Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Maison individuelle > Trois façons de rentabiliser sa demeure

Trois façons de rentabiliser sa demeure

Trois façons de rentabiliser sa demeure
Mai 2002
Le Particulier n° 954, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Créer des chambres d'hôtes, ouvrir ses portes pour les besoins d'un film ou à des réceptions : trois façons atypiques de rentabiliser un bien immobilier. Des revenus complémentaires qui requièrent en contrepartie un investissement personnel conséquent.

Une maison, un appartement, une grange, voire un entrepôt, qui devient source de profits sans passer par la traditionnelle case location annuelle ou saisonnière ? C'est possible en accueillant dans ses murs des hôtes payants, des tournages ou encore des mariages. Mais, loin de l'image d'Épinal, renseigner des touristes avides d'informations sur les curiosités locales, accueillir 50 techniciens dans son salon ou apercevoir une bande de joyeux convives s'égrenant sur ses parterres fleuris, requiert, outre patience et sens des contacts, une certaine forme d'altruisme. Propriétaires maniaques et tatillons s'abstenir

Si vous n'êtes pas de ceux-là, vous trouverez dans ce trio d'activités une façon de continuer à occuper votre bien tout en en tirant des revenus. "Cerise sur le gâteau" pour les uns, complément financier nécessaire à l'entretien de la propriété familiale pour les autres ; dans tous les cas, le jeu en vaut la chandelle.

Les motivations variées des créateurs de chambres d'hôtes.

Une grange du xve siècle bordant une superbe piscine, un authentique château fort au milieu des bois ou encore un bâtiment agricole récemment rénové, tous ces lieux recèlent des chambres d'hôtes. Dénominateur commun : des proportions suffisamment généreuses pour pouvoir mettre à la disposition de vacanciers entre deux et cinq chambres, dotées de leurs propres sanitaires. Mais les motivations diffèrent en fonction des propriétaires. Ainsi, c'est presque par hasard que la famille Freeland, qui restaure depuis de nombreuses années le château médiéval de Tennessus, dans les Deux-Sèvres, a dévolu trois de ses chambres d'amis à l'accueil des vacanciers. "À l'origine, nous ne pensions pas rentabiliser notre propriété, puisque nous ne l'ouvrions même pas au public. Mais un beau jour, nous avons été contactés par l'office de tourisme de Touraine qui édite la brochure Bienvenue au château, et nous nous sommes lancés dans l'aventure", se souvient Philippa Freeland. C'est le désir de partager une attachante maison de caractère devenue bien vide à la suite du départ de ses enfants qui a incité Gérard Dru-Sauer, lui aussi affilié à l'association Bienvenue au château, à rénover une aile de son élégante propriété tourangelle afin d'héberger des hôtes de passage. Agricultrice en Touraine, Martine Robert a préféré, plutôt que démolir un bâtiment agricole dégradé, le restaurer et le transformer en quatre chambres confortables. Mais les motivations peuvent être aussi plus subjectives, telle cette épouse d'agriculteur en quête d'une ouverture sur le monde ou cette élégante quinquagénaire désireuse de se lancer, une fois sa progéniture élevée, dans une nouvelle activité.

Le gain d'argent n'est pas l'essentiel.

