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Terrain à bâtir, partez sur de bonnes bases

Terrain à bâtir, partez sur de bonnes bases
Mai 2006
Le Particulier Immobilier n° 220, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Menez votre enquête auprès du voisinage ; Vérifiez en mairie la constructibilité ; N'hésitez pas à investir dans une étude de sol. Nos conseils pour un engagement réfléchi.

Ceux qui se décident à faire construire ne sont jamais à court d'idées pour concevoir la maison de leurs rêves – un projet cher au cœur de plus de 80 % des Français : une configuration en "L", un garage attenant, un sous-sol, des combles aménagées, de larges baies vitrées... Leur vision du terrain à bâtir est souvent moins nette. Pourtant, avant même de songer au plan et au style de l'habitat, il faut dénicher la parcelle qui convient. Le bon terrain, ce n'est pas seulement une superficie confortable, une vue étendue et des arbres trentenaires. Si ces critères s'avèrent essentiels au regard de la qualité de vie et de la valorisation patrimoniale du bien, ils ne sont pas suffisants. Coup de cœur ne doit pas rimer avec précipitation, surtout dans un contexte de pénurie foncière où la sélectivité s'impose de manière accrue. Devenir propriétaire d'une parcelle, c'est aussi acheter des règles d'urbanisme, un sous-sol et même des équipements collectifs. Autant de paramètres qui ne sautent pas aux yeux lors de la première visite. Une véritable enquête... de terrain s'impose.

Certes, le notaire, partie intégrante à l'achat, est tenu, dans le cadre de son devoir de conseil, de donner à son client tout renseignement de nature à influer sur son consentement. Mais l'acquéreur d'un terrain en diffus, c'est-à-dire hors d'une opération de lotissement, n'est que faiblement protégé par la loi vis-à-vis du vendeur, soumis à une obligation d'information limitée. Qui plus est, il ne peut se désengager une fois signée la promesse de vente, sauf à renoncer à son indemnité d'immobilisation. Nos conseils pour se poser à temps les bonnes questions, à décortiquer au fur et à mesure de l'état ­d'avancement du projet, faute de quoi la ­fièvre bâtisseuse pourrait bien tourner au cauchemar financier.

Inspectez la parcelle et ses environs

Passée la première impression favorable liée à la découverte du terrain, il est indispensable pour le futur acheteur de retourner sur place afin d'effectuer une visite attentive des lieux. À cet égard, toutes sortes de signes visibles peuvent être détectées sur le terrain lui-même, comme la végétation qui est un indicateur fiable. Ainsi, la présence de ­saules, de peupliers ou encore de roseaux révèle un milieu humide (nappe d'eau souterraine, cours d'eau proche, ancienne mare). Mieux vaut réfléchir à deux fois avant d'envisager un déboisement pour construire. "Cette initiative intempestive risque de provoquer une montée du niveau de la nappe phréatique dans laquelle les arbres puisaient, jusqu'à 400 litres d'eau par jour s'agissant d'un peuplier", illustre Frédéric Henry, de l'Agence Qualité Construction (AQC). Autre point de repère, la parcelle abrite des arbres inclinés sur une pente. "Ce cas de figure révèle ­­un glissement de terrain récent", avertit l'ingénieur. Toujours au regard de la physionomie du lieu, des creux et des bosses signifient, le plus souvent, que le sol a subi des remaniements successifs. Celui-ci est donc peu compact : il faudra prévoir des fondations plus profondes pour atteindre une couche homogène. Autant de paramètres à intégrer avant de concevoir le moindre projet de bâtir.

Une visite des abords du terrain permet aussi de récolter des informations très précieuses. Constructions de proximité sans sous-sol, maisons fissurées, mare asséchée, aspect désolé d'un site où l'herbe ne parvient plus à pousser... sont autant de signes qui doivent alerter. À compléter avec des renseignements obtenus auprès des voisins qui peuvent notamment disposer des résultats d'une précédente étude de sol déjà réalisée. Ou tout simplement vous avertir que le ruisseau tranquille au fond du jardin se met à déborder furieusement à la saison des crues ou que le terrain convoité se transforme en éponge six mois dans l'année

Soyez aussi attentif, lors de vos pérégrinations, aux noms de voies ou de quartiers : "place des sources", "rue de l'ancienne carrière", "cité des potiers", etc. Autant de données hydrographiques et géologiques vivantes. Cette dernière ­appellation dénotera, par exemple, la présence d'un terrain argileux proche. Il reste à achever de prendre le pouls du terrain en dressant un état des lieux des dessertes, des services de proximité et des infrastructures existantes. Tout en raisonnant en termes de projets d'utilité publique futurs – une zone d'activité industrielle ou une bretelle d'autoroute – qui pourraient venir gâcher la quiétude champêtre dans les années à venir. Bref, déjà se placer dans une ­pers- pective de revente. Renseignements à prendre auprès de la Direction départementale de l'équipement (DDE) ou à la préfecture.

