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Ne laissez pas les termites attaquer votre habitation

Ne laissez pas les termites attaquer votre habitation
Novembre 2002
Le Particulier n° 959, article complet.
Auteur : GANTIER (Jean-Léon)

Détectés dans 56 départements, les termites sont une menace pour les bâtiments. Si la loi oblige à déclarer la présence de ces insectes, protège les acheteurs et peut imposer des travaux aux propriétaires, la lutte contre les termites ne fait que commencer.

Des moyens d'action pour les autorités, des obligations pour les particuliers

Se nourrissant de la cellulose contenue dans le bois et ses dérivés (papier, carton...), les termites affectionnent les sous-sols humides. Ils s'appliquent à dévorer les constructions de l'intérieur, contournant les parties dures du bâtiment pour atteindre les parties en bois, telles que les charpentes, les menuiseries, les planchers... Ces insectes xylophages peuvent ainsi envahir une construction de la cave au grenier. Fuyant la lumière, fort difficiles à détecter car ne laissant quasiment pas de traces de leur progression – extérieurement, le bois attaqué présente un aspect normal – les termites sont redoutables. Leur détection et leur élimination doit d'ailleurs être confiée à des spécialistes. À l'heure actuelle, plus de 3 000 communes sont touchées par ce fléau, dans 56 départements, contre 16 seulement en 1953. Particulièrement frappés, le Sud-Ouest, les départements des côtes atlantique et méditerranéenne, ceux bordant les vallées du Rhône, de la Garonne et de la Loire ainsi que l'Ile-de-France (voir p. 47). Les départements d'outre-mer sont également touchés. Afin d'endiguer cette invasion sournoise, la loi du 8 juin 1999 (JO du 9) et ses textes d'application ont donné des moyens d'actions aux préfets et aux communes. Ils ont aussi prévu un certain nombre d'obligations pour les particuliers, sous peine de sanctions pécuniaires, dont celle de déclarer la présence de termites en mairie. Par ailleurs, dans les zones à risque délimitées par arrêté préfectoral, la vente d'une construction doit donner lieu à la recherche préalable de termites, attestée par expert. Enfin, dans les communes infestées, les propriétaires peuvent se voir imposer des travaux. Pour l'instant, ce dispositif réglementaire ne concerne que les termites et non les autres insectes xylophages (voir tableau p. 50), jugés moins dangereux par les pouvoirs publics.

La présence de termites doit être déclarée en mairie.

Pour faciliter la lutte contre l'invasion de ces insectes, la loi oblige, en effet, l'occupant d'une construction ou d'un terrain (propriétaire ou locataire) à déclarer la présence de termites en mairie "dès qu'il en a connaissance". Lorsque les termites sont présents dans les parties communes d'une copropriété, la déclaration incombe au syndicat de copropriétaires, soit, en pratique, au syndic. Notez que cette mesure s'impose sur tout le territoire national et non dans les seules zones déclarées officiellement "à risque" par arrêté préfectoral ou municipal. La déclaration (une simple lettre suffit) doit être adressée au maire par courrier recommandé avec accusé de réception ou déposée en mairie contre remise d'une décharge. Elle doit mentionner l'identité du déclarant, l'adresse de l'immeuble et les indices qui révèlent la présence des insectes. Le cas échéant, elle peut être accompagnée d'un état parasitaire établi par un expert (voir p. 48). S'abstenir de cette démarche est passible d'une amende de 450 €. "Pourtant, regrette Joël Confoulan, président de l'Union nationale des experts certifiés et techniciens en parasitologie immobilière (UNECTPI), trop peu de propriétaires déclarent la présence de termites en mairie." À l'origine de cette attitude, la méconnaissance de ces obligations légales ou encore la crainte de voir son bien dévalorisé. Pour encourager les comportements citoyens, les experts affiliés à l'UNECTPI ayant établi un état parasitaire révélant des termites, remplissent parallèlement une déclaration d'infestation en bonne et due forme. Le propriétaire n'a plus alors qu'à la signer et à l'adresser à sa mairie.

En cas de vente dans une zone infestée, une expertise s'impose.

Lorsque des foyers de termites ont été identifiés dans une ou plusieurs communes, le préfet du département doit délimiter, après consultation des conseils municipaux concernés, des zones infestées "ou susceptibles de l'être à court terme". En cas de vente d'un bien immobilier bâti (maison, appartement, local...) situé dans l'une des zones contaminées déterminées par arrêté préfectoral, un état parasitaire du bâtiment, payé par le vendeur, doit alors être annexé à l'acte notarié de vente (art. 8 de la loi du 9.6.99). En l'absence d'état parasitaire, la vente est possible, mais le vendeur reste tenu, vis-à-vis de l'acquéreur, de la garantie des vices cachés que représente la présence de termites. Cela signifie que si des termites sont découverts ultérieurement l'acheteur peut, s'il prouve que les insectes étaient présents au moment de la vente, demander en justice soit l'annulation de la vente, soit une réduction du prix. En pratique, toutefois, les notaires exigent systématiquement la production de ce document. "Attention, rappelle Claude Destame, notaire, seul le vendeur particulier peut s'exonérer de la garantie des vices cachés." Un professionnel de l'immobilier (marchand de biens, promoteur...) ne peut donc s'en décharger, même en produisant un état parasitaire en bonne et due forme. Quitte pour lui à se retourner ensuite contre l'expert qui aurait certifié à tort l'absence de termites. À Paris, paradoxalement, aucun arrêté préfectoral n'a encore été publié alors que les termites sont bien présents dans une douzaine d'arrondissements (voir ci-contre). "Toutefois, prévient Isabelle Couëtoux du Tertre, de l'Agence nationale d'information sur le logement (Anil), certains notaires demandent tout de même au vendeur la production d'un état parasitaire, en invoquant leur devoir de conseil vis-à-vis de l'acheteur." Notez, par ailleurs, que certains arrêtés municipaux (voir p. 51) imposent l'établissement d'un état parasitaire avant toute vente d'un terrain à bâtir.

Faire examiner le bien dès l'avant-contrat.

L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de 3 mois à la date de l'acte authentique de vente, c'est-à-dire de l'acte notarié définitif et non de "l'avant-contrat" – promesse de vente ou compromis – qui précède généralement l'acte définitif. Cependant, pour éviter toute mauvaise surprise, il est préférable de demander au vendeur de faire réaliser cet état dès le stade de l'avant-contrat. "Il ne peut être question d'évaluer sérieusement un bien situé dans une zone infestée, sans savoir s'il est ou non touché par les termites", estime Joël Confoulan. Cependant, s'il s'écoule plus de 3 mois entre l'avant-contrat et l'acte notarié définitif, le diagnostic devient caduc et doit être renouvelé. Une dépense supplémentaire qui reste acceptable compte tenu de l'enjeu. Si d'aventure l'avant-contrat était signé avant l'établissement de l'état parasitaire, l'Anil conseille de prévoir dans ce document, soit une baisse du prix égale au coût des travaux à réaliser ; soit la prise en charge de cette dépense par le vendeur. En revanche, si l'acheteur est sûr de renoncer à l'achat dans le cas où la présence de termites serait avérée, il faut alors mentionner dans l'avant-contrat une condition "suspensive" selon laquelle l'acheteur ne s'engage à signer l'acte définitif que dans la mesure où l'état parasitaire ne révèle pas la présence de termites.

Un examen approfondi de la construction et du terrain.

Concrètement, pour savoir s'il y a ou non des termites dans un local, l'expert va inspecter chaque pièce, du vide sanitaire aux combles, s'ils sont accessibles. Il va examiner aussi les éléments en bois (menuiseries intérieures et extérieures, charpentes, planchers, plinthes...), les revêtements de sol, de mur et de plafond. Il vérifiera aussi le terrain alentour, les souches d'arbres, les vieux bois morts, les clôtures...

En effet, si la loi du 8 juin 1999 exige seulement un état "du bâtiment", une circulaire administrative du 23 mars 2001 recommande "de faire porter cet état sur les abords immédiats non bâtis de la construction afin de déceler une infestation potentielle ou en cours". Pour Joël Confoulan, il est absolument indispensable d'examiner non seulement les constructions, mais aussi le terrain alentour, "y compris les vieux pieds de rosiers ou la haie de thuyas". L'expert doit également mentionner, par exemple, le tas de vieux bois manifestement pourri entreposé par le voisin contre le mur de clôture. "Si le propriétaire exige que seule la construction soit examinée, ce point doit être mentionné noir sur blanc dans l'ordre de mission du professionnel signé par le client", précise-t-il. Sachez que ce travail minutieux prend au minimum 2 heures pour un pavillon traditionnel de 100 m2 avec terrain, ne présentant pas de difficultés particulières (sans combles ou vide sanitaire inaccessibles...). Selon les régions, comptez de 200 à 300 € environ pour cet examen.

En cas de vente d'un lot de copropriété.

Lorsque le bien vendu est un lot de copropriété, la circulaire du 23 mars 2001 précise que cette inspection doit porter sur les seules parties privatives vendues et non sur les parties communes de l'immeuble. D'ailleurs, sur un plan juridique, seul le syndicat des copropriétaires est habilité à faire procéder à l'état parasitaire sur les parties communes de l'immeuble. Cependant, on peut légitimement s'interroger sur l'utilité réelle d'un état parasitaire réalisé uniquement dans un studio situé au quatrième étage, par exemple, alors que les sous-sols communs, lieux de prédilection des termites, n'ont pas été examinés. À moins que le bien vendu ne dispose d'une cave privative qui, bien entendu, doit alors être inspectée. "Lorsque l'immeuble est situé dans une zone infestée par les termites, le syndic doit normalement faire vérifier régulièrement les parties communes, explique Joël Confoulan. Le futur acquéreur a donc tout intérêt à interroger le syndic à ce sujet. En tant qu'expert, j'accomplis systématiquement cette démarche auprès des syndics auxquels je demande d'ailleurs copie du carnet d'entretien de l'immeuble."

Comment trouver un expert qui soit digne de ce nom.

La détection des termites est loin d'être une tâche facile. Aussi est-il indispensable de confier le diagnostic de l'état parasitaire à un professionnel confirmé. On ne devrait pas pouvoir devenir expert en termites après une vague "formation" de quelques jours. Pourtant, il faut savoir que la loi n'encadre aucunement la profession. En pratique, n'importe qui peut s'improviser officiellement "expert", pour peu qu'il soit inscrit au registre du commerce et des sociétés et qu'il ait contracté une assurance de responsabilité civile professionnelle. Dans les faits, il est donc difficile de trier le bon grain de l'ivraie.

Les professionnels certifiés par le Centre technique du bois et de l'ameublement (CTBA) ou encore ceux affiliés à l'UNECTPI, par exemple, offrent, a priori, une garantie de qualité. "Mais des professionnels qui ne relèvent pas de ces organismes peuvent être tout aussi compétents", reconnaît Marc Jequel, chef des laboratoires de biologie du CTBA. Pour être sûr de frapper à la bonne porte, celui-ci recommande d'interroger le maire, le notaire, qui pourront souvent indiquer au propriétaire le ou les professionnels reconnus localement. Par ailleurs, il ne faut pas hésiter à demander des références, c'est-à-dire les noms et les coordonnées des personnes chez qui l'expert pressenti a déjà travaillé.

Un marché qui attire bien des convoitises.

Selon une enquête réalisée par les Directions départementales de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF) , l'une des pratiques les plus répréhensibles consiste, pour une même entreprise, à réaliser une pseudo-expertise révélant la présence de termites pour pouvoir ensuite obtenir des travaux de traitement rémunérateurs. "Il ne faut pas exagérer l'ampleur du phénomène", tempère Marie Taillard, de la DGCCRF, qui conseille cependant aux propriétaires d'être vigilants. En cas de doute, les personnes craignant d'avoir été victimes d'une pratique illicite peuvent contacter le service de la répression des fraudes de leur département (tél. n ° Indigo : 0 820 303 336). Rappelons, en outre, que les professionnels ont l'obligation d'établir un devis avant toute intervention à domicile supérieure à 150 € et qu'en cas de démarchage à domicile, aucune somme ne peut être versée avant l'expiration d'un délai de 7 jours accordé par la loi au consommateur pour lui permettre de revenir sur sa décision. D'une manière générale, sachez qu'un expert digne de ce nom ne fait pas de porte à porte et qu'un état parasitaire a forcément un coût. "Méfiez-vous des prix cassés, prévient Marc Jequel, un état parasitaire facturé 50 €, ne peut pas être sérieux. Quant au diagnostic gratuit, c'est un non-sens. De toute évidence une telle offre ne vise qu'à obliger le propriétaire à réaliser ensuite des travaux."

Le diagnostic doit être séparé des travaux.

Pour éviter les fraudes, la loi du 8 juin 1999 interdit expressément à une même entreprise de réaliser à la fois l'état parasitaire et les travaux de lutte contre les termites. "Certains contournent la loi en créant deux sociétés juridiquement indépendantes : l'une dirigée par le père et l'autre par le fils", tonne Joël Confoulan, qui regrette que la loi n'ait pas prévu de sanction spécifique. "Sauf cas exceptionnel, il y a rarement urgence à faire exécuter les travaux", observe Marc Jequel. Lorsque des termites ont été découverts, le propriétaire doit donc prendre le temps de consulter plusieurs sociétés spécialisées et de comparer leurs offres. Pour Marc Jequel, tous les produits sur le marché se valent et le résultat final dépend plutôt du sérieux de l'entreprise qui est intervenue. Notez que le CTBA a mis en place une certification de qualité pour les entreprises de traitement contre les termites. D'autres entreprises bénéficient d'un agrément par l'organisme certificateur du bâtiment, Qualibat.

Barrière chimique et pièges antitermites.

En ce qui concerne la lutte proprement dite, deux techniques sont principalement utilisées : la barrière chimique et la pose de pièges ou d'appâts antitermites. La barrière chimique consiste à injecter des produits insecticides dans le sol, les murs et les bois de construction. Quant aux pièges, ils sont imprégnés d'un insecticide à effet retard. Ce produit, ingéré par les termites ouvriers, les seuls qui consomment la cellulose, est transmis ensuite aux autres termites (la reine, les soldats et les jeunes). Par contamination, la colonie tout entière est ainsi éliminée. Les deux techniques peuvent d'ailleurs être combinées (voir p. 49). Sur le plan financier, il faut généralement compter entre 3 000 € et 5 000 € pour une maison de 100 m2 avec jardin. "La lutte contre les termites doit être globale. Ainsi, dans une maison partiellement infestée, le traitement doit être réalisé sur l'ensemble de la construction", précise Marc Jequel. Le traitement du sol et des murs est garanti 5 ans, celui des bois pendant 10 ans.

Les travaux sont parfois imposés par la mairie.

Dans les communes touchées par les termites, la loi autorise le conseil municipal à délimiter des secteurs à l'intérieur desquels des obligations peuvent être imposées aux propriétaires de bâtiments ou de terrains. Ceux-ci peuvent être contraints à procéder, dans les 6 mois, à la recherche de termites ainsi qu'à des travaux préventifs ou d'éradication. Selon le cas, l'intéressé doit justifier qu'il a bien rempli son obligation de recherche en adressant au maire un état parasitaire établi par un expert ou encore prouver l'exécution du traitement insecticide par le biais d'une attestation établie par une entreprise spécialisée. Ici encore, il faut noter que l'état parasitaire et le traitement doivent être réalisés par deux entreprises indépendantes. Le propriétaire qui ne satisfait pas aux obligations de recherche ou de traitement risque 1 500 € d'amende, voire 7 500 € s'il s'agit d'une personne morale (société, copropriété...). Par ailleurs, le maire peut, après autorisation du tribunal de grande instance, faire procéder d'office aux recherches ou aux traitements nécessaires, aux frais du récalcitrant.

Enfin, dans les zones contaminées délimitées par arrêté préfectoral, la loi prévoit qu'en cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment, les bois et matériaux infectés doivent être incinérés sur place ou, si c'est impossible, traités avant d'être évacués. Si la personne qui procède à la démolition (propriétaire, entreprise spécialisée...) ne respecte pas ces obligations, elle risque une amende de 1 500 €. Après incinération ou traitement, elle doit ensuite en aviser la mairie, par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée contre décharge. À défaut, le contrevenant risque 750 € d'amende (3 750 €, s'il s'agit d'une société).

Jean-Léon Gantier


Mots-clés :

PARASITE , TERMITE




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