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L'arrêt du mois Seule la surface "habitable" est pertinente pour les offres de location

Juin 2006
Le Particulier n° 1002, article complet.

Un agent immobilier publie sur son site Internet une offre de location pour un appartement annoncé à 32 m². La locataire qui signe le bail estime que l'appartement est plus petit que celui annoncé, ce qui est confirmé par un géomètre, qui mesure une surface habitable de 25 m². La locataire porte plainte auprès de la Direction de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF) qui lui donne raison en établissant un procès verbal pour publicité mensongère. Selon la Cour de cassation, la surface habitable constitue un élèment substantiel de l'appartement proposé à la location. L'indication par le propriétaire de la surface hors oeuvre nette (Shon) était de nature à induire en erreur (Cass. crim. du 7 mars 2006).

Ce que dit la la loi

Est interdite toute publicicté sous quelque forme que ce soit, y compris celle d'une petite annonce, comportant des indications fausses ou de nature à induire en erreur, notamment sur les caractéristiques principales du bien (art. L. 121-1 du code de la consommation). En cas de condamnation, le tribunal ordonne la publication du jugement et, parfois, la diffusion d'annonces rectificative. La publicité mensongère est un délit passible de 2 ans d'emprisonnement et de 37 500 € d'amende.

L'interprétation des juges

Après enquête, les services de la DDCCRF ont établi un procès-verbal pour publicité mensongère, transmis au procureur de la République. Afin d'échapper à la condamnation, l'agent immobilier a soutenu qu'en l'absence de règles légales de calcul de la surface d'un appartement loué, il pouvait annoncer la surface hors oeuvre nette (Shon), qui était bien de 32 m2. Les magistrats ont rejeté cette analyse. Ils ont considéré que l'absence de définition légale ne dispensait pas l'agent immobilier de diffuser une annonce sincère. Or, ont estimé les juges, seule la surface habitable est déterminante pour un candidat à la location, car c'est elle qui conditionne principalement le prix du loyer au mètre carré et qui influe sur les futures conditions de vie du locataire. La surface habitable constitue donc un élément substantiel du bien proposé, déterminant pour le choix du locataire. L'indication de la Shon était au contraire de nature à induire en erreur, même si dans certains documents elle était assortie de la mention "environ". L'agent immobilier a été condamné à  une amende de 1000 €, plus 1200 € de dommages et intérêts à la locataire.

Cass. crim. du 7.3.06, n° 05-86.096, confirmant CA de Paris, 13e Ch. A, du 5.10.05, n°05/04155.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , DIAGNOSTIC TECHNIQUE , LOCATION IMMOBILIERE , LOGEMENT , PETITE ANNONCE , PUBLICITE MENSONGERE , SURFACE DU LOGEMENT




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