Renseignez-vous sur les règles d'urbanisme

Un terrain, même s'il offre des atouts indéniables, ne vaut qu'au regard de la réglementation applicable. Autant, donc, avoir l'assurance au plus tôt de ce que l'on est autorisé à entreprendre sur la parcelle. À cet égard, il faut se rendre à la mairie pour consulter le Plan local d'urbanisme (PLU) qui succède progressivement aux anciens Plans d'occupation des sols (POS). Ce document phare est une véritable mine d'informations. ­D'abord pour vérifier que le terrain convoité peut effectivement supporter une maison. Il suffit de se reporter à la partie graphique du PLU définissant les zones du territoire communal, puis d'y repérer la parcelle : dès lors qu'elle est classée en zone U (urbaine), elle est immédiatement constructible.

Ensuite pour connaître les règles locales d'urbanisme applicables. Le règlement du PLU les liste, parfois avec force détails. À éplucher par le futur acheteur pour mener à bien son projet. On y trouve des dispositions relatives à l'emprise au sol, à la hauteur et à l'aspect extérieur des maisons (pente du toit, couleur et matériau de la façade, taille des fenêtres...), ainsi qu'à leur implantation par rapport à la voie publique et aux limites séparatives. Est également indiqué le nombre de mètres ­carrés que l'on est autorisé à construire, via le Coefficient des sols (COS) applicable à la parcelle. Une donnée essentielle, à condition de partir d'une superficie exacte du terrain (voir p. 53). Par exemple, un COS de 0,30 permettra, sur une parcelle de 500 mètres carrés, d'édifier 150 mètres carrés. Le terrain peut se trouver soumis à des exigences légales supplémentaires, du fait de sa localisation : ainsi lorsqu'il se situe à moins de 500 mètres d'un bâtiment classé monument historique (ou simplement inscrit à l'inventaire supplémentaire), en zone de montagne ou de littoral, dans le périmètre d'un parc naturel régional. Réfection d'une toiture à l'identique, contraintes de voirie, interdiction d'abattage d'arbres..., les prescriptions à respecter peuvent être draconiennes.

À noter que pour un terrain situé dans une petite commune, il faut le plus souvent consulter, faute de PLU, une simple carte communale qui définit un zonage mais ne contient aucune partie réglementaire. En l'absence de tout document d'urbanisme, il n'y a pas d'autre choix que de se reporter au Règlement national d'urbanisme (RNU) qui fixe des prescriptions générales concernant le droit de la construction, en particulier le principe de constructibilité limitée.

Prenez connaissance des servitudes applicables

Des servitudes attachées au bien peuvent venir restreindre d'un cran supplémentaire les possibilités de construction sur le terrain convoité. Il existe des limites administratives au droit de propriété qui priment sur les intérêts d'un simple particulier. Ce sont les servitudes dites d'utilité publique : alignement lié à la voirie, installation d'une ligne à haute tension, bande de terrain à laisser vacante pour l'entretien des berges, etc. Elles sont mentionnées dans l'annexe du PLU ou dans le certificat d'urbanisme de "simple information", qui donne une photographie des contraintes d'urbanisme applicables au terrain. Un imprimé à retirer en mairie ou auprès de la DDE. Délai de réponse : entre quinze jours et un mois. Cette démarche est entièrement gratuite.

Il est plus délicat de s'informer des servitudes d'ordre privé. Mitoyenneté sur un mur, droit de puisage, servitude de vue ou d'écoulement des eaux, pour ne donner qu'un aperçu de celles qui ont pu être établies par convention entre voisins ou au fil du temps. "Les morcellements de terrains sont de plus en plus fréquents. Aussi, il n'est pas rare de se retrouver confronté à un droit de passage à concéder s'agissant d'une parcelle enclavée", explique Jean-Guy Perrière, directeur du Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) de la Gironde. Pour ces servitudes, il faut se renseigner le plus tôt possible auprès d'un notaire censé faire une recherche sur les actes de propriété antérieurs, via le fichier immobilier situé au bureau des hypothèques dont dépend le bien.

Évaluez les risques naturels et industriels

Dans la foulée, il est important de vérifier si la parcelle se situe, ou non, dans une zone considérée comme à risques par les pouvoirs publics. En cause, inondations à répétition, mouvements de terrains liés à la sécheresse ou à la présence en sous-sol d'une ancienne carrière, couloir d'avalanche, secousses sismiques... Pour s'en assurer, consultez le Plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), annexé au PLU. Quand il existe. La quasi-totalité de ces plans porte, pour l'instant, sur le phénomène des crues. Concrètement, il suffit que le terrain soit inclus dans le périmètre du plan pour qu'il subisse des contraintes particulières venant – à défaut de l'interdire – encadrer un projet de construction, comme respecter une hauteur minimale pour édifier un plancher en rez-de-chaussée, prévoir un étage surélevé et des fenêtres sur le toit, ou encore mettre hors d'eau des installations électriques et de chauffage. En l'absence de PPRN, il faut éplucher le PLU pour recenser les limitations au droit de construire. Des sites officiels permettent aussi de faire le point, à plus ou moins grande échelle, sur sa propre commune (voir les adresses p. 55). Le terrain, en particulier lorsqu'il est situé dans une zone périurbaine, peut présenter un risque de pollution souterraine. Exemple : il a abrité une ancienne décharge, station-service, usine ou commerce utilisant des produits chimiques (teinturerie, par exemple). Résultat : un sol contaminé par les déchets, incapable de digérer ce qu'il a absorbé en hydrocar­bures, plomb, zinc, arsenic ou nickel, avec des répercussions sur l'écosystème, voire sur la santé des riverains. Problème, l'information relative à la pollution des sols est lacunaire. Il existe des inventaires réalisés sous l'égide du ministère de l'Environnement. Mais seuls les sites à haut risque, du fait de la présence d'hydrocarbures notamment, ou ayant déjà nécessité une intervention des pouvoirs publics, sont recensés. Prudence donc. Mieux vaut pousser plus loin les investigations... ou renoncer au projet en cas de doute.

