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Le point sur les diagnostics immobiliers obligatoires

Le point sur les diagnostics immobiliers obligatoires
Mai 2009
Le Particulier n° 1037, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Les diagnostics obligatoires en cas de vente ou de location d’un logement se multiplient, entraînant des contraintes et des coûts supplémentaires. Voici les réponses aux principales questions concernant ces documents.

Depuis janvier 2009, un nouveau diagnostic obligatoire sur l’état des installations électriques est entré en vigueur, portant à huit le nombre de contrôles à effectuer en cas de vente d’un logement (voir p. 52-53). Depuis 1996, date d’entrée en vigueur des premiers diagnostics, le législateur a amélioré l’information des acquéreurs ou des locataires d’un bien sur les risques inhérents aux produits ou installations présents dans l’immeuble ou à proximité du logement. Cela a abouti à la longue liste de diagnostics désormais rassemblés dans un dossier de diagnostic technique (DDT), généralement annexé au compromis de vente ou à la signature du bail. Ces documents concernent essentiellement les parties privatives des logements. Mais les immeubles en copropriété doivent aussi faire établir des diagnostics pour les parties communes, et les mettre à la disposition des copropriétaires, en cas de vente, et des locataires, lors de la mise en location, ou les porter à la connaissance des entreprises effectuant des travaux dans le bâtiment. En dépit des campagnes d’information d’organismes publics comme l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) ou le ministère du Logement sur les obligations liées à ces diagnostics, les particuliers se posent de nombreuses questions. Quand doivent-ils fournir les diagnostics ? À quels professionnels peuvent-ils s’adresser ? Quelles sont les conséquences en cas d’absence de diagnostic ou de diagnostic erroné ? Voici nos réponses.

À quel stade de la vente faut-il fournir les diagnostics ?

Tout le dossier de diagnostic technique doit être prêt pour la signature du compromis de vente et consultable avant celle-ci par les acheteurs potentiels. Les agents immobiliers comme les notaires préconisent donc que les diagnostics soient établis dès que le bien est mis en vente. Si celui-ci se vend rapidement, cela permet de ne pas appeler en urgence un diagnostiqueur dont les tarifs seraient peut-être peu compétitifs. Il peut arriver qu’il n’y ait pas de compromis de vente et que l’acte soit signé directement. Dans cette hypothèse, le DDT doit être annexé à l’acte de vente, l’acheteur pouvant profiter de la période de rétractation de 7 jours après la signature si le diagnostic met à jour un défaut du bien. Avec les délais de vente qui se rallongent et se situent désormais aux alentours de 5 mois, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), le principal souci pour le vendeur est de tenir à jour, avec les frais que cela implique, les diagnostics qui se périment. C’est le cas de celui du plomb, valable un an, et surtout de celui concernant les termites, qui se périme au bout de 6 mois. Il n’est cependant pas nécessaire partout en France : 54 départements situés essentiellement dans le Sud de la France sont concernés. En outre, il est possible de négocier une mise à jour plutôt que de repayer l’ensemble du diagnostic (comptez la moitié du prix). Le diagnostic sur les risques naturels et technologiques est, quant à lui, facilement actualisable par le biais d’internet.

Est-il possible d’inscrire une clause suspensive dans le contrat ?

Si l’acheteur est pressé de signer l’avant-contrat et que tous les diagnostics ne sont pas prêts, il est possible d’introduire une condition suspensive dans le compromis de vente stipulant, par exemple, que la vente devient caduque en cas de découverte d’amiante. L’acheteur peut aussi renoncer à signer le compromis.

À quel moment le propriétaire bailleur doit-il fournir les diagnostics à son locataire ?

Les trois diagnostics concernant les risques technologiques, le plomb et la consommation énergétique du logement, doivent être annexés au contrat de bail et donc théoriquement prêts lors de la signature ou du renouvellement. Mais si, en cours de bail, le propriétaire estime qu’un diagnostic est nécessaire, notamment parce que le locataire signale un risque pour sa santé et exige ces documents, il est conseillé au propriétaire de réaliser les diagnostics et de les communiquer à son locataire.

Un diagnostic peut-il contraindre le propriétaire à faire des travaux ?

