Guide du propriétaire bailleur

De la recherche d'un locataire solvable à la fin du bail, en passant par la révision annuelle du loyer, la répartition des charges ou encore le coût des travaux, le propriétaire bailleur doit connaître ses droits et devoirs afin de gérer au mieux ses biens immobiliers. Ce hors-série propose une analyse complète de tous les régimes de location : le régime courant de la loi de 1989, les locations libres (locations meublées et saisonnières) et les locations relevant de la loi de 1948.

Pour le régime de la loi de 1989, sont successivement analysés :

- la signature du bail : sélection du locataire, garantie contre les impayés de loyer, information du locataire, contrat de location, état des lieux, durée et contenu du contrat, colocation... ;

- le loyer et ses charges : révision du loyer en cours de bail (indice de référence des loyers - IRL), augmentation du loyer sous-évalué, liste des charges récupérables sur le locataire, modalités de paiement des charges, quittance de loyer ;

- les garanties de paiement du loyer : engagement d'une caution, assurance contre les loyers impayés, garantie des risques locatifs (GRL), aides Loca-Pass du 1% logement ;

- le recouvrement des loyers impayés : sollicitation des garanties (caution, GRL, assurance, etc.), action en justice contre le locataire, résiliation du contrat de bail, expulsion ;

- les devoirs du bailleur : mise à disposition d'un logement décent respectant les normes de confort et de sécurité en vigueur et en bon état d'usage, surface minimale habitable, prise en charge des grosses réparations, obligation d'assurer la tranquillité du locataire en évitant les troubles de jouissance ;

- les obligations du locataire : respect de l'usage prévu du logement (habitation ou mixte), obligations du locataire concernant la sous-location ou le prêt du logement, paiement du loyer et des charges aux termes convenus, maintien des lieux en bon état (entretien et petites réparations, notion d'usure normal et de gros dégâts), utilisation paisible des locaux (troubles de voisinage, dégradations sur le bien, aménagements autorisés, transformations durables) ;

- la fin du bail d'habitation : congé à l'initiative du locataire ou du propriétaire, formalités de fin de bail (état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie) ;

- le règlement des litiges : saisie de la commission de conciliation, action en justice.

Concernant les locations libres (location meublée, location saisonnière de la résidence secondaire, garage, place de parking, etc.), ce hors-série indique les clauses indispensables et les documents annexes à insérer au contrat de location.

Enfin, il analyse le régime de la loi de 1948 très contraignant pour les bailleurs (loyer strictement encadré, droit au maintien dans les lieux) ainsi que les possibilités de sortie de la loi (reprise du logement pour habiter, reconstruction ou agrandissement de l'immeuble, proposition d'un contrat de sortie).

Une série de fiches pratiques complètent ce hors-série : comment s'assurer qu'un locataire sera solvable, les 11 éléments clés du contrat de location, les points à surveiller en cas de colocation, la restitution d'une partie du dépôt de garantie, un modèle de demande de révision annuelle du loyer, la révision d'un loyer en cours de bail avec l'IRL, un modèle d'offre de renouvellement en cas de loyer manifestement sous-évalué, une proposition d'augmentation de loyer manifestement sous-évalué, un modèle de quittance de loyer, la fiscalité des revenus fonciers, 6 contrats d'assurance contre les loyers impayés, des modèles de mise en demeure de payer le loyer ou adressée à la caution, la procédure d'expulsion du locataire, un test de logement décent, la prise en charge des travaux d'entretien et de réparation, les charges récupérables auprès du locataire, l'autorisation des travaux avec transformation, la procédure en cas de départ du locataire "à la cloche de bois", l'évaluation de l'usure normale d'un logement avec une grille de vétusté, la procédure de congé, un modèle de lettre de saisie de la commission de conciliation, la fiscalité des locations libres, la sortie de la loi de 1948 par un bail de 8 ans.||