L'appât du gain n'apparaît jamais comme la motivation exclusive des créateurs de chambres d'hôtes. Un réalisme bienvenu car, à de rares exceptions près – luxueux locaux situés dans des régions très touristiques du sud de la France – les revenus procurés par cette activité ne sauraient constituer les ressources principales d'une famille. En effet, à raison de 400 nuitées par an à des tarifs oscillant entre 50 et 100 €, une chambre rapporte de 20 000 € à 40 000 € par an, et génère des frais et charges non négligeables. À cet égard, la plupart des hôtes ne tiennent pas le décompte du temps qu'ils consacrent à cette activité ni, par exemple, la part qu'elle représente dans leur consommation globale d'eau ou d'électricité. De plus, les frais varient d'un hébergement à l'autre. Ainsi, la présence d'une piscine, si elle permet de séduire davantage d'estivants, génère aussi un surcoût. Au final, les revenus nets sont donc minimes (voir p. 73). Une bonne nouvelle cependant, ils peuvent bénéficier du régime fiscal dit des micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), s'ils ne dépassent pas 76 300 € par an. Ils ne sont alors imposables que sur 30 % de leur montant brut, à l'exclusion de toute autre déduction (voir notre hors-série Impôts 2002, p. 114 et 115). Pour autant, la modicité des gains ne dispense pas d'un investissement personnel conséquent. Altruisme, disponibilité, sens de l'accueil et des contacts, sont autant de qualités que doivent posséder les propriétaires. Esthètes, tous servent de conviviaux et copieux petits déjeuners. "J'essaie d'en faire un moment festif en soignant la présentation et on proposant des produits maison ou régionaux", explique Arlette Vermès, à la tête de quatre chambres au cœur du Calvados. Certains vont encore plus loin et ouvrent une table d'hôtes. Sur réservation et moyennant une participation de l'ordre de 15 à 20 €, propriétaires et vacanciers partagent le dîner du soir. Préparé par la maîtresse de maison, celui-ci est généralement l'occasion de mettre la gastronomie locale à l'honneur. Faible au plan financier – la majorité des propriétaires utilise son propre électroménager et son service de table – l'investissement se révèle là aussi, essentiellement personnel. "On commence à préparer le repas à partir de 17 heures. Servi à 20 heures, il se prolonge souvent tard dans la nuit", souligne Catherine Bouchon qui a créé des chambres à 12 km de Tours. Si la convivialité entourant un repas améliore la qualité des échanges avec les hôtes, c'est aussi un excellent moyen d'attirer davantage de vacanciers. Lorsque le premier restaurant se trouve à pas moins de 10 km, une table d'hôtes peut vous faire gagner de 20 à 30 % de clients supplémentaires.

L'affiliation à un réseau national.

Mais bonne volonté, enthousiasme et feu sacré ne suffisent pas. La mentalité des vacanciers a changé et un minimum de professionnalisme est désormais requis. "Il y a 17 ans, lorsque nous avons créé notre première chambre d'hôtes, nous partagions notre salle de bains avec eux. Aujourd'hui, cela serait impossible", sourit Arlette Vermès. Aussi, si vous envisagez cette activité, et pour vous y retrouver dans le dédale des assurances, réglementations et subventions (voir p. 73), vous pouvez vous rapprocher de l'un des deux réseaux nationaux, Gîtes de France ou Clévacances (voir encadré p. 70). Ainsi, dans les 95 relais départementaux des Gîtes de France, un "technicien des gîtes" conseille le propriétaire qui le souhaite, sur la viabilité économique et technique de son projet. Il peut aussi l'orienter vers d'autres interlocuteurs : le CAUE (Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement) pour le guider dans ses choix d'aménagement, la DSV (Direction des services vétérinaires) pour la réglementation sanitaire s'il envisage d'ouvrir une table d'hôtes, ou encore la Commission de sécurité, dont l'avis est obligatoire lorsque le gîte comprend plus de cinq chambres. Cet interlocuteur privilégié l'aiguillera aussi dans ses demandes de subventions auprès du conseil général ou régional. Les montants et les conditions d'octroi varient suivant les départements, mais au minimum il faut s'engager à louer pendant au moins 10 ans. Ensuite, l'hébergement se verra, à l'instar de ce qui se pratique dans l'hôtellerie avec les étoiles, attribuer un certain nombre d'épis (Gîtes de France) ou de clés (Clévacances) en fonction de l'environnement, de la situation, de la décoration et du niveau de confort. La durée de validité du classement est généralement de 5 ans. Pointilleux, les Gîtes de France font signer aux nouveaux venus une charte de qualité précisant, entre autres, l'éthique du réseau ainsi que les modalités d'accueil des hôtes.

Le cinéma chez soi.

Si la perspective d'héberger des visiteurs de passage vous fait hésiter, la location de votre home pour des tournages de films se révèle nettement moins contraignante. Contrairement aux idées reçues, nul besoin de disposer d'une vaste propriété, d'un loft gigantesque ou d'un monument classé pour intéresser un réalisateur en quête d'un décor pour son prochain film. Pour une somptueuse demeure de maître retenue dans un long métrage, combien d'appartements et de pavillons anonymes destinés à héberger le commissaire de police ou l'instituteur, héros de la plupart des séries télévisées ? "Tout le monde peut prétendre accueillir un tournage", indique Arthur Gambier de l'agence de repérage 20 000 lieux. Tout le monde ou presque... car les professionnels respectent quand même un strict cahier des charges. "Le rêve de toutes les équipes de production, c'est un pavillon de banlieue en meulière dont les cloisons ont été abattues ou un grand appartement derrière une façade lambda", précise Nathalie Huet de l'agence Répertoire. En revanche, les locaux petits et sans volumes sont délaissés. Sachant qu'une équipe de tournage compte une cinquantaine de personnes, mieux vaut disposer d'un espace généreux. Vous n'intéresserez pas non plus un producteur si vous lui proposez un appartement, si beau soit-il, au dernier étage d'un immeuble sans ascenseur. Caprice de star ou contingences incontournables, acteurs et techniciens refuseront de gravir autant de marches. Cela dit, ce type de bien, s'il a une spécificité – une vue à couper le souffle sur le dôme des Invalides ou la tour Eiffel, par exemple – peut fort bien être loué par un reporter photo.

Autres critères pris en compte : la situation en région parisienne ou à proximité (la plupart des sociétés de production étant basées à Paris), la facilité d'accès et surtout de stationnement, et l'absence de nuisances sonores. Si votre logement répond à ces caractéristiques, n'hésitez pas à frapper à la porte des sociétés de repérage qui l'archiveront et le présenteront à leurs clients. Mais vous pouvez aussi faire l'objet de ce que les professionnels appellent un repérage "sauvage", c'est-à-dire être sollicité en direct.

Des locations rentables et sans risques.

Pour les tournages, les tarifs proposés varient énormément. En effet, ils dépendent à la fois de la société de production, mais aussi du type de tournage (court ou long métrage), voire, pour les séries télévisées, de l'audience escomptée. Ensuite vient s'ajouter un chapelet de conditions annexes telles que la localisation géographique du bien, la durée du tournage et le dérangement occasionné pour le propriétaire. On ne rétribuera pas de la même façon un particulier contraint de s'installer à l'hôtel car son logement aura été déménagé de fond en comble, et celui dont seulement une ou deux pièces auront été "réquisitionnées" par les techniciens. À titre d'exemple, un corps de ferme en Ile-de-France se loue environ 450 € pour 3 jours de tournage, et une maison bourgeoise autour de 1 000 €/jour pour une semaine. La location d'un superbe château peut atteindre 4 000 € la journée, mais les biens qui justifient de tels tarifs sont rarissimes... Une fois votre appartement ou votre maison retenus, vous signez une convention de tournage. Celle-ci comprend, outre la rémunération du propriétaire, la description du bien, sa destination, les dates et horaires de tournage ainsi que les aménagements, même minimes, qui vont être réalisés. Cette convention est aussi l'occasion pour vous d'expliciter, dans la limite du raisonnable, vos propres exigences : interdiction de fumer, d'apporter de la nourriture, contraintes horaires, etc. Les sociétés de production disposent d'assurances spécifiques qui remboursent, remplacent ou réparent les dommages éventuels. Votre local vous sera toujours rendu dans votre état d'origine. Celui-ci fera d'ailleurs l'objet d'un état des lieux réalisé sur vidéo, ou s'il s'agit d'un bien exceptionnel, avec l'aide d'un huissier.

Mariage au château.

Cela dit, la manne apportée par les tournages s'avère souvent insuffisante pour le propriétaire d'un château, d'un manoir ou d'une imposante propriété ancienne. D'autant que les décors de cinéma se révèlent sensibles aux phénomènes de mode. "Le cinéma est une activité sympathique, mais aléatoire. Après un nombre important de demandes au moment du bicentenaire de la Révolution, l'engouement pour les films à costumes est retombé et nous sommes un peu moins sollicités", confirme Henri-François de Breteuil, dont la famille possède, depuis plusieurs générations, le château du même nom, dans la vallée de Chevreuse près de Paris. En charge de plusieurs centaines de mètres carrés, ces propriétaires n'espèrent d'ailleurs pas tant obtenir des revenus complémentaires que maintenir dans un état correct un patrimoine immobilier terriblement budgétivore. Beaucoup sont ainsi contraints d'accueillir dans leurs murs des mariages, réceptions ou autres séminaires d'entreprise. Une aubaine financière pour les propriétaires de grandes et prestigieuses demeures, mais aussi pour les autres, plus anonymes, qui pourront mettre à disposition de leurs locataires d'un soir une vaste grange, d'anciennes écuries ou encore une élégante dépendance en pierre... Mais accueillir du public implique le respect d'un certain nombre de normes de sécurité. Vous ne pourrez ouvrir vos locaux qu'après avoir reçu l'aval d'une commission de sécurité. Celle-ci, au vu des informations (plan des lieux, matériaux utilisés...) que vous lui aurez préalablement fournies, donnera un avis (favorable, défavorable ou favorable après travaux) et déterminera le nombre de convives que vous êtes autorisés à recevoir (voir p. 72).

Entrepôts "trash" pour soirées chic.

Depuis peu se développe la mode dite de l'événementiel. De plus en plus de grandes entreprises organisent un dîner d'une trentaine de convives ou présentent un nouveau produit à quelques happy few triés sur le volet, dans un cadre haut de gamme et original. Sont ainsi particulièrement prisés, surtout s'ils présentent une décoration intérieure dépouillée, les hôtels particuliers parisiens, mais aussi des locaux plus atypiques tels que des lofts ou encore cette sublime maison d'architecte avec piscine au cœur du xiiie arrondissement. Une quête d'originalité qui conduit parfois les organisateurs à jeter leur dévolu sur des lieux insolites. "Dans certains milieux, la mode est aux lieux trash comme des usines, des entrepôts désaffectés ou encore des ateliers tombant quasiment en ruine", souligne Béatrice Demeaux de l'agence 20 000 lieux. Les tarifs pratiqués dans l'événementiel sont un peu plus élevés que pour les tournages : un hôtel particulier trouve preneur moyennant 3 500 €/jour. Mais des bâtiments industriels délabrés se négocieront, quant à eux, entre 760 € et 1 520 €. Dans des lieux plus classiques, les tarifs que vous pourrez appliquer varient en fonction de la localisation des lieux (la proximité d'une grande ville fait grimper les prix), de leur capacité d'accueil (au moins une centaine de personnes) et des prestations proposées (mise à disposition de matériel, parking surveillé, etc.).

Dans les Yvelines, une ancienne écurie de 200 m2 se loue à la belle saison 1 700 € par soir. Toutefois, laisser à vos hôtes la totalité de votre demeure se révélera beaucoup plus rentable. Ainsi, le château de Breteuil se loue, en fonction du nombre de salons utilisés, entre 3 200 € et 4 200 € la soirée en semaine et de 3 700 € à 4 800 € le week-end. En Bretagne, à côté de Quimper, une orangerie de 265 m2 face à l'Odet trouve preneur sur la base de 2 120 €. Cela, sans oublier les contraintes et les inconvénients. "Pour être rentable, votre local doit être loué très régulièrement. Vous devez supporter du monde, du bruit et de la musique quasiment tous les week-ends. De plus, certains organisateurs laissent les lieux dans un état déplorable", met en garde un châtelain déçu. Pour éviter de mauvaises surprises, de nombreux propriétaires obligent leurs locataires d'un soir à choisir parmi une liste de fournisseurs triés sur le volet et dignes de confiance. D'autres n'hésitent pas à refuser certaines catégories de festivités. Ainsi, les propriétaires du château de Montmirail dans la Sarthe n'ouvrent leurs superbes salles voûtées qu'aux réceptions organisées par de grandes entreprises et aux déjeuners de famille. "Nous refusons les mariages, car nous craignons les dégradations", explique la propriétaire des lieux. Une façon de préserver un peu plus son patrimoine quitte, pour cela, à faire une croix sur une source importante de revenus...

Valérie Valin-Stein

Mots-clés :

LOCATION , LOGEMENT




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier