des prix traduisant, sur un marché morose, le retour vers les centres-villes.


Mots-clés :

EXPERT , EXPERTISE , ILE-DE-FRANCE , LOGEMENT , MARCHE IMMOBILIER , PARIS




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