Les résultats de la plupart des diagnostics ne peuvent contraindre le propriétaire à réaliser des travaux. Ils ne servent qu’à une meilleure information de l’acquéreur, même si le diagnostiqueur signale, par exemple, que l’installation de gaz ou électrique lui semble dangereuse.
Cependant, pour le plomb et les termites, les pouvoir publics (le maire ou le préfet) peuvent ordonner aux propriétaires de réaliser des travaux s’ils estiment qu’il existe un danger pour le voisinage ou les autres occupants de l’immeuble. Lorsqu’on est en présence d’amiante dont l’état de conservation est dégradé, le propriétaire doit faire des travaux de retrait et de confinement. En cas de travaux, le propriétaire doit repérer les produits contenant de l’amiante. Il est conseillé de faire un diagnostic dans ce sens, et de transmettre les résultats aux entreprises travaillant dans le logement. Le maître d’ouvrage, en général le propriétaire, est responsable du suivi des déchets contenant de l’amiante après les travaux et doit les faire stocker dans des sites pour déchets dangereux. La localisation de ces sites est disponible à la mairie ou sur le site www.sinoe.org. Les travaux de désamiantage sont coûteux mais peuvent être partiellement financés par les aides de l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (www.anah.fr).

Est-on obligé de faire appel à un diagnostiqueur certifié ?

Oui. Le particulier ayant fait appel à un diagnostiqueur non certifié peut être amené à payer une amende de 1 500 €, tout comme ce dernier. Depuis novembre 2007, les diagnostiqueurs doivent tous répondre à des critères de compétence et être certifiés par un organisme agréé par le Comité français de certification (Cofrac). La certification est donnée diagnostic par diagnostic, et l’expérience professionnelle d’un diagnostiqueur ne dispense pas de la certification. La validité de la certification est de 5 ans. La Fédération interprofessionnelle des diagnostiqueurs immobiliers (Fidi) recense environ 4 800 cabinets ou entreprises de diagnostiqueurs, mais seulement 55 % des diagnostiqueurs possèdent la totalité des certificats. Selon les diagnostics que vous avez à effectuer, vérifiez que le professionnel choisi est bien certifié pour chacun d’eux. Courant 2009, une liste des diagnostiqueurs certifiés établie par le ministère de l’Écologie et du Développement durable devrait être rendue accessible aux particuliers.
En outre, cette certification est personnelle, une personne morale ne pouvant être certifiée. Le diagnostiqueur qui vous rend visite doit être en mesure de vous montrer sa propre certification, pas celle de son entreprise ni de son responsable. Il doit aussi fournir au bailleur ou au vendeur une attestation dans laquelle il déclare sur l’honneur qu’il est certifié et dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l’établissement des diagnostics, et que sa responsabilité civile professionnelle est couverte par une assurance.

Un diagnostiqueur certifié est-il un gage de qualité du diagnostic ?

Malheureusement, aucun label de qualité n’existe chez les diagnostiqueurs et la certification n’est pas un gage de qualité du diagnostic. Afin d’éviter les moins sérieux, l’Anil conseille de choisir une entreprise qui vous informe clairement sur ses tarifs et vérifie si vous disposez déjà de diagnostics en cours de validité.

Les prix varient-ils beaucoup d’un diagnostiqueur à l’autre ?

Les prix des différents professionnels ne sont pas réglementés et varient donc fortement. Il existe parfois 300 € d’écart entre les diagnostiqueurs pour un même diagnostic (voir le n° 1023 du Particulier, p. 44). L’idéal est de demander des devis écrits à deux ou trois entreprises. Mieux vaut également faire réaliser tous les diagnostics par le même professionnel afin de bénéficier d’un tarif dégressif, de 10 à 40 %, à condition que celui-ci soit certifié pour chacun des diagnostics. Vérifiez également que les tarifs fournis tiennent bien compte des frais de déplacement, parfois élevés en province, et que le logement à diagnostiquer est compris dans sa totalité. En effet, un supplément est, souvent, facturé pour réaliser le diagnostic d’une dépendance, par exemple. Globalement, les professionnels estiment que le coût du dossier de diagnostics techniques complet coûte de 400 à 800 € en cas de vente, et environ 300 € en cas de location.

À quel moment doit-on payer le diagnostiqueur ?

