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Les vices cachés dans l'immobilier

Les vices cachés dans l'immobilier
Janvier 2005
Le Particulier n° 984, article complet.
Auteur : DESTRALLET (Hubert)

Le droit : le vendeur doit garantir à l'acheteur les vices cachés (art. 1 641 du code civil). Il s'agit des défauts graves et indécelables par l'acheteur lors de la vente. Le vendeur peut cependant ne pas garantir les vices qu'il ignorait lui-même (art. 1 643). En présence d'un vice, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une diminution de prix (art. 1 644), dans un bref délai (art. 1 648).

$ La jurisprudence : les tribunaux évaluent au cas par cas si les défauts dont se plaint l'acheteur sont assimilables à des vices cachés. Ils vérifient aussi la bonne foi du vendeur, lorsque celui-ci fait valoir qu'il ignorait lui-même les vices du bien.

"Le sous-sol de la maison que j'ai achetée est en réalité inutilisable car fréquemment inondé. Puis-je me retourner contre le vendeur ?" Oui

Le vendeur est responsable des défauts qui rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné

L'article 1641 du code civil prévoit que "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui le rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus". Et cela, même si l'objet de la vente est un bien immobilier, tel qu'une maison ou un appartement. À condition de vérifier en quoi le défaut litigieux rend ce bien impropre à sa destination (cass. civ. 3e ch. du 4.7.01, n°99-19586), les juges peuvent condamner le vendeur pour vice caché. Ainsi, des époux avaient vendu à un autre couple une maison comprenant un rez-de-chaussée surélevé et un demi-sous-sol aménagé. Après la vente, un violent orage avait mis en évidence le caractère inondable du sous-sol. Estimant que, compte tenu de ce risque d'inondation, le sous-sol, censé être à usage d'habitation, était impropre à cette destination, les juges ont annulé la vente (cass. civ. 3e ch. du 22.1.97 n° 95-11045). Un niveau d'humidité anormal dans une maison peut également constituer un vice caché (cass. civ. 3e ch. du 21.3.01, n° 99-13017). Le vice caché peut aussi résulter d'une erreur de conception (cass. civ. 3e ch. du 10.5.95, n° 93-16269, fissures dues à des fondations et un gros œuvre inadaptés à la nature du terrain), ou d'une implantation défectueuse du bâtiment (CA de Pau du 31.5.00, n° 98-04158, appartement dont l'entrée se trouvait en contrebas de la voie publique, ce qui favorisait l'écoulement et la pénétration des pluies d'orage). En outre, il a été jugé qu'un élément externe peut être reconnu comme vice caché, par exemple dans le cas d'un appartement en copropriété où la chaudière du chauffage collectif provoquait des bruits assourdissants (cass. civ. 3e ch. du 6.10.04, n° 03-12497). La garantie légale concerne aussi les terrains à bâtir. Ainsi, des particuliers avaient acheté un terrain pour y faire construire une maison. Or, une fois les travaux commencés, il était apparu que la nature du terrain imposait des fondations dix fois plus coûteuses que celles prévues à l'origine et représentant 20 % du prix total de la maison. Les juges ont estimé que le terrain était de ce fait impropre à la construction, donc à sa destination, et ont annulé la vente (CA d'Angers 1re ch. A du 20.1.03, n° 01-01557). L'inconstructibilité d'un terrain pour des raisons administratives (impossibilité d'obtenir un permis de construire) peut aussi être un vice caché (cass. civ. 3e ch. du 15.3.00, n° 97-19959). En revanche, la garantie légale n'intervient pas si le logement acheté est récent, ses défauts graves étant alors couverts par la garantie décennale des malfaçons (art. 1792 et 1646-1 du code civil).

"Sur un mur de la maison que j'ai achetée, une vigne vierge cache une grosse fissure. S'agit-il d'un vice apparent dont le vendeur ne serait pas responsable ?" Non

