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Combien coûte la mise à jour d'un règlement de copropriété ?

Combien coûte la mise à jour d'un règlement de copropriété ?
Novembre 2006
Le Particulier n° 1006, article complet.
Auteur : MASSON (Chantal)

Faire une simple mise à jour

Dans quel cas ?

Une nouvelle rédaction du règlement de copropriété peut être nécessaire si celui-ci est ancien (notamment s'il est antérieur à 1965). En effet, de nombreuses lois sont venues modifier le texte fondateur de 1965, rendant ainsi certaines de ses clauses obsolètes. Ces clauses peuvent aussi bien concerner l'interdiction d'installer une antenne ou d'héberger un animal domestique que les règles de fonctionnement de la copropriété (voir le n° 954 du Particulier, p. 51). Dans ce domaine, la loi SRU du 13 décembre 2000 a modifié certaines règles de majorité à l'assemblée générale (AG), changé le mode de recouvrement des charges et rendu obligatoire la tenue d'un carnet d'entretien. Si, dans le règlement de copropriété, la présence de clauses contraires à la loi ne pose pas de problèmes de fond (en cas de conflit, il suffit d'en montrer le caractère illégal pour qu'elles deviennent nulles), elles ne contribuent pas à la bonne information des copropriétaires. D'où d'inutiles discussions en AG. D'ailleurs, la mise à jour des règlements de copropriété a été rendue obligatoire par la loi SRU et la date limite pour se mettre en conformité a été fixée au 13 décembre 2008.

Cependant, aucune sanction n'est prévue pour les copropriétés qui ne respecteraient pas cette date.

Qui décide ?

La proposition de mise à jour du règlement de copropriété peut émaner soit du syndic, soit du conseil syndical. Certains syndics suggèrent aux copropriétés de faire réaliser un audit juridique par un avocat spécialisé ou un notaire pour savoir s'il est nécessaire ou pas de modifier le règlement. Mais, outre leur coût (de 450 € à 600 €), ces audits se concluent, en général, par une recommandation en faveur d'une mise à jour. Ces dépenses peuvent donc souvent être évitées.

Si le conseil syndical est d'accord pour modifier le règlement de copropriété, c'est à l'assemblée générale qu'il revient de le décider formellement par un vote. Jusqu'au 13 décembre 2008, pour faciliter la prise de décision, c'est la majorité simple de l'article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés à l'AG) qui sera requise.

Comment faire ?

Deux possibilités s'offrent aux conseils syndicaux pour faire procéder à ce type de révision :

  • soit s'adresser directement à une association de copropriétaires, comme l'Association des responsables de copropriété (ARC), qui propose de prendre en charge l'ensemble de l'opération (numérisation des pages du règlement à revoir pour pouvoir disposer d'un document informatique, nouvelle rédaction, publication au Bureau des hypothèques) sur la base de barèmes de prix détaillés ;
  • soit passer par un professionnel du droit, notaire ou avocat spécialisé, qui effectuera la même opération pour un prix forfaitaire global. Mais, dans ce cas, les honoraires de ces professionnels, qui sont totalement libres, peuvent fortement varier d'un cabinet à l'autre (du simple au quintuple). De plus, si la recherche de cet homme de loi est confiée au syndic (ce qui est souvent le cas), ce dernier ne manquera pas de facturer ses propres honoraires pour "frais de suivi administratif" (prévus dans le contrat de syndic). D'ailleurs, si la copropriété dispose d'un avocat attitré, il est préférable de s'adresser à lui puisque, par définition, il connaît mieux l'historique et les caractéristiques de l'immeuble.
  • Dans tous les cas, il convient de prendre la précaution de faire établir des devis. Pour donner un ordre de grandeur des frais susceptibles d'être engagés, nous avons pris pour base une copropriété de taille moyenne (30 lots), dont le règlement comporte 80 pages, dont 10 de tableaux.

    Qui paie ?

    Les coûts d'une simple mise en conformité du règlement de copropriété avec la législation en vigueur doivent être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs millièmes de charges générales.

    Jusqu'au 13 décembre 2008, les copropriétés bénéficient d'un tarif réduit pour procéder à la publication du nouveau règlement au Bureau des hypothèques.

    Changer la nature ou la répartition des millièmes

    Dans quels cas ?

    Lorsque la copropriété ou un copropriétaire souhaite changer la nature ou la répartition des lots, il est nécessaire de modifier le règlement de copropriété car toutes ces opérations peuvent entraîner un changement du total de millièmes et/ou une répartition des millièmes différente pour les parties concernées, sans pour autant augmenter les charges des autres copropriétaires. Par exemple, si un appartement représente 40 millièmes des charges communes générales, une fois le palier racheté à la copropriété, il pourra représenter 44 millièmes. De tels changements de répartition de charges doivent évidemment être votés par l'AG des copropriétaires. C'est le cas :

  • si un copropriétaire souhaite diviser un de ses lots pour mieux le vendre. La nouvelle répartition des charges relève dans ce cas de la majorité simple de l'article 24 ;
  • si un copropriétaire demande à transformer un appartement en local professionnel. Il faudra alors appliquer la majorité absolue de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires) ;
  • si la copropriété accepte de vendre des parties communes à un copropriétaire (un palier ou un couloir entre des chambres de bonnes, par exemple) ou, au contraire, si elle décide de racheter un local privatif pour le transformer en partie commune (un garage à vélos, par exemple). C'est alors la majorité de l'article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix) qui sera utilisée.
  • Comment faire ?

    Si l'opération envisagée est simple (réunion de lots existants, achat de parties communes semblables à d'autres parties communes ayant déjà fait l'objet du même type de transaction, comme des toilettes de palier...), il est possible de préparer le projet de résolution à l'AG avec le syndic. Cependant, pour éviter toute contestation, vous pouvez recourir à un géomètre expert, qui calculera exactement les surfaces concernées et chiffrera les nouveaux millièmes.

    Si l'opération est plus complexe (division d'un lot en plusieurs lots dont il faut mesurer la superficie, création d'un lot privatif sur les parties communes...), il est cette fois indispensable de recourir aux services d'un géomètre expert.

    Ses honoraires sont libres et peuvent varier du simple au triple : comptez au moins 700 €. Il est donc nécessaire de demander des devis. Pour la même copropriété moyenne que celle prise en exemple p. 63, nous avons supposé la création d'un lot privatif pris sur les parties communes (un palier de 8 m2 environ). Les honoraires du géomètre expert correspondent à la moyenne de ce que nous avons rencontré.

    Qui paie ?

    Lorsque la demande de modification émane d'un copropriétaire, c'est à lui qu'il appartient de préparer le projet d'acte modificatif du règlement de copropriété et d'en payer les frais.

    Si la demande provient du conseil syndical et si l'opération envisagée profite à l'ensemble de la copropriété, c'est au syndic d'effectuer toutes les démarches nécessaires et d'en répartir les frais entre tous les copropriétaires.

    Mots-clés :

    COPROPRIETE , PRIX , REGLEMENT DE COPROPRIETE




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