Certains diagnostiqueurs demandent le paiement avant la remise des diagnostics. Mais, pour conserver la possibilité d’un recours si le professionnel n’envoie pas les documents dans les délais, ou si les documents sont erronés ou incomplets, il est important de ne payer qu’à la réception du dossier. Et après avoir vérifié qu’aucun compte rendu ne manque, et repéré les principales erreurs ou omissions concernant votre nom de famille ou le numéro de lot, afin que la signature du compromis ou de la vente ne soit pas retardée pour des raisons de forme. En cas d’urgence, les diagnostiqueurs expédient assez souvent par mail leurs diagnostics. Joignez ce mail lors du compromis de vente et joignez ensuite le diagnostic signé, car seule la version papier fait foi.

Peut-on recourir à un diagnostiqueur proposé par l’agent immobilier ou par le syndic de l’immeuble ?

En cas de vente d’un logement, les agents immobiliers peuvent proposer aux propriétaires de s’adresser à un diagnostiqueur partenaire, en prévoyant souvent de rembourser ensuite au vendeur les frais de diagnostic, dans le cadre d’un mandat exclusif de vente. Vous pouvez accepter cette proposition mais en vérifiant que le tarif n’est pas exorbitant. De même si vous êtes bailleur et que votre gestionnaire (agence immobilière, syndic…) vous propose « son » diagnostiqueur.
Sachez aussi qu’en 2006, une enquête de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression de fraudes (DGCCRF) montrait que certains diagnostiqueurs versaient des commissions aux agents immobiliers qui leur amenaient des clients. Rappelons que l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation (CCH) stipule que le diagnostiqueur ne doit « avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ni avec son mandataire (l’agent immobilier) ». De la même manière, le diagnostiqueur ne doit pas avoir de lien ou d’intérêt commun avec une entreprise qui pourrait réaliser des travaux préconisés par le diagnostic. En tant que particulier, il n’est pas aisé de vérifier l’indépendance du diagnostiqueur, mais vous pouvez néanmoins rester vigilant et prévenir la DGCCRF si vous avez un doute.

En cas de donation ou de succession, faut-il réaliser un diagnostic du bien ?

Certains de nos lecteurs nous signalent que des notaires demandent des diagnostics dans ces cas de mutation. Les textes sont pourtant clairs sur ce point : c’est uniquement en cas de vente ou de location que ces éléments sont obligatoires, pas en cas de succession ni de donation. Pourtant, lors du partage, afin d’éviter que l’un des héritiers ne soit lésé en acceptant une maison qui se révélerait infestée de termites, par exemple, les notaires proposent parfois de refaire les diagnostics, évitant ainsi des dissensions ultérieures dans les familles. « Mais, dans ce cas, la famille doit être d’accord pour réaliser le diagnostic et bien consciente qu’elle peut le refuser », explique Me Denis Talon, avocat au barreau de Paris.

Le coût des diagnostics est-il déductible des loyers perçus ?

Oui, si vous êtes bailleur, vous pouvez déduire de vos revenus les frais de diagnostics pour leur montant réel. Par exemple, si, en 2008, vous avez perçu 5 000 € de loyer, vous pourrez déduire les 300 € de frais de diagnostics et ne porter que 4 700 € dans la déclaration de vos revenus de 2008.

Que se passe-t-il si les diagnostics ne sont pas fournis ou sont périmés ?

Dans le cas de la vente d’un bien, l’absence des diagnostics ne remet pas automatiquement en cause le contrat de vente, et l’annulation nécessite une action en justice. Mais si l’acheteur estime ensuite subir un préjudice en raison d’un défaut du bâtiment, il peut se retourner contre le vendeur et obtenir une diminution du prix de vente ou l’annulation de la vente (dite aussi résolution de la vente), voire des dommages et intérêts. Le vendeur est considéré, dans ce cas, comme responsable des vices cachés. La responsabilité du notaire au titre de son devoir de conseil peut également être engagée, car celui-ci doit vérifier la présence et la validité des diagnostics. Compte tenu des montants en jeu, c’est généralement au tribunal de grande instance qu’il faut s’adresser. Dans le cas d’une location, le bailleur est tenu de fournir un dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Le locataire peut, quant à lui, obtenir devant le juge que le bailleur lui fournisse les diagnostics et engager ensuite la responsabilité de ce dernier. En revanche, s’il décide de quitter le logement en raison du résultat du diagnostic, il devra payer le préavis dû.

Que se passe-t-il en cas de diagnostic erroné ?

