Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > La pierre cotée dans la tourmente

La pierre cotée dans la tourmente

Avril 2009
Le Particulier Immo n° 252, article complet.
Auteur : AUFFRET (Fabien)

Après des années de croissance exponentielle, les Société d'investissements immobiliers cotées (SIIC) subissent, à leur manière, un contexte pour le moins perturbé.

L'avis du pro : "Le caractère prévisible de la croissance des revenus dont bénéficient ces sociétés par rapport aux autres secteurs est un atout indéniable. Courtier Exane

La Bourse et la pierre, piliers de l'épargne, souvent présentées comme rivales, sont aujourd'hui ­atteintes par une crise qui menace de durer jusqu'à la fin de l'année, et sans doute un peu au-delà. Tandis que le marché immobilier dit « réel » manifeste des signes nets d'essoufflement, les péripéties de la finance n'en finissent pas d'altérer le comportement des places boursières. Dans un contexte pour le moins perturbé, comment l'immobilier coté, qui cumule les caractéristiques de l'immobilier et de la Bourse, réagit-il ?

Un statut particulièrement favorable

Et en particulier, comment les SIIC, ou Société d'investissements immobiliers cotées se comportent-elles ? Rappelons que ces sociétés ont pour objet de collecter des capitaux qu'elles investissent dans l'acquisition ou la construction et la gestion d'immeubles et de locaux d'activité qu'elles mettent en location. Les loyers qu'elles perçoivent, les plus-values qu'elles dégagent en réalisant des arbitrages au sein de leur patrimoine sont distribués aux actionnaires, sous forme de dividendes.

La loi de finances pour 2003 (voir encadré, p. 41) a accordé à ces sociétés un statut fiscal particulièrement favorable, qui a dopé leurs performances : exonérées, tout d'abord, de l'impôt sur les sociétés en contrepartie de l'obligation de distribuer 85 % de leurs bénéfices à leurs actionnaires, elles procurent un rendement élevé, proche d'un investissement direct en immobilier. Ce qui explique en très grande partie la fidélité de ces derniers à ce type de société. En effet, dans un environnement boursier chahuté où les cours s'effondrent jour après jour, la maximisation du rendement devient la priorité principale de l'actionnaire.

Ensuite, les SIIC ont la possibilité ­d'arbitrer plus facilement leur patrimoine et donc d'être en phase avec le cycle immobilier, parce qu'elles bénéficient d'une fiscalité avantageuse sur les plus-values de cession d'immeubles. Ce qui leur permet de céder nombre d'actifs « non stratégiques », afin d'assainir leur bilan lorsque leur situation l'exige.

Par ailleurs, les SIIC disposent d'un avantage, comparées aux sociétés des autres secteurs économiques présents en Bourse : la stabilité des revenus. Le chiffre d'affaires des foncières provenant pour l'essentiel des loyers qu'elles encaissent, ceux-ci sont le plus souvent stables et connus d'avance. Les dividendes des SIIC bénéficient donc d'une pérennité et d'une visibilité singulières.

Les foncières perdent leur rang, après une longue résistance

Ce dynamisme n'a toutefois pas résisté au ralentissement économique qui a entraîné une très nette chute de la demande, tant sur le marché de la construction résidentielle que sur celui de la construction de bureaux. L'aggravation de la crise financière à la fin de l'été dernier et la raréfaction du crédit, ont particulièrement pesé sur les foncières, l'endettement constituant en effet l'un des piliers du modèle de développement de ce type de sociétés.

L'année 2008 avait pourtant plutôt bien commencé en Bourse pour le secteur. Mais la perspective, dès le printemps, d'une nouvelle hausse des taux d'intérêt directeurs en zone euro, effective en juillet, et la paralysie du système financier ont fini par avoir raison de l'optimisme dont avaient fait preuve les investisseurs au cours des premiers mois de l'année. Pourtant réputées pour leur caractère défensif, les foncières n'ont pas tenu leur rang lorsque la crise financière a éclaté. Ce qui s'explique aisément. D'abord, ces valeurs venaient de bénéficier de quatre années exceptionnelles sur le plan boursier, qui avaient porté leur valorisation à des niveaux sans aucun doute excessifs. Ensuite, l'immobilier commercial, dans lequel les SIIC ont beaucoup investi, est un secteur qui fait massivement appel à la dette, ce qui a suscité une forte méfiance de la part des investisseurs.

Sans surprise, les foncières qui ont relativement résisté à la tempête financière sont ainsi celles qui n'étaient pas ou étaient peu endettées. Ainsi, la valeur Mercialys, qui n'affiche aucune dette, n'a cédé que 13 % en 2008, quand le titre Foncière des régions a enregistré une chute de plus de 50 %, conséquence du fort degré d'endettement du groupe. De son côté, malgré un endettement jugé raisonnable par le marché, le titre Unibail-Rodamco a tout de même ­terminé l'année en signant une baisse de 29 % après être longtemps resté le seul de l'indice CAC 40 à ne pas céder de terrain.

La traditionnelle évaluation de leurs actifs, qui permet de déterminer l'actif net réévalué (ANR), a également pesé sur les cours boursiers des foncières. Dévoilée au fur et à mesure de la publication des résultats annuels des SIIC, cette évaluation redoutée, compte tenu de la nette perte de vitesse du marché de la pierre, a pesé sur le moral des investisseurs, surtout au second semestre, lorsque les difficultés de l'économie et du secteur sont apparues très clairement. Précipitant de ce fait la chute des cours. Ce rituel a d'autant plus effrayé le marché que les prêts bancaires des foncières peuvent devenir exigibles en cas de forte chute de la valeur du portefeuille d'actifs les garantissant.

Contre-performance en 2008

Au total, avec une chute de plus de 43 % en 2008, l'indice IEIF SIIC France, qui regroupe toutes les entreprises ayant opté pour le régime fiscal du même nom, affiche une contre-performance aussi mauvaise que celle du CAC 40, qui a reculé de plus de 42 % sur la même période. À la différence de l'indice phare de la place parisienne, celui regroupant les foncières a toutefois enchaîné deux années très difficiles. En effet, le secteur immobilier avait déjà fait partie des secteurs les plus sanctionnés en 2007 et c'est peut-être ce qui explique que sa performance reste finalement à peu de choses près conforme à celle de l'ensemble du marché. Pour mémoire, l'indice IEIF SIIC France avait déjà perdu 21 % de sa valeur en 2007, alors que le CAC 40 avait progressé de 1,3 %.

Conséquence du ralentissement de l'activité et de l'effondrement de leur valeur en Bourse, le montant des investissements en immobilier d'entreprise et commercial des SIIC, qui était de 30 milliards d'euros en 2007, a avoisiné les 15 milliards d'euros en 2008.

La fin des distributions généreuses de dividendes ?

Ainsi affectées, les SIIC vont-elles devoir faire preuve de moins de générosité dans la distribution de dividendes ? Pour l'instant, seule la Foncière des VIe et VIIe arrondissements de Paris, dénommée Foncière 6 et 7 a annoncé publiquement qu'elle renonçait à la distribution d'un dividende de 0,60 euro par action, initialement prévue. Pourquoi ? La société a justifié cette décision par le fait qu'elle était confrontée à un allongement des durées nécessaires à la mise en location de certains de ses immeubles en cours de rénovation, les locataires se montrant de plus en plus attentistes.

Les autres sociétés foncières suivront-elles cet exemple, après s'être montrées particulièrement généreuses envers leurs actionnaires ces dernières années, distribuant des dividendes bien supérieurs aux flux dégagés par leur activité ? « Le risque est vraiment très faible », estime-t-on à la Fédération française des sociétés immobilières et foncières (FSIF). Malgré leurs difficultés actuelles, le niveau de leurs ­trésoreries permet pour l'instant d'écarter cette hypothèse.

En outre, si la majorité des foncières publie des résultats en baisse cette année, en raison de la dévalorisation des patrimoines, la plupart des résultats distribuables tirés des comptes sociaux devraient rester stables. Ainsi, Klepierre, forte de chiffres rassurants, propose-t-elle le maintien du dividende au même niveau que celui de 2007, à 1,25 euro par action. La distribution des dividendes pourrait même progresser dans certains cas. « Confiante quant à sa résistance et en la capacité de son portefeuille à générer de la création de valeur dans un contexte de marché difficile, Unibail maintient une politique de distribution généreuse, de 8,52 euro par action en 2008 », affirme ainsi Marlène Benon, chez Natixis. Ce qui représente une hausse 7,1 % par rapport aux 7 euros distribués en 2007.

