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Coopérative d’habitants : une alternative à l’accession à la propriété

Mai 2009
Le Particulier Immo n° 253., article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Face aux modes d’acquisition traditionnels, l’habitat coopératif a fait ses preuves à l’étranger, en particulier dans les pays d’Europe du Nord. En France, les projets fleurissent, impulsés notamment par l’association Habicoop. Mais ils restent embryonnaires, faute de cadre légal. La balle est dans le camp du ministère du Logement.

Allemands, Norvégiens et Suédois ont, depuis plusieurs décennies, opté pour l’habitat coopératif. Au rang des pionniers, on trouve aussi, en Europe, la Suisse et l’Italie. Le concept ? Mettre en commun des ressources humaines et matérielles, dans le but de se regrouper autour d’un projet immobilier, souvent en vue de construire, tout en favorisant un style de vie fondé sur l’échange et la responsabilité.

Une vocation sociale

Ce modèle d’habitat s’avère plutôt une réussite dans les pays qui y ont eu recours comme système alternatif, visant à compenser ­l’absence de politiques publiques en matière de logement intermédiaire ou social. En Suisse, par exemple, où 20 % des logements des grandes villes sont concernés, cette filière, en l’absence de parc social, a facilité le logement des ménages à bas revenus. Les formules sont multiples. En Italie, les quelques milliers de coopératives, qu’elles aient pour objectif la rénovation ou la construction, ont pour vocation d’aboutir à la propriété individuelle. En Suisse, c’est un ­système de coopérative ­« faîtière », la « Codha » (coopérative de l’habitat associatif), qui a été mis en place. Au sein de chaque immeuble qu’elle détient, les habitants s’organisent en association. Une structure pyramidale. « Dans ce système, le titre de propriété est fictif et le bien non aliénable », explique Stéphane Gruet, à la tête de l’Aera (Action études et recherches autour de l’architecture). Il arrive que les structures coopératives soient financées par l’Etat, comme en Norvège : 40 % des logements d’Oslo s’insèrent dans un tel dispositif. Quant à l’encadrement juridique, il est plus ou moins abouti : en Suisse, par exemple, une loi spécifique existe depuis vingt ans.

Propriétaires et locataires

L’originalité des coopératives : leurs ­membres possèdent le double statut de propriétaires et de locataires. « Les coopérateurs, détenteurs de parts sociales en proportion de la superficie de l’appartement, deviennent ­propriétaires en collectif des biens acquis par la coopérative », explique Bertille Darragon, coordinatrice d’Habicoop, une association française (voir encadré). Dans le même temps, les habitants versent une redevance à la coopérative, correspondant au remboursement de l’emprunt – réalisé par la coopérative elle-même : c’est la structure qui s’endette, et non les individus – et aux dépenses de fonctionnement de l’immeuble. L’idée étant d’augmenter petit à petit sa part dans la coopérative, équivalente à la valeur du logement, jusqu’à n’avoir plus que les charges à payer. Mais quel que soit le montant apporté par les habitants au financement du projet – entre 5 % et 20 % selon l’étendue des aides publiques –, c’est le principe « une personne, une voix » qui prévaut pour la gestion et la participation aux décisions. 

Particularité du système, le rapport au patrimoine. « On passe d’une logique de l’immobilier marchand à un “droit d’habiter”, avec un découplage très marqué entre ces deux notions », analyse Yann Maury, professeur à l’Ecole nationale des travaux publics de l’Etat. Les parts sociales étant en principe indexées sur le coût de la vie, les habitants restent maîtres des prix. En se plaçant hors marché, ils échappent normalement aux poussées spéculatives... comme aux crises de réajustement.

Démarche citoyenne

Autres atouts : moins de charges, et plus de citoyenneté. « Une coopérative s’inscrit dans une logique de compression des coûts, depuis la construction jusqu’aux prestations collectives prévues dans l’immeuble, en passant par la mutualisation de l’apport financier en vue d’accéder au crédit bancaire », explique-t-on à la Fédération française du bâtiment. La maîtrise des charges est induite par la dimension écologique généralement intégrée au projet : construire durable permet de réduire la facture énergétique. Le surcoût résultant est neutralisé par l’économie réalisée grâce à l’absence de recours à un tiers pour la commercialisation.

L’habitat coopératif pourrait intéresser de nouvelles catégories de population, notamment les seniors qui ne voient pas la maison de retraite comme une solution satisfaisante. « Vivre ensemble chacun chez soi », telle pourrait être la devise de ces nouveaux coopérateurs.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

COLOCATION , EUROPE , HABITAT , LOGEMENT , LOGEMENT SOCIAL , PERSONNE AGEE




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