Les vices apparents ne sont pas garantis par le vendeur

Le vendeur n'est pas tenu légalement de garantir les défauts qui sont apparents lors de la vente (art. 1 642 du code civil). Selon les juges, le vice apparent n'est pas seulement celui qui est flagrant, mais celui qu'un homme moyennement vigilant aurait découvert en procédant à des vérifications élémentaires. Ainsi, l'acheteur d'une maison dont la toiture était mal entretenue et couverte de mousse, et dont la maçonnerie présentait des fissures apparentes et des infiltrations d'eau ne peut invoquer la garantie des vices cachés (CA de Poitiers ch. civ. 1re sect. du 18.12.91, n° 90-01675). Il a aussi été jugé, à propos d'une maison où des fissures étaient apparues, obligeant l'acheteuse à renforcer les fondations, qu'il s'agissait de vices apparents. Avant la vente, cette personne avait en effet examiné le bien à plusieurs reprises avec des professionnels, et l'avait acquis à un prix très inférieur à celui du marché (cass. civ. 3e du 21.11.01, n°98-21325). En revanche, la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 4.2.04, n° 02-18029) a refusé que la présence d'insectes xylophages dans une charpente puisse être qualifiée de vice apparent, dans une affaire où les défauts de la charpente n'étaient visibles qu'en effectuant une visite des combles, visite qualifiée par un expert d'acrobatique, tout en n'excédant pas les capacités physiques des acquéreurs. Les juges ont également écarté le vice apparent dans un cas où les acheteurs avaient découvert après la vente une importante fissure dans le sol de la salle de séjour et une fente dans un mur extérieur. En effet, une épaisse vigne vierge masquait la fissure extérieure et une moquette recouvrait le sol de la salle de séjour qui était meublée lors des visites du notaire et des futurs acquéreurs (cass. civ. 3e du 21.7.98, n° 96-21503). De même, un particulier avait acquis une maison dont l'aspect extérieur ne révélait aucun risque particulier. Mais une expertise postérieure à la vente avait révélé un risque d'effondrement et indiqué qu'il était indispensable de refaire la toiture. Le tribunal a jugé que le défaut d'équilibre de l'immeuble était un vice caché pour un acquéreur n'ayant pas de notions de construction (cass. civ. 3e du 15.12.98 n° 97-15524).

"J'ai acheté une maison infestée de termites. Le vendeur doit-il m'indemniser du coût des travaux qui représente la quasi-totalité du prix de vente ?" Oui

Un vice caché oblige le vendeur à restituer au moins une partie du prix à l'acheteur

Si un bien est affecté de vices cachés, et si le vendeur ne peut invoquer une clause l'exonérant de la garantie des vices cachés (voir ci-dessous), l'acheteur a le choix entre deux actions (article 1644 du code civil). Soit il demande au vendeur de reprendre le bien et de lui rembourser la totalité du prix (action dite rédhibitoire), plus les frais de la vente (art. 1646), soit il conserve le bien et s'en fait rembourser une partie du prix par le vendeur (action dite estimatoire), telle qu'elle sera fixée par un expert, précise l'article 1644. La Cour de cassation interprète strictement ces règles. Elle a ainsi censuré un arrêt de cour d'appel qui avait alloué à l'acheteur d'un garage dont la charpente s'était révélée totalement délabrée et gravement attaquée par les insectes, une réduction de prix de 50 000 F (7 622 €), alors que l'expert avait estimé la réparation à 30 500 F seulement (4 649 € ; cass. civ. 3e du 26.6.02, n° 00-18600). Toujours si l'acheteur a choisi l'action estimatoire, la Cour considère que les juges ne peuvent pas lui octroyer la totalité du prix de vente initial, même si l'expert évalue les travaux à un montant supérieur (cass. civ. 3e du 19.4.00, n° 98-12326). Pourtant, l'acheteur peut parfois obtenir plus que le prix de vente. En effet, s'il est prouvé que le vendeur connaissait les vices du bien, l'article 1645 du code civil autorise les juges à accorder aussi à l'acheteur des dommages et intérêts. Les acquéreurs d'une villa fissurée peuvent donc réclamer au vendeur le coût – supérieur au prix de vente du bien – de la démolition et de la reconstruction de la villa, sans que les juges ne puissent objecter que ce n'est pas prévu par la garantie légale, ni ne puissent déduire de l'indemnité un abattement pour vétusté (cass. civ. 3e du 8.10.97, n° 95-19808).

"Le vendeur de ma villa savait que les murs extérieurs étaient gravement fissurés. Puis-je faire valoir ce point pour obtenir réparation ?" Oui

Le vendeur peut s'exonérer de la garantie pour les seuls vices cachés qu'il ignorait lui-même

Le vendeur peut insérer dans le contrat de vente une clause l'exonérant de la garantie des vices cachés, pour les seuls vices qu'il ignorait lui-même (art. 1643 du code civil). La jurisprudence l'admet depuis longtemps (cass. civ. 3e du 12.11.75, n° 74-13775) pour un vendeur occasionnel, tel un particulier (cass. civ. 3e du 22.3.95, n° 93-11990), qui avait pourtant construit lui-même sa maison. Ainsi, la garantie légale en matière d'immobilier ancien est-elle sensiblement réduite, puisque la quasi-totalité des actes de vente comporte une clause en ce sens. Reste alors aux juges à apprécier, pour décider si la clause est ou non opposable à l'acheteur, dans quelle mesure le vendeur avait connaissance des vices invoqués par l'acheteur. La mauvaise foi a ainsi été retenue contre des vendeurs qui, juste avant de céder leur maison, avaient réalisé d'importants travaux pour dissimuler de grandes fissures affectant les murs porteurs (cass. civ. 3e du 9.5.01, n° 99-18733) ; contre d'autres dont l'appartement avait été inondé à six reprises, et qui avaient procédé à une rénovation complète juste avant la vente (CA de Pau du 31.5.00) ; ou encore contre une personne qui savait que sa maison était excessivement humide en hiver et n'en avait pas informé les futurs acheteurs venus la visiter en été (cass. civ. 3e 21.3.01 précité). De même, dans le cas d'un immeuble infesté de termites, les juges ont estimé que le vendeur connaissait le problème, en se fondant notamment sur la facture qu'un artisan lui avait remise indiquant "raccords des chambranles de portes rongés par les termites" (cass. civ. 3e du 16.11.88, n° 87-14988). Désormais d'ailleurs, dans les secteurs reconnus par arrêté préfectoral comme infestés de termites, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés sur ce point que s'il a annexé à l'acte de vente un "état parasitaire" établi par un professionnel (loi du 8.6.99 ; voir le n° 966 du Particulier). En revanche, il a été jugé qu'il ne pouvait être reproché aux vendeurs de ne pas avoir signalé aux acheteurs l'existence, au moment de la vente, d'un affaissement limité du sol, sans conséquence significative et n'ayant pas évolué pendant plus de 15 ans (cass. civ. 3e du 28.5.02, n° 01-00363). Le même arrêt rappelle que, pour écarter l'application de cette clause exonératoire, c'est à l'acheteur de prouver la mauvaise foi du vendeur. Enfin, de telles clauses ne sont pas toujours valables si le vendeur est un professionnel présumé connaître les vices de ce qu'il vend (CA de Paris du 27.10.99, n° 97-26337).

"Quand j'ai vendu mon appartement il y a 2 ans, l'acheteur s'est plaint de divers défauts. Aujourd'hui, il m'assigne en garantie des vices cachés. Est-il encore dans les temps ?" Non

L'action en garantie doit être intentée dans un "bref délai"

L'action en garantie des vices cachés doit être intentée "dans un bref délai", sans autre précision (art. 1648 du code civil). C'est donc la jurisprudence qui apprécie, au cas par cas, le point de départ et la durée de ce délai. Elle considère que le délai court à partir, non de la date de la vente, mais du jour de la découverte du vice par l'acheteur (cass. civ. 3e ch. du 14.6.89, n° 87-19312). Quant à la durée du délai, dans une affaire où l'acheteur avait assigné le vendeur en garantie 9 mois après la découverte du vice, les juges ont relevé que les parties avaient préalablement cherché à régler le litige à l'amiable, ce qui avait pris du temps. L'action en garantie de l'acheteur n'a donc pas été jugée trop tardive (cass. civ. 1re ch. du 16.7.87, n° 86-12548). De même, les tribunaux tiennent compte des démarches judiciaires effectuées par l'acheteur pour apprécier la durée du délai. Ainsi, dans le cas d'un acheteur qui avait attendu 18 mois avant d'assigner le vendeur en résolution de la vente pour vice caché, les juges ont admis ce long délai car l'acheteur avait préalablement intenté une action en référé afin d'obtenir une expertise (cass. civ. 1re ch. du 21.11.95, n° 94-10686). En revanche, il a été jugé qu'une acheteuse n'avait pas respecté le bref délai de l'article 1648 car elle avait attendu plus d'un an pour assigner son vendeur, à compter du moment où elle avait découvert la présence de termites dans son immeuble. Toute indemnisation lui a été refusée (cass. civ. 3e du 18.2.97, n° 92-21232).

Hubert Destrallet

 


Mots-clés :

IMMEUBLE , MAISON INDIVIDUELLE , PROPRIETE IMMOBILIERE , VICE CACHE




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