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Retraite, transmission : quelle stratégie patrimoniale ?

Retraite, transmission : quelle stratégie patrimoniale ?
Mars 2009
Le Particulier Immo n° 251, article complet.
Auteur : GAUVENT (Sophie)

Quand la pierre représente 50 % ou même 60 % ou 70 % du patrimoine global, des arbitrages s'imposent. Avec une règle d'or : ne pas hésiter à anticiper.

L'avis du pro (Christian Tibayrenc, conseil en gestion de patrimoine) : "Lorsque le propriétaire effectue son “bilan retraite”, autour de l'âge de 55 ans, je lui conseille d'effectuer un diagnostic de son patrimoine foncier.

Retraite : priorité à la diversification

Il n'est jamais trop tôt pour préparer sa retraite, à 40 ans pour les plus prudents, à 50 ans pour les moins prévoyants. C'est une question que se pose rarement le détenteur de biens fonciers qui envisage souvent la sienne avec une certaine sérénité, comptant sur un ou plusieurs biens locatifs pour générer des revenus récurrents, indexés sur l'inflation. Pour autant, il ne doit pas se désintéresser des placements plus liquides. La diversification permet en effet de réduire les risques, ce qui devrait le conduire à faire des arbitrages. Mais quel est donc le bon ratio entre les actifs liquides et l'immobilier ? Imaginons un particulier qui, déjà propriétaire de sa résidence principale (et éventuellement secondaire), hériterait d'un capital de 300 000 euros ; comment doit-il les répartir ? « La structure optimale d'un patrimoine dépend bien sûr de nombreux paramètres personnels, toutefois, sur un montant de 300 000 euros, hors immobilier d'usage, il n'est pas excessif de détenir 50 % ­d'immobilier de rapport, analyse Jean-Marie Capelli, ­responsable du marché haut de gamme au Crédit agricole Centre-France, qui poursuit : Ces biens locatifs permettent de profiter pleinement de l'effet de levier du crédit. La rentabilité du bien est encore améliorée si l'acquisition se fait dans un schéma défiscalisant [statut de loueur de meublé ou, éventuellement, loi Borloo ou Robien, voire Scellier, ndlr]. »

Côté liquidités, le particulier a tout ­intérêt à miser sur les actifs les plus adaptés à son objectif (la retraite) et à la présence dans son patrimoine d'un fort capital immo­bilier. Ce dernier nécessitant régulièrement d'effectuer des travaux, la poche « trésorerie », c'est-à-dire l'argent disponible du jour au lendemain, doit en effet être importante. Les comptes livrets (Livret A, LDD, etc.) sont des ­supports adéquats. Le capital est garanti et ­mobilisable à tout moment. Les ­comptes à terme entrent également dans cette catégorie de placement (si l'épargnant choisit une échéance courte). Autre outil de trésorerie : les Sicav monétaires, accessibles via un compte titres.

L'assurance vie plébiscitée

Une épargne de précaution, placée à quatre ou huit ans peut être envisagée avec un Plan épargne logement (PEL), par exemple. Il permettra éventuellement d'emprunter pour réaliser les travaux.

Mais surtout, celui qui prépare une retraite qui n'interviendra que dans quinze ou vingt ans, est en position de se constituer une épargne de long terme. Il peut s'exposer, à travers elle, à l'évolution des actions et des obligations, actifs plus ou moins risqués auxquels il est possible d'accéder grâce à plusieurs véhicules. Parmi eux, l'assurance vie, dans sa version multisupport, est plébiscitée par les professionnels du patrimoine. Mais il est préférable de diversifier les supports, autant que les actifs. Le Plan d'épargne en actions (PEA), le compte titres et les contrats de capitalisation ne doivent pas être négligés. De même que les produits spécifiquement conçus pour la retraite : Perco et articles 83 pour les salariés, loi Madelin pour les travailleurs indépendants, Plan d'épargne retraite populaire (PERP) pour tous les épargnants.

Un risque à prendre ?

Tous ces supports permettent d'accéder notamment aux actions. Cette classe d'actifs, supposée être la plus rentable sur le long terme, semble idéale pour l'épargnant qui se prépare, dès 40 ou 50 ans, à sa retraite. Toutefois, selon les générations, les épargnants en actions ne connaissent pas tous le même sort, puisque certains doivent supporter des ­baisses de marché exceptionnelles, comme celle que nous venons de vivre. La crise actuelle peut dissuader les épargnants de se tourner vers les actions, tout comme elle peut les y inciter, car il est intéressant d'acheter quand le marché est au plus bas. Mais a-t-il vraiment atteint le fond ? « Il est impossible de savoir à quel moment un marché va toucher son point bas, rappelle Jean-Marie Capelli. Je conseille donc de revenir à un investissement de façon lente et progressive au cours de 2009. » L'épargnant qui procède ainsi verra peut-être ses placements perdre en valeur à court terme, mais il bénéficiera de la reprise dès qu'elle se présentera.

Privilégier la sécurité

Moins risquées que les actions, les obligations peuvent être abordées de deux façons. Soit l'épargnant acquiert des titres en direct. Soit il achète les parts d'un OPCVM obligataire dans lequel les coupons sont réinvestis (ces derniers constituent les intérêts, versés chaque année par l'émetteur de l'obligation). Comment choisir entre ces deux modes de détention ? « Un épargnant qui travaille et encaisse des revenus fonciers n'a, le plus souvent, pas besoin, pour vivre, de percevoir les coupons obligataires ; or, ces derniers subissent des prélèvements sociaux et fiscaux dès lors qu'ils sont reçus par le porteur du titre, fait remarquer Jean-Marie Capelli. Le propriétaire foncier a donc davantage intérêt à miser sur la valorisation de ses actifs ­obligataires et donc à investir dans un OPCVM. De plus, la gestion ­collective permet de bénéficier d'une gestion professionnelle qui se justifie pleinement s'agissant du marché obligataire. »

Plus sûrs, les fonds – ou les contrats – en euros n'offrent pas seulement une garantie du capital. Ils procurent aussi une régularité du rendement.

Quant au dosage idéal entre actifs risqués (les actions) et actifs sûrs (obligations, mais aussi et surtout fonds ou contrat en euro et trésorerie), il varie d'un ­épargnant à l'autre. Pour un propriétaire immobilier possédant un patrimoine pierre important et hostile au risque, un ratio de 20 % à 80 % est considéré comme une option prudente.

Une arme anti-inflation

Parmi les enjeux de la constitution d'une épargne de long terme, la résistance à l'inflation est un élément clé. Les actifs immobiliers locatifs protègent certes ­plutôt bien leur propriétaire à cet égard, mais il est justifié de se préoccuper du risque d'érosion monétaire au moment où l'on immobilise des liquidités sur la durée. Cette préoccupation peut même être prioritaire, lors du départ à la retraite. En effet, le bien locatif est parfois transmis aux enfants ou alors cédé car, ainsi que le souligne Déborah Gabay, ­responsable de la gestion patrimoniale à la Banque Robeco, « avec l'âge, la pierre peut ­paraître trop contraignante ». Dès lors, il s'agit de remplacer l'arme anti-inflationniste relativement efficace que constituait un bien immobilier locatif.

Le Livret A est une arme de substitution inopérante, car il ne peut recevoir qu'une somme peu élevée. Heureusement, le marché obligataire offre des produits indexés sur l'inflation. Mais les obligations ne représentent généralement qu'une petite partie de la poche « actifs sûrs ». D'autres outils doivent donc être examinés, comme la pierre-papier ou les fonds et contrats en euros. Ces derniers appellent toutefois quelques réserves. Leurs performances pourraient laisser penser qu'ils sont indexés sur l'inflation, or il n'en est rien. « Les contrats et les fonds en euros font en sorte de battre le taux de l'inflation et ils y parviennent plutôt bien, constate Laurent Monet, ­responsable produits et marchés Banque privée à la BNP Paribas. Toutefois, depuis 1983, l'érosion monétaire a été modeste ; en cas de poussée inflationniste, les contrats et les fonds en euros ne constitueront pas forcément une bonne protection. »

Obtenir une protection contre l'inflation grâce à des actifs financiers exige de mener une gestion active, cruciale en cas de transmission de la pleine ­propriété du bien immobilier locatif. Si le détenteur du bien se sépare seulement de la nue-propriété, alors les qualités anti-inflationnistes des placements financiers seront un peu moins stratégiques.

Transmission : attention à l'indivision

Avec un patrimoine en grande partie non liquide, l'absence de préparation d'une transmission peut s'avérer particulièrement dommageable. Non seulement les droits seront élevés, mais, si les héritiers n'ont pas les moyens de les régler, les biens immobiliers devront être cédés à un moment qui ne sera pas forcément opportun. Enfin, les héritiers se retrouveront dans la situation plutôt inconfortable de l'indivision.

En présence d'un important patrimoine immobilier, l'anticipation de la transmission est donc particulièrement ­pertinente. Bien sûr, cet argument n'empêche pas de transférer également des liquidités vers les enfants ou petits-enfants, mais la priorité est au foncier.

La donation, en tant qu'outil de transmission, permet de réaliser d'importantes économies d'impôt, surtout si le donateur est jeune. Les réductions de droits sont très importantes, quand droits à payer il y a... En effet, la loi permet à chaque particulier de faire, en franchise de droits, et tous les six ans, une donation d'une valeur fixée à 156 357 euros par la dernière loi de finance, à chacun de ses enfants.

Transmettre via une société civile

Une société civile est très souvent créée à l'occasion de la donation d'actifs immobiliers. Elle permet en effet de transmettre un même bien à plusieurs enfants tout en évitant l'écueil de l'indivision. Le bien n'est pas transmis directement : il est apporté à la société, dont les parts sont données aux enfants. Dans ce schéma, la donation ne porte pas sur des quotes-parts indivises du bien immobilier, mais sur des parts de la société.

Autre avantage de la société civile, c'est le rédacteur des statuts (c'est-à-dire généralement le donateur), qui fixe les règles du pouvoir. Ce qui permet de répondre à une volonté fréquente chez les donateurs de conserver un œil attentif sur la gestion du ou des biens transmis, surtout lorsqu'ils s'en sont réservé l'usufruit. « Dans une société civile, les statuts peuvent être rédigés d'une façon telle qu'en pratique, le donateur sera le gérant, doté de pouvoirs extrêmement larges sur le bien immobilier, fait ainsi valoir Pascal Julien Saint-Amand, notaire à Paris, président du réseau notarial Althémis. Il pourra même être irrévocable dans ses ­fonctions de gérant. Il suffit pour cela qu'il détienne au moins une part de la société en pleine propriété. » D'un point de vue fiscal, enfin, la société civile ­permet de réaliser d'importantes économies d'impôt lors de la transmission.

Donner jeune

Il n'est jamais trop tôt pour envisager la transmission de son patrimoine immobilier. Certains n'hésitent d'ailleurs pas à y songer dès l'acquisition du patrimoine foncier, c'est-à-dire quand le donataire est encore très jeune. Cette extrême anticipation est très avantageuse.

En cas de donation parents-enfants, aucun droit n'est en effet perçu sur les 156 357 premiers euros donnés. Cet abattement se renouvelant tous les six ans, il est intéressant de commencer à donner le plus tôt possible. C'est d'autant plus important que les montants en jeu sont élevés. Au-delà de l'abattement, sur une première tranche qui va de 0 à 7 922 euros, le taux de 5 % est ­appliqué. Un taux qui augmente progressivement, jusqu'à atteindre 40 % pour les contribuables concernés par la tranche la plus élevée, qui commence au-delà de 1,772 million d'euros.

Ce barème s'applique aussi aux droits de succession. Mais, dans le cadre d'une donation, si le donateur a moins de 80 ans, un calcul supplémentaire doit être effectué. Il va permettre au donataire de bénéficier d'une réduction de droits. Cette réduction varie selon que l'opération porte sur la pleine propriété ou sur la nue-propriété du bien transmis. Dans ce dernier cas de figure, si le donateur a entre 70 et 80 ans, la réduction de droits est de 10 %, et si le donateur a moins de 70 ans, elle est de 35 %. Les calculs sont différents lorsque la donation se fait en pleine propriété. Alors, si le donateur a entre 70 et 80 ans, la réduction est de 30 % et s'il a moins de 70 ans, elle est de 50 %. Des décisions lourdes de conséquences toutefois. Le calcul fiscal n'est pas seul en jeu.

GAUVENT Sophie

 


Mots-clés :

DONATION , GESTION DE PATRIMOINE , INDIVISION , OPCVM , PEA , PEL , PERCO




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