Les actionnaires de Silic peuvent également se réjouir. En effet, compte tenu de la hausse de ses résultats, la société Silic, spécialisée dans l'immobilier d'entreprise en Île-de-France, proposera lors de l'assemblée générale du 6 mai prochain, un dividende en hausse de 7,5 %, à 4,30 euros par action. « Une politique de progression qui sera maintenue en 2009, sauf dégradation exceptionnelle de l'environnement », laquelle amènerait la société à réviser ses objectifs financiers, précise cette dernière.

Reste que l'hypothèse d'une baisse des dividendes au titre de l'exercice 2009 ne peut pas être complètement écartée, compte tenu des perspectives, pour le moins moroses. Même si l'on ne connaît pas encore l'ampleur du ralentissement économique à venir, ni dans quelles ­proportions il pèsera sur l'activité des sociétés foncières, une baisse significative des valorisations des immeubles de bureaux, mais également une hausse du taux de vacance, ne seraient pas réellement surprenantes. Le secteur des ­centres commerciaux devrait également être affecté, compte tenu de la baisse attendue de la consommation des ménages, mais dans des proportions moindres que celui des bureaux.

Les cours tiennent aujourd'hui compte des risques

Sur le plan boursier, l'avenir ne se place pas sous le signe de la plus grande clarté. Le pire est-il passé ? Les détenteurs de titres de sociétés foncières connaîtront-ils à nouveau la période dorée des années 2004-2006, qui voyait leurs placements surperformer allégrement les valeurs du CAC 40 ? C'est pour l'instant difficile à imaginer. Une chose est sûre : dans cet environnement incontestablement plus difficile, les cours se sont ajustés ces deux dernières années. Désormais, ils tiennent largement compte des risques et de la baisse de la valeur des actifs, ce qu'on ne saurait déplorer.

Toutefois, les conséquences de la crise ne doivent pas être exagérées, dans la mesure où les SIIC devraient continuer à percevoir la quasi-intégralité des loyers. Des loyers qui constituent les liquidités servant à payer le dividende, le principal attrait du secteur aujourd'hui en Bourse. « La récurrence et le caractère prévisible de la croissance des revenus dont bénéficient ces sociétés par rapport aux autres secteurs sont des atouts indéniables", maintient-on ainsi chez le courtier Exane.

Il faut s'attendre à une consolidation du secteur

Pour l'exercice 2009, les experts anticipent une progression de 6,9 % en moyenne du dividende distribué par les huit principales foncières (Gecina, Foncière des Régions, SFL, Unibail Rodamco, Klepierre, Mercyalis, Icade, Silic). Trois d'entre elles – Gecina, Foncière des Régions et SFL – sortent du lot et pourraient séduire les investisseurs, en affichant une hausse de plus de 8 % de leur dividende.

Compte tenu du risque limité que représente un placement dans une SIIC, notamment celles qui ont su diversifier leurs patrimoines, compte tenu également de leur rendement élevé, les foncières cotées ne devraient donc pas perdre leur statut traditionnel de « valeurs refuges ».

Logiquement, le marché des SIIC ne sortira pas de la crise comme il y est entré. Il faut s'attendre, selon les professionnels du secteur, à des mouvements de concentration qui pourraient ramener le nombre de sociétés de 55 à ce jour, à une vingtaine, à terme. Tel est du moins le chiffre avancé par Oliver Colonna d'Istria, directeur immobilier du groupe Caisses d'épargne, dans un récent entretien accordé à Reuters. Les grandes ­foncières devraient mieux résister, le critère de taille étant jugé, à l'unanimité, décisif. Ce qui n'est pas vraiment une surprise : la consolidation des foncières avait été annoncée dès 2005-2006.

AUFFRET Fabien

 


Mots-clés :

BOURSE , INVESTISSEMENT LOCATIF , PLACEMENT IMMOBILIER




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier