Démembrement, les règles du jeu
Les relations entre nu-propriétaire et usufruitier sont balisées; la répartition des charges et le paiement des impôts, fixés par la loi; les parties peuvent prévoir entre elles des règles différentes.Des obligations réciproques à connaître avant de s'engager.
Devenu incontournable en gestion de patrimoine, le démembrement de propriété, qui consiste à séparer le droit de propriété en deux parties, l'usufruit et la nue-propriété, peut conduire vers une situation inconfortable s'il n'est pas bien organisé.
Dans une logique de transmission, de nombreux propriétaires cèdent la nue-propriété d'un ou de plusieurs biens, le plus souvent leur résidence principale, à leur(s) enfant(s) et/ou à leur(s) petit(s)-enfant(s), tout en conservant l'usufruit.
Une telle donation permet de minorer les droits de mutation par rapport à une donation en pleine propriété, puisque l'impôt est calculé sur la valeur de la seule nue-propriété en fonction du barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts.
Atout supplémentaire, les donateurs conservent, de leur vivant, l'usage de leur bien (ils peuvent continuer d'y habiter) et peuvent en recueillir les fruits (les loyers notamment).
À leur décès, les enfants nus-propriétaires acquièrent le bien en pleine propriété…
