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ISF allégé pour les biens ruraux

Mai 2009
Le Particulier Immo n° 253., article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Comme chaque année, vous avez jusqu’au 15 juin pour remplir votre déclaration d’ISF et régler l’impôt. Quelques nouveautés applicables à compter du 1er janvier 2009 méritent d’être signalées.

La nouveauté, en 2009 ? Les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible, de même que les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) et forestiers (GFF) représentatives d’apports en espèces, bénéficient d’une exonération partielle d’ISF (article 885 H du Code général des impôts). Depuis le 1er janvier 2009(1), elle est de 75 % lorsque la valeur des biens loués n’excède pas 100 000 euros (au lieu de 76 000 euros auparavant), et de 50 % au-delà.
Ce nouveau plafond sera actualisé chaque année, à compter du 1er janvier 2010 (2), dans la même proportion que la limite supérieure de la première tranche de l’impôt sur le revenu, tout comme le barème de l’ISF lui-même.

Des précisions sur l’évaluation

Dans le cadre de la déclaration d’ISF, les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette évaluation peut être faite par comparaison (valeur du marché), par le revenu (pour les biens mis en location), ou par réajustement d’une valeur antérieure.L’administration s’est prononcée sur ces méthodes d’évaluation.

Evaluation par comparaison : « De loin la meilleure »

Pour l’administration fiscale, la valeur vénale réelle d’un bien immobilier est déterminée « en priorité par comparaison avec des cessions de biens identiques, ou tout au moins similaires, intervenues à des dates proches et antérieures au 1er janvier de l’année considérée. Cette méthode (…) est sans conteste la mieux appropriée et la plus juste ». (Rép. min. n° 35028, JOAN 17 février 2009).

Evaluation par le revenu : oui, mais attention aux décotes

La valeur vénale des immeubles dont le propriétaire a l’usage est réputée égale à la valeur libre de toute occupation. Lorsqu’ils sont loués, l’administration fiscale admet qu’il applique une décote afin de tenir compte de cet état. Ce qui conduisait récemment un parlementaire à réclamer un barème « indicatif et réaliste traitant des situations les plus fréquentes ». Pas de barème en vue, mais des éclaircissements : « S’agissant des biens loués sous l’empire de la loi du 1er septembre 1948, peu attractifs en raison de l’impossibilité pour le propriétaire de résilier le contrat de location qui est attaché à l’immeuble, il est admis que le redevable puisse procéder à une telle décote. En revanche, dans tous les autres cas soulevés par l’auteur de la question (Robien et Borloo, locatif social, ZRR, DOM-TOM, ndlr), les engagements minimum de location constituent une contrainte sous laquelle le propriétaire s’est lui-même placé » (Rép. min. n° 25327, JOAN 28 octobre 2009).

Evaluation par réajustement d’une valeur antérieure : trop compliqué…

Cette méthode permet d’obtenir la valeur vénale actuelle d’un ­immeuble en partant de celle donnée au même immeuble à l’occasion d’une mutation ou d’une déclaration antérieure et en lui affectant un coefficient de réajustement, fixé compte tenu de l’évolution constatée sur le marché local pour les immeubles de même nature. « L’emploi d’une telle méthode, précise une récente réponse ministérielle (Rép. min. n° 35028, JOAN 17 février 2009) implique une bonne connaissance du marché immobilier et de son évolution au niveau local pour apprécier à la fois la sincérité du prix ou de la valeur antérieurement déclarée et le coefficient de réajustement à retenir. En outre, il ne faut pas omettre de prendre en compte les modifications affectant la consistance ou l’usage du bien, intervenues depuis la dernière mutation ou déclaration. C’est pourquoi l’utilisation de cette méthode n’est préconisée qu’à défaut de termes de comparaison suffisamment nombreux et probants ».


(1) Art. 39 de la loi de finances pour 2009
(2) Art. 41 de la loi de finances rectificative pour 2008


Mots-clés :

EXPERT , EXPERTISE , FORET , IMPOT SUR LA FORTUNE , ISF , PROVINCE , TERRE AGRICOLE




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