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Se porter caution pour un locataire

Se porter caution pour un locataire
Mai 2009
Le Particulier n° 1037, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi : Un contrat de cautionnement est réglementé par le code civil (art. 2288 à 2316). S’il est conclu pour un locataire, il doit respecter, en plus, l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Se porter caution peut être un acte lourd de conséquences, aussi la loi protège-t-elle la personne qui s’engage en instituant à son profit de nombreuses formalités et un devoir d’information de la part du bailleur.

La jurisprudence : Les tribunaux interviennent souvent à la demande d’une caution qui tente de faire invalider son engagement, soit parce que l’acte ne respecte pas les mentions légales, soit parce que la caution n’a pas compté s’engager au-delà de certaines limites.

 Mon fils soutient que si je ne recopie pas, à la main, un extrait de la loi, la caution que je lui donne sera nulle. Est-ce vrai ?  Oui

Pour être valable, un cautionnement sous seing privé doit comporter des mentions manuscrites

La personne qui se porte caution en faveur d’un locataire, la caution, doit avoir pleinement conscience de l’étendue de ses obligations. La loi du 6 juillet 1989 a donc fixé un certain nombre de formalités à respecter lors de la conclusion du contrat de cautionnement (art. 22-1 de la loi).

La caution doit s’engager en connaissance de cause

Pour que l’acte soit valable, il doit comporter, outre la signature de celui qui s’engage, la mention manuscrite du montant du loyer et de ses conditions de révision tels qu’ils figurent dans le contrat de location (dont un exemplaire doit être fourni). Cela ne signifie pas qu’il faille faire figurer le montant en toutes lettres. L’inscription de ce montant en chiffres est suffisante, dès lors qu’il est parfaitement lisible (CA de Montpellier du 8.1.09, n° 08/000303). Il est impératif cependant que ces informations soient manuscrites. Dans une affaire récente, le cautionnement a été annulé car il avait été intégralement saisi à l’ordinateur (CA d’Angers du 29.1.08, n° 06/02259). Le contrat doit également comporter une mention manuscrite exprimant, de façon explicite et non équivoque, la connaissance que la caution a de la nature et de l’étendue de son engagement. À cet égard, les juges rappellent qu’une formule pré-imprimée ne suffit pas (CA d’Amiens du 6.11.08, n° 06/04257).
Enfin, la caution doit recopier à la main l’alinéa 2 de l’article 22-1
de la loi du 6 juillet 1989, qui concerne les modalités de résiliation des cautionnements à durée indéterminée. Précisons que cette obligation vaut pour tout type de cautionnement, qu’il ait été donné pour une durée indéterminée ou non (cass. civ. 3e du 27.9.06, n° 05-17804). En tout état de cause, ces mentions manuscrites doivent émaner de la caution elle-même. Les juges ont ainsi annulé la caution d’un homme qui admettait avoir signé le document mais niait être l’auteur du texte manuscrit, hypothèse que ses grandes difficultés à écrire et lire le français confirmaient (CA de Nancy du 20.12.07, n° 06/00612).

La nullité est aujourd’hui automatique

Après avoir longtemps exigé de la caution qu’elle prouve que le non-respect de la loi lui avait porté préjudice (en l’empêchant de s’engager en connaissance de cause, par exemple), les magistrats sont aujourd’hui plus cléments. Depuis peu, ils considèrent que le cautionnement est nul dès lors que les formalités prévues dans l’article 22-1 n’ont pas été respectées, sans qu’il soit besoin d’établir un grief quelconque (cass. civ. 3e du 8.3.06, n° 05-11042).
Par ailleurs, ces dispositions sont d’ordre public. Cela signifie que si les juges constatent, au cours de l’examen d’un dossier, que la loi de 1989 n’a pas été respectée, ils doivent soulever ce moyen de défense d’office si jamais la caution omet de le faire (CA de Nîmes du 24.6.08, n° 07/01590).

Nous devons signer un acte de cautionnement devant un notaire. Doit-il reproduire toutes les mentions manuscrites exigées par la loi ? Non

Un acte de cautionnement passé devant un notaire est dispensé de certaines formalités

Lorsqu’un acte de cautionnement est établi par un notaire, celui-ci doit informer chaque partie de ses engagements. Aussi la question se pose-t-elle de savoir si les mentions manuscrites exigées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, destinées à l’information de la caution, doivent figurer dans l’acte. Depuis peu, la Cour de cassation répond par la négative.

Le devoir d’information est assuré par le notaire

Les formalités légales, qui ont pour unique but l’information de la caution, ne concernent que les cautionnements conclus sous seing privé et non ceux passés par acte authentique. C’est en substance ce que la Haute Cour a répondu aux parents d’une locataire qui s’étaient portés caution pour leur fille devant notaire (cass. civ. 3e du 9.7.08, n° 07-10926). Des incidents de paiement s’étant produits, les propriétaires leur réclamaient le montant des loyers impayés. Les parents tentaient donc de faire annuler le contrat de cautionnement, en faisant valoir l’absence de mentions manuscrites. Leur action n’a pas abouti. Elle n’était pourtant pas forcément vouée à l’échec. En effet, en l’absence de position officielle du législateur et au nom du principe de précaution, la pratique des notaires était, en général, de faire reproduire les mentions manuscrites légales dans l’acte. Ils étaient sûrs ainsi d’éviter une annulation du cautionnement et une action en responsabilité.

Le cautionnement authentique n’est pas infaillible

Lorsque la caution mandate un tiers pour signer l’acte à sa place, la jurisprudence exige que ce mandat comporte une mention manuscrite. Le mandant (la future caution) doit exprimer la connaissance qu’il a de la nature et de l’étendue de son engagement. À défaut, le mandat est nul et, par conséquent, le cautionnement aussi, qu’il ait été donné sous seing privé ou par acte notarié, puisque l’acte est basé sur un mandat nul (cass. civ. 1re du 6.3.01, n° 98-15920).

En tant que caution, suis-je obligé de payer les indemnités d’occupation si le locataire reste dans les murs après la fin du bail ? Non

L’engagement de la caution est limité à certaines dettes

Une caution n’est pas tenue de payer l’indemnité d’occupation due à un bailleur par son ancien locataire resté dans le logement après un jugement d’expulsion (CA de Chambéry du 26.6.07, n° 06/01096).

La caution n’est tenue qu’aux obligations locatives

Dans l’affaire mentionnée ci-dessus, les juges ont, en effet, décidé que l’engagement de la caution ne s’étendait pas au-delà des obligations du locataire. Le contrat de cautionnement stipulait pourtant expressément que la caution s’engageait « pour toutes les obligations des locataires concernant les loyers, les indemnités d’occupation, les charges, les réparations locatives, et les frais éventuels de procédure résultant du contrat de location ». Mais les juges ont considéré que la caution n’avait pas à couvrir le comportement délictuel d’un locataire une fois le contrat de bail résilié. Il s’agit là d’une interprétation assez stricte de l’article 2292 du code civil. Ce texte prévoit que le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. Les juges sont allés plus loin : selon eux, l’engagement ne peut être étendu au-delà des obligations locatives, quoi qu’il ait été prévu dans le contrat.

Attention aux accessoires de la dette

La caution est toutefois garante non seulement de la dette principale – les loyers impayés – mais aussi des accessoires, c’est-
à-dire les intérêts de retard, les frais de relance, et les autres ­indemnités dues par le locataire défaillant (art. 2293 du code civil). Par ailleurs, lorsque le bail est conclu au nom de plusieurs colocataires, la caution est garante de la totalité du loyer, même après le départ du locataire qui avait motivé son engagement (CA de Versailles du 29.9.00, n° 1998-9508). Sauf si elle a pris la précaution de limiter son engagement à la durée d’occupation de ce locataire précisément.

J’ai acheté un appartement qui était déjà loué. La caution du locataire est-elle valable à mon égard ? Oui

En cas de vente, la caution se transmet au nouveau propriétaire

Les tribunaux ont longtemps refusé que le cautionnement soit automatiquement transféré à un nouveau ­propriétaire (cass. com. du 3.12.03, n° 01-10755). Puis, la jurisprudence a évolué.

Le cautionnement est lié au bail, non au bailleur

Aujourd’hui, le changement de bailleur n’a pas d’incidence sur l’engagement de la caution. La Cour de cassation estime, en effet, qu’« en cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur » (assemblée plénière du 6.12.04, n° 03-10713). Concrètement, cela signifie que, si la caution ne veut pas que son engagement se transmette en cas de vente du bien loué, elle a intérêt à le préciser expressément dans le contrat de cautionnement.

La nouvelle loi Boutin pourra avoir une incidence

La loi Boutin du 19 février 2009 a réduit la possibilité, pour les propriétaires bailleurs, de réclamer une caution (art. 55). Ainsi, à l’avenir, aucun cautionnement ne pourra être demandé par un bailleur s’il s’agit d’une personne morale (à l’exclusion des sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus), sauf si le locataire est étudiant non boursier ou si le cautionnement peut être apporté par l’un des organismes dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’État. Aucune caution ne pourra non plus être réclamée par un bailleur (société, SCI, particulier, etc.) dès lors qu’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. Il faut donc attendre les premiers textes d’application de la loi Boutin pour savoir ce qu’il advient de l’engagement de la caution quand la vente du logement se fait au profit d’un bailleur se trouvant dans l’une de ces situations. En principe, elle devrait s’éteindre automatiquement.

Je me suis porté caution pour une durée de 6 ans. Puis-je révoquer mon engagement avant le terme ? Non

La révocation d’une caution n’est possible que sous conditions

La durée de l’engagement de la caution dépend de ce qui est indiqué dans l’acte.

La durée de l’engagement est déterminée

Lorsque l’engagement de la caution est à durée déterminée ou, en tout cas, déterminable, la caution est tenue jusqu’au terme précisé dans le contrat sans pouvoir y mettre fin (CA de Versailles du 5.11.99, n° 1997/7987). Dans cette affaire, la propriétaire faisait valoir que la caution s’était engagée « jusqu’à l’extinction des obligations du locataire », c’est-à-dire en l’occurrence jusqu’à la date de résiliation du bail par le bailleur. De la même manière, une caution qui est donnée « pour la durée d’occupation » des lieux par le locataire a bien une durée déterminable : elle se poursuit avec les renouvellements successifs du bail tant que le locataire reste dans les lieux et même si le renouvellement a été formalisé par un nouveau contrat que la caution n’a pas signé (cass.civ. 1re du 21.3.06, n° 04-17323). Les juges considèrent, en outre, que le bailleur n’a pas à notifier cette reconduction à la caution (CA d’Aix-en-Provence du 12.2.08, n° 07/06081). Enfin, si la caution est donnée « pour le bail initial », sans autre précision, elle n’est plus valable en cas de renouvellement, sauf manifestation contraire expresse de la caution (cass. civ. 1re du 4.10.00, n° 97-21356).

La durée de l’engagement est indéterminée

Lorsqu’un cautionnement est donné pour une durée indéterminée, la caution peut le résilier à tout moment. Mais son engagement ne prend fin qu’au terme du bail en cours, initial ou reconduit (art 22-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989). Attention, la lettre de résiliation doit parvenir au bailleur avant le renouvellement du bail, sinon le cautionnement est reconduit pour la même durée que le nouveau bail. C’est la mésaventure qui est arrivée à une caution dont la lettre de résiliation a été délivrée au bailleur le lendemain du jour où expirait le bail. Elle s’est vue contrainte de garantir les loyers pour une nouvelle période de 3 ans, car c’est la date de réception de la résiliation (et non la date d’envoi) qui compte (CA de Lyon du 27.3.07, n° 05/05315). Faute de résiliation d’un engagement donné pour une durée indéterminée, celui-ci se poursuit au gré des renouvellements (cass. civ. 3e du 13.7.2005, n° 04-15064)

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Mots-clés :

CAUTION , JURISPRUDENCE , LOCATION




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