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SCI, posez-vous les bonnes questions

Mars 2007
Le Particulier Immobilier n° 229, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Faut-il recourir à un professionnel?; comment constituer le capital?; quelles obligations fiscales et comptables s'imposent? Dix points essentiels pour créer et gérer au mieux sa société.

La société civile immobilière (SCI) saurait tout faire, ou presque : acheter, gérer, protéger, transmettre, générer des économies de droits de succession... Tout cela en souplesse, avec un minimum de contraintes. Ce qui explique sans doute l'engouement suscité : plus de 40 000 SCI seraient enregistrées chaque année. La réalité est pourtant un peu plus complexe, surtout lorsque la société a un caractère familial, et c'est à 90 % le cas : l'expérience des professionnels – notaires, avocats, experts-comptables – témoigne des difficultés auxquelles peuvent se trouver confrontés les associés qui n'ont pas mesuré toutes les conséquences induites par la création et la gestion d'une SCI.

Les premières erreurs sont commises au moment de la rédaction des statuts. Des clauses trop floues, inadaptées au contexte social ou aux objectifs poursuivis par les fondateurs, un capital mal organisé, vont compliquer la gestion de la société. Des obligations comptables et fiscales négligées, des assemblées générales pas, ou mal, convoquées, vont être sources de litige avec l'administration fiscale. Cette dernière, en effet, porte un regard vigilant sur les déclarations de résultats des SCI trop vite remplies. Et se montre toujours suspicieuse à l'égard des sociétés qui ne semblent pas avoir de véritable intérêt économique ou patrimonial. "L'absence de fonctionnement réel de la société, l'absence de revenus à son bénéfice, l'absence de compte bancaire à son nom..." seront, selon la Direction générale des impôts, autant d'indices faisant présumer du caractère fictif de la société, sanctionné au titre de l'abus de droit (art. L 64 du livre des procédures fiscales). Par ailleurs, le non-respect des formalités peut susciter des troubles au sein même de la société, souvent plus à craindre encore qu'un contrôle fiscal. En cas de mésentente, la moindre irrégularité devient en effet prétexte à contestation. Le gérant qui n'a pas respecté les règles de fonctionnement court le risque de voir sa responsabilité mise en jeu. Le caractère familial des SCI ne préserve pas les associés de ce genre de conflits. Bien au contraire. "S'il y a bien un type de société où les choses peuvent dégénérer rapidement, c'est la SCI familiale car, au décès des parents, des tensions très fortes apparaissent entre les héritiers", constate un avocat spécialisé en droit des sociétés.

Les précautions à prendre pour créer et faire exister au mieux votre SCI, en dix points.

Quand recourir à un professionnel pour constituer une SCI ?

Il ne s'agit pas d'une obligation, et dans la majorité des cas, d'ailleurs, les fondateurs agissent seuls, recourant aux modèles-types de statuts en vente dans le commerce. Les formalités d'enregistrement et de publicité (voir encadré, p. 35) sont peu contraignantes, et peuvent aisément être effectuées sans l'intervention d'un professionnel.

Tant que l'objet de la SCI est limité à l'acquisition et/ou à la gestion d'un bien immobilier, il n'y a, ­a priori, guère de difficulté. En revanche, lorsqu'il ­s'agit d'organiser la transmission d'un patrimoine immobilier, de nombreuses questions doivent recevoir une réponse, et la rédaction des statuts implique alors souvent de recourir à un conseil extérieur : combien de parts transmettre, et à quel moment ? La transmission se fera-t-elle en nue-propriété ou en pleine-propriété ? Le fondateur peut-il demeurer gérant irrévocable ? Etc. Il est particulièrement recommandé d'établir les statuts par acte notarié dans plusieurs situations. Tout d'abord, lorsque seule une partie des futurs héritiers participe à la constitution de la SCI. Le recours à un notaire permet d'éviter que le ou les enfants écartés de la SCI demandent, au décès des parents, le rapport à la succession des bénéfices retirés de la société : ils ne pourront pas invoquer une donation déguisée. La rédaction d'un acte authentique est également recommandée lorsque la SCI est constituée entre époux. L'on évite la encore la qualification de donation déguisée que pourraient invoquer les héritiers de l'un des conjoints. Enfin, lorsque les futurs associés ont l'intention de faire apport d'un immeuble à la société, il est préférable de confier la création de celle-ci à un notaire, dans la mesure où l'apport doit lui-même être constaté par acte authentique.

Il faudra compter entre 1 500 et 3 000 euros d'honoraires pour la rédaction des statuts par un professionnel, notaire ou avocat.

Lorsque la création de la SCI a pour objet de réaliser un investissement locatif, faut-il commencer par constituer la SCI ou par acheter le bien immobilier ?

Acheter le bien en premier lieu n'est pas la meilleure solution. Cela occasionne en effet une double mutation – acquisition par la personne physique, puis apport du bien à la société –, multipliant par deux les frais à payer (droits d'enregistrement, salaire du conservateur des hypothèques...). Par ailleurs, avoir constitué d'abord la SCI – qui peut fonctionner un certain temps sans avoir à son actif un bien immobilier – permet de prendre son temps pour choisir ce bien. Si toutefois, les futurs associés n'ont pas le temps de réaliser les formalités nécessaires, la pratique notariale résout la difficulté en introduisant une faculté de substitution dans la promesse de vente : l'un des futurs associés se portera acquéreur à titre personnel du bien immobilier. La promesse prévoit la possibilité pour une personne morale de se substituer à ­l'acheteur. Une fois la SCI constituée, c'est elle, profitant de la faculté de substitution, qui signera l'acte de vente définitif.

Déjà propriétaire d'un bien immobilier que l'on souhaite placer dans une SCI, faut-il en faire apport en nature ou la société doit-elle acheter le bien ?

La question se pose notamment lorsque des indivisaires décident d'organiser la gestion d'un bien immobilier reçu en héritage, ou lorsqu'un père de famille, préparant sa succession, crée avec ses enfants une SCI pour gérer son patrimoine immobilier. Comment faire passer l'immeuble dans le patrimoine de la société ? Les deux solutions – apport à la SCI ou rachat du bien par la SCI – sont envisageables. Le choix dépend de l'objectif poursuivi : s'il s'agit de rendre liquide ce patrimoine, mieux vaut céder le bien à la SCI. Celle-ci versera le prix de la vente. Dans le cas contraire, un apport de l'immeuble à la société convient parfaitement.

Le choix entre l'une ou l'autre solution peut également se faire en considération de leur coût fiscal : alors que les apports effectués par les associés lors de la constitution de la société sont exonérés de droits d'enregistrement, quelle que soit la nature du bien apporté (numéraire, immeuble ou droit immobilier, valeurs mobilières), l'achat du bien par la SCI est taxé à hauteur d'environ 7 %, le montant du prélèvement fiscal variant en fonction du prix de vente.

Vaut-il mieux prévoir d'entrée un capital faible ou un capital élevé ?

Le capital de la SCI est constitué des apports des associés, réalisés soit en nature (un immeuble, en l'occurrence), soit en numéraire, soit des deux. Les associés peuvent choisir de constituer leur société avec un capital faible (par exemple, 10 000 euros en numéraire), l'immeuble figurant à l'actif de la société pour une valeur de 300 000 euros, par exemple. Inversement, la SCI peut être constituée avec un capital élevé, égal au montant de la valeur de l'immeuble, soit, dans notre exemple, 300 000 euros. Quelles sont les conséquences de l'une ou de l'autre de ces options ?

Un capital faible permettra de transmettre les parts sociales pour un coût fiscal faible, tant que l'actif net social est lui-même faible. La valeur vénale des parts sociales correspond, en effet, à l'actif net social, c'est-à-dire à la valeur de l'actif (immeuble détenu par la SCI) diminuée des dettes (notamment l'emprunt et le compte courant de la SCI). Avec un capital social faible, le montant de l'actif net social est forcément faible les premières années : le montant de l'emprunt souscrit ou de l'avance en trésorerie faite en compte courant par un ou des associés vient diminuer l'actif social. La valeur vénale des parts sociales qui seront transmises est donc faible. Les droits de mutation en seront réduits d'autant (voir exemple ci-contre).

Exemple : M. X constitue une SCI avec son fils, pour acquérir un bien immobilier d'une valeur de 300000 euros. Deux options s'offrent à eux :

  • Première hypothèse, une SCI à capital faible
  • M. X. apporte 9 000 euros en capital, son fils, 1 000 euros. La SCI emprunte les 290 000 euros manquants. Le capital social ne s'élève qu'à 10 000 euros, réparti en 1000 parts de 10 euros chacune. M. X. détient 900 parts, et son fils, 100 parts.

  • Deuxième hypothèse, une SCI à capital élevé
  • M. X. apporte 290000 euros sous forme de capital, résultat d'un emprunt personnel, son fils apportant 1000 euros en capital. Le capital social s'élève à 300000 euros, répartis en 30000 parts de 10 euros chacune. M. X. détient 29900 parts, et son fils, 100 parts.

    M. X. transmet ses parts à son fils en pleine propriété. Dans quelle situation les droits de donation, assis sur la valeur vénale des parts, seront-ils le moins élevés ?

  • Première hypothèse :
  • La valeur vénale de la totalité des parts correspond à l'actif net social (actif diminué des dettes), soit ici à : 300000 - 290 000 = 10 000 euros.

    La valeur vénale d'une part se montant à 10 euros, la valeur des parts cédées s'élève à : 900 parts x 10 euros = 9 000 euros.

    Les droits de mutation doivent être calculés sur cette base, mais compte tenu de ­l'abattement de 50000 euros applicable aux donations entre parents et enfants tous les six ans, aucun droit n'est dû.

  • Deuxième hypothèse :
  • La valeur vénale de la totalité des parts correspond ici à 300 000 euros, soit la valeur de l'immeuble, la SCI ne disposant pas de dettes sociales.

    La valeur vénale d'une part s'élevant à 10 euros, la valeur des parts cédées se monte donc à : 29900 parts x 10 euros = 299000 euros.

    Les droits de mutation seront élevés, car calculés sur une base de 249000 euros (299 000 – 50 000 euros d'abattement).

    A l'inverse, un capital élevé permettra de limiter l'imposition de la plus-value à l'occasion de la cession de parts sociales dans la période d'imposition de quinze ans. C'est donc une solution à privilégier si les associés entendent céder les parts sociales à brève échéance. En effet, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession des parts de la SCI et leur prix d'acquisition. Plus le capital est faible, plus le prix d'acquisition est faible. Plus la plus-value de cession risque donc d'être importante. Des abattements pour durée de détention sont néanmoins applicables. Il faut noter que les cessions de parts demeurent cependant marginales, sauf entre les associés eux-mêmes. Si l'un d'entre eux veut céder ses parts et ne trouve pas d'acheteur au sein de la SCI, la solution sera le plus souvent de vendre l'actif. Le problème de la plus-value dégagée tel qu'il se pose à l'occasion d'une cession de parts est alors écarté. Celle-ci correspondra à la différence entre prix d'acquisition et prix de vente de l'immeuble.

    Quelle valeur donner aux parts ?

    Au moment de la constitution de la société, la valeur des parts correspond à la valeur du capital de la société, composé des apports en numéraire et/ou en nature que les associés promettent d'apporter à la société. Les associés recevront des parts à proportion de leurs apports. Si un associé apporte un bien immobilier de 300 000 euros et l'autre de 10 000 euros en numéraire, le capital de la société s'élèvera à 310 000 euros. Il sera divisé en parts sociales égales, c'est-à-dire de même valeur nominale, leur nombre étant laissé au choix des associés : beaucoup de parts de faible valeur –, par exemple 3 100 parts de 100 euros chacune – ou au contraire, peu de parts de forte valeur –, par exemple, 31 parts de 10 000 euros chacune. De l'avis des spécialistes, il est toutefois plus judicieux de privilégier la première solution – de nombreuses parts de faible valeur –, car les opérations de cession ou de transmission s'en trouveront facilitées. Il est en effet plus facile de vendre plusieurs parts de 100 euros qu'une seule à 10 000 euros : le ticket d'entrée dans la société est alors plus accessible. Même démarche lorsqu'il s'agit de transmettre des parts : il est plus facile de s'approcher au plus juste du montant des abattements accordés entre ascendants directs à cette occasion (à hauteur de 50 000 euros en faveur d'un enfant, 30 000 euros en faveur d'un petit-enfant, tous les six ans) quand les parts ont une valeur nominale faible.

    Dans notre exemple, si les associés retiennent 3 100 parts à 100 euros, l'apporteur de l'immeuble recevra 3 000 parts et l'apporteur en numéraire 100 parts.

    Faut-il ouvrir un compte bancaire ?

    Oui, c'est nécessaire et obligatoire. La SCI a une personnalité juridique distincte de celle de ses membres. C'est elle qui doit encaisser les recettes, c'est-à-dire les loyers, et payer les charges, et non l'un de ses associés. La SCI doit donc avoir un compte bancaire à son nom et un carnet de chèques pour toutes ces opérations. Si des travaux doivent être engagés de manière urgente, sur la toiture par exemple, les associés ne peuvent pas payer directement. Ils opèrent d'abord un versement de fonds sur le compte de la SCI, qui réglera ensuite l'entreprise. Cette avance en compte courant n'est pas nécessairement réalisée par tous les associés, et peut être rémunérée moyennant des intérêts.

    Même entre membres de la même famille, faudra-t-il tenir des assemblées ?

    Oui, il faut obligatoirement tenir une assemblée générale annuelle car celle-ci est l'occasion de présenter les comptes de la société aux associés et d'affecter le résultat comptable de la société. La convocation est, en principe, adressée à chaque associé 15 jours au moins avant la date de réunion, par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut aussi se faire "par tout autre moyen", dès lors que tous les associés sont présents à l'assemblée et valident la convocation.

    En pratique, la convocation verbale est courante dans les sociétés civiles familiales. Cette entorse au formalisme est admissible... tant que tout se passe bien. Car si la mésentente s'installe entre les associés, l'un d'entre eux pourra toujours contester la validité de la convocation pour remettre en cause l'assemblée générale et les décisions prises au cours de celle-ci. Mieux vaut donc faire l'effort de souscrire aux formalités de convocation. Et dans le même esprit, il est important de rédiger un compte-rendu, même succinct, de l'assemblée. Celui-ci pourra être inscrit par le gérant dans le registre d'assemblée, coté et paraphé par le greffe, remis à la SCI au moment de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

    Comment remplir sa déclaration de résultats ?

    Les SCI dédiées à la gestion d'un bien immobilier doivent souscrire chaque année une déclaration de résultats, sur l'imprimé spécial n°2072 – document qui doit être, pour les résultats de l'année civile écoulée, remis en un seul exemplaire, avant le 1er mars de l'année suivante au service des impôts du lieu du principal établissement de la société. Par "lieu du principal établissement de la société", l'administration entend lieu de la direction effective de la société, dans la plupart des cas, son siège social.

    Cette déclaration est téléchargeable en ligne sur le site dédié du ministère des Finances : www.impots.gouv.fr. Attention, le formulaire est composé de deux volets : 2072-DSF et 2072-TA-DSF. La déclaration de résultats est obligatoire, même si la société n'a pas pour but de gérer un bien locatif mais une résidence secondaire (une maison de famille par exemple), qui ne génère pas de revenus locatifs. Son défaut de production ou sa production tardive sont sanctionnés par une amende de 150 euros, due autant de fois qu'il y a de documents non produits ou produits tardivement.

    C'est le gérant qui s'acquittera de cette obligation. Laquelle peut devenir rapidement complexe lorsque la société détient plusieurs biens, multipliant d'autant les recettes et les charges à prendre en compte, ou encore lorsqu'un ou plusieurs associés sont vis-à-vis de la société dans une situation particulière – l'un perçoit une rémunération en tant que gérant, l'autre profite de la mise à disposition gratuite de l'un des biens de la société, par exemple. Le recours à un professionnel, avocat, notaire ou expert-comptable, est alors utile. D'autant que l'administration fiscale a les moyens de contrôler l'exactitude des données et que chaque inexactitude (ou omission) donne lieu, sauf cas de force majeure, à une amende de 15 euros par erreur (avec un minimum en toute hypothèse de 60 euros).

    Les sommes à déclarer sous les rubriques de l'imprimé n°2072 doivent comprendre ­toutes les recettes brutes encaissées par la société au cours de l'année civile et les charges de propriété qu'elle a supportées pendant la même période. Si la société détient plusieurs biens immobiliers, les recettes et les charges de chacun d'entre eux seront déclarées sur la même page, en dissociant toutefois les biens situés à des adresses différentes.

    Les revenus de la société sont déterminés selon la qualité des associés. Soit en général, dans le cadre d'une SCI familiale, selon les règles applicables en matière de revenus fonciers. Des loyers réellement perçus au cours de l'année civile écoulée, seront ainsi admis en déduction, pour leur montant réel, les charges suivantes : dépenses payées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge de la société, frais de gestion et de gardiennage, dépenses d'entretien et de réparation, d'amélioration, provisions pour charges de copropriété, indemnités d'éviction, primes d'assurance, taxe foncière. L'ensemble de ces dépenses est totalisé sur la ligne 20 de l'imprimé. Les intérêts d'emprunt sont comptabilisés séparément, à la ligne 21.

    Rappelons que l'abattement de 14 %, qui couvrait de manière forfaitaire un certain nombre de charges, a été supprimé par la loi de finances pour 2006 et n'est donc plus applicable à compter de 2007. Si la SCI détient un logement acquis dans le cadre d'un dispositif fiscal particulier, la SCI pourra déduire, outre les charges habituelles, soit un amortissement (Robien recentré), soit une déduction forfaitaire spécifique (Borloo ancien), soit un amortissement et une déduction forfaitaire spécifique (Borloo neuf). Le résultat net ainsi déterminé est ensuite réparti entre les associés, à proportion de leurs droits sociaux et en tenant compte, le cas échéant, des rémunérations spéciales qui leur sont versées en contrepartie d'un travail ou d'une responsabilité particulière (cas du gérant rémunéré), ainsi que des avantages en nature dont ils peuvent bénéficier.

    Pour déterminer la part à déclarer pour chaque associé, il convient de diviser le résultat net déclaré par la société par le nombre total de parts sociales, puis de multiplier le résultat obtenu par le nombre de parts sociales détenues par chaque associé.

    Exemple : Une société civile immobilière est constituée entre trois enfants, Anne, Philippe et Elodie, chacun possédant un tiers des parts. La SCI détient un trois-pièces loué, un studio également loué et une boutique mise gratuitement à la disposition d'Elodie, pour l'exploitation d'un commerce. La valeur locative du local est évaluée à 3 500 euros. Philippe est gérant de la SCI et perçoit une rémunération annuelle de 1 500 euros.

    Les revenus nets de la société s'élèvent à 14 000 euros.

    Les rémunérations et avantages en nature attribués aux associés s'élèvent à : 1 500 euros + 3 500 = 5 000 euros (ligne 25 de l'imprimé).

  • Résultat net à répartir entre les associés (ligne 26) : 14 000 - 5 000 = 9 000 euros.
  • Revenus à déclarer par les associés :
  • Anne : 3 000 (un tiers du résultat net de la société).

    Philippe : 3 000 euros + 1 500 euros (montant de sa rémunération de gérant) soit 4 500 euros.

    Elodie : 3 000 euros + 3 500 euros (avantage en nature correspondant à la jouissance gratuite d'un bien de la société), soit 6 500 euros.

    Quand faut-il confier la comptabilité de sa société à un professionnel ?

    Quand la société est soumise à l'impôt sur le revenu, il n'y a pas d'obligation particulière. Toutefois, il est conseillé de tenir au moins un cahier de comptes laissant apparaître les dépenses et les recettes. Cela peut s'avérer très simple. Mais s'il existe des revenus fonciers, donc de nombreux mouvements, mieux vaut faire appel à un comptable ou à un expert-comptable. A fortiori lorsque la SCI dispose de plusieurs biens immobiliers à gérer ou fait des avances en compte courant à un associé. Ou encore, quand certaines parts sont détenues en usufruit et d'autres en nue-propriété. La tenue d'une comptabilité, même extrêmement simplifiée, épargnera aux associés des litiges avec l'administration fiscale. Celle-ci est en effet en droit d'exiger que le gérant lui fournisse des justificatifs prouvant l'exactitude des renseignements portés sur la déclaration de résultats. Au besoin, elle peut, de surcroît, procéder à un contrôle sur place des pièces et documents.

    Il faut compter entre 500 euros et 1 000 euros par an pour la prise en charge de la gestion d'une SCI par un expert-comptable, selon la complexité du dossier.

    Pourquoi ne pas soumettre sa SCI à l'impôt sur les sociétés ?

    La majorité des SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Pourtant, les fondateurs peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).

    Se placer sous le régime de l'IS est a priori plus avantageux. A données égales, la base imposable est beaucoup plus réduite dans le cadre d'une imposition à l'IS que dans le cadre d'une imposition à l'IR. En effet, dans le cadre de l'IS, la société peut soustraire de ses bénéfices l'intégralité de ses charges. Et surtout, elle peut déduire une quote-part de la valeur d'acquisition du bien au titre de ­l'amortissement. Dans le cadre de l'IR, la société ne peut déduire qu'un certain nombre de charges, limitativement énumérées par le code général des impôts et, sauf dispositif particulier (Robien ou Borloo), ne peut amortir le prix d'acquisition du bien. Dans le cadre de l'IS, le taux d'imposition applicable à la base imposable est de 15 %, du moins jusqu'à 38 120 euros de bénéfices, et de 33,33 % au-delà. Dans le cadre d'une imposition à l'IR, le taux applicable sera celui de l'associé. Si son taux marginal d'imposition atteint 40 %, ses revenus fonciers seront imposés à cette hauteur, plus 11 % de prélèvements sociaux. La fiscalité de l'IS est donc extrêmement intéressante et permettra à la société de bénéficier d'une meilleure trésorerie. Particulièrement durant la période de remboursement de l'emprunt souscrit pour l'acquisition du bien immobilier, où les loyers ne sont pas distribués mais affectés à cet usage. En revanche, une fois l'emprunt remboursé, la trésorerie nette (loyers moins charges) sera distribuée, et imposée au titre des dividendes, pour 60 % de son montant, au taux marginal d'imposition du contribuable (soit 40 % maximum + 11 % de prélèvements sociaux).

    Mais la société soumise à l'IS présente un gros inconvénient en cas de revente du bien immobilier détenu : elle n'autorise pas ses associés à profiter des abattements pour durée de détention du bien.

    La fiscalisation aggravée au moment de la distribution des bénéfices, associée à une imposition au tarif plein de la plus-value immobilière – sans parler des obligations fiscales et comptables renforcées – explique que la plupart des associés, au moment de la création de leur société, renoncent à la soumettre à l'IS. En résumé, comme nous l'explique Michel Brillat, directeur du département Ingénierie patrimoniale de l'Union financière de France, "la SCI soumise à l'IS est à réserver, soit à des personnes qui sont certaines de ne pas revendre leur bien. Soit à celles qui ont pour priorité de ne pas payer trop d'impôt les premières années de la constitution de la société. Soit pour des biens industriels qui, au contraire des immeubles d'habitation, se dévalorisent sur le long terme".

    Laurence Roy


    Mots-clés :

    SCI , SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE




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