Il peut aussi arriver que le diagnostiqueur ne fasse pas correctement son travail ou qu’il se trompe dans ses conclusions, estimant, par exemple, qu’il n’y a pas d’amiante dans le bâtiment alors que des travaux ultérieurs en montrent la présence. Dans ce cas, l’acheteur peut, dans un premier temps, se retourner contre le vendeur, même si celui-ci est protégé par une clause indiquant que l’acheteur fait son affaire de tous les défauts qui apparaîtraient. « Mais il faut alors être en mesure de prouver que les troubles de jouissance sont importants, comme l’impossibilité d’emménager ou d’utiliser une partie du bâtiment », explique Me Denis Talon.
Dans un second temps, le vendeur peut se retourner contre le diagnostiqueur. « Dans un arrêt du 5 décembre 2007 concernant un diagnostic amiante erroné à la suite d’un simple examen visuel du diagnostiqueur, la Cour de cassation estime que l’expert aurait dû prendre le temps d’effectuer des sondages plus aboutis et l’a condamné », explique Mathilde Boutonnet, maître de conférences à l’université de Rennes 1. Il est cependant difficile pour un profane de savoir si le diagnostiqueur a fait correctement son travail. Mais le temps de la visite est déjà un indicateur : moins d’une heure est suspect, 2 à 3 heures en moyenne étant nécessaires pour l’ensemble des diagnostics.

Que faire si l’acheteur, ou le notaire, demande un diagnostic « mérule », qui n’est pas prévu par les textes ?

Champignon du bois dû à l’humidité des logements mal ventilés ou mal entretenus dans le Nord-Ouest de la France, le mérule est de nature à porter atteinte à la sécurité des personnes car il compromet la solidité des édifices. Même si le législateur a exclu le mérule des diagnostics obligatoires, il est néanmoins devenu obligatoire de fait dans les 57 départements touchés. En effet, le tribunal condamne généralement le vendeur à une baisse du prix ou à la résolution de la vente en cas de présence du champignon (cass. civ. 3e du 19.11.08, n° 07-16746). Demandez au professionnel chargé des termites de réaliser le diagnostic mérule si vous êtes dans une zone touchée (à vérifier auprès de la mairie) et comptez environ le même coût que pour les termites. En revanche, d’autres parasites, comme le capricorne des toitures, qui attaque également le bois, ne font pas l’objet d’un diagnostic spécifique. Mais comme pour le mérule, si l’acheteur découvre ensuite des capricornes qui dévorent sa charpente, au point de rendre difficile l’utilisation du bien ou de nécessiter des travaux très importants, il peut demander une réduction du prix ou l’annulation de la vente.

Les propriétaires de locaux commerciaux doivent-ils fournir des diagnostics ?

Pour les baux ou les cessions de locaux à usage commercial, professionnels ou ruraux, seuls deux diagnostics sont obligatoires. D’une part, l’état des risques technologiques et naturels dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques doit être fourni, et d’autre part, si le bâtiment est chauffé, le DPE. Les autres diagnostics ne sont pas obligatoires.

En cas de vente publique, les diagnostics sont-ils obligatoires ?

Oui, l’acquéreur doit avoir accès au DDT lors des ventes publiques comme les ventes volontaires par adjudication, les ventes sur saisie immobilière, en cas de liquidation judiciaire, etc. Ces diagnostics sont effectués aux frais du vendeur, qui paie les diagnostics avec le prix de la vente s’il n’est pas solvable.

Si le syndic de copropriété fournit les diagnostics de l’immeuble, faut-il aussi faire ceux de l’appartement ?

En principe, le syndic de la copropriété tient à la disposition des propriétaires plusieurs diagnostics : celui concernant l’amiante, le plomb, l’état des risques naturels et technologiques, et, à partir de 2013, le diagnostic portant sur l’assainissement (voir p. 57). Mais ces documents portent sur les parties communes seulement, et il reste donc à diagnostiquer sur les parties privatives. Il existe une ambiguïté sur le DPE, car même s’il concerne les parties privatives, il doit tenir compte de l’ensemble du bâtiment et de ses caractéristiques thermiques (matériaux de l’immeuble, énergie utilisée, âge des chaudières…) si celui-ci comporte un chauffage collectif. Pour établir le diagnostic, il faut donc avoir accès à des éléments concernant l’immeuble qui sont généralement fournis par le syndic de l’immeuble.
Nathalie Coulaud


Mots-clés :

AMIANTE , DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE , DIAGNOSTIC TECHNIQUE , DIAGNOSTIC THERMIQUE , DPE , ELECTRICITE , GAZ NATUREL




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