Bon à savoir : à partir du 1er juin 2006, ­l'acheteur devra être tenu informé par le vendeur des risques naturels ou technologiques pouvant affecter le terrain qu'il achète (art. L. 125-5 du Code de l'environnement). Une obligation qui concerne tant les communes situées en zone sismique que celles couverte par un PPRN ou un Plan de prévention des risques technologiques (PPRT). Mais la prise en compte, balbutiante, de ces derniers risques par l'État ne s'attache qu'aux installations classées encore en activité, là où se concentrent les plus grandes quantités de substances dangereuses.

Demandez un certificat d'urbanisme détaillé

L'enquête sur le terrain avance à grands pas et, avec elle, le projet de construire qui mûrit progressivement. L'idéal, avant de se décider à acheter, est de solliciter en mairie un Certificat d'urbanisme (CU) dit "pré-opérationnel" ou "détaillé". Pour le requérant, c'est l'assurance que son terrain pourra supporter la construction dans les conditions précisées dans la demande. À remplir, au besoin, avec l'aide d'un professionnel, architecte en libéral ou CAUE départemental. Il faut notamment joindre au dossier une note descriptive succincte du projet envisagé. C'est une étape à ne pas négliger, alors même que vous n'êtes pas encore propriétaire du terrain. Ce document reprend, mais de manière plus détaillée, ce qui est mentionné au PLU, offrant ainsi à son bénéficiaire une garantie complémentaire sur le potentiel de la parcelle. Pas de faux espoirs pour autant

Le CU ne donne jamais une autorisation (ou un refus) de construire. Il renseigne seulement sur la constructibilité du projet. Son intérêt, figer pendant un an minimal les règles énoncées à compter de son obtention(1). Mais il faut prévoir pas loin de trois mois pour se voir délivrer le précieux sésame(2).

Anticipez le coût de la viabilisation

La pêche aux informations est encore loin d'être achevée si la parcelle convoitée est implantée en milieu rural. Il y a fort à parier – ce qui peut d'ailleurs expliquer son prix attractif

– qu'elle n'est pas viabilisée, autrement dit raccordée aux réseaux collectifs d'eau potable, de gaz, d'électricité, de téléphone et d'assainissement. Si c'est le cas, il faut intégrer au plan de financement du terrain des frais supplémentaires de raccordement. Mieux vaut être vigilant côté estimation : "Une fois propriétaire, l'acheteur se retrouve souvent à devoir effectuer des dépenses supplémentaires parce que le poste viabilisation a été sous-estimé", alerte Jean-Guy Perrière. À cet égard, la consultation des "annexes sanitaires" du PLU (ou du POS) censées faire état des différents réseaux de la commune, n'est qu'un premier pas. Il faut, dans la foulée, faire établir des devis par les services concernés : EDF, GDF, France Télécom, service des eaux communal et entreprise d'assainissement. L'occasion de se rendre compte que la facture risque parfois d'être démesurée... Il n'est pas rare en effet d'avoir à débourser au global plus de 15000 euros TTC. À supposer que la parcelle soit déjà raccordée aux réseaux, il reste encore à s'acquitter du coût de branchement entre la maison et les canalisations qui passent au ras du terrain. Provisionnez une somme moyenne de 3500 euros TTC.

Il est possible que la maison projetée ne puisse pas être reliée à un réseau d'assainissement collectif, si la parcelle se situe dans un lieu éloigné du tout-à-l'égout. Le futur propriétaire aura alors recours à un assainissement autonome. "Il faut se pencher soigneusement sur l'installation et choisir la bonne entreprise pour ne pas risquer d'être contraint de recommencer les travaux. Les normes à respecter, contrôlées par des services techniques spécialisés, sont très strictes", avertit Me Ghislain Declercq, notaire à Saint-Martin-d'Auxigny, dans le Cher.

Faites évaluer la superficie du terrain

Il paraît normal de connaître la superficie du terrain en passe d'être acheté : de celle-ci dépend le nombre de mètres carrés constructibles en fonction du COS (voir p. 50). Problème, le vendeur n'est pas astreint à un mesurage précis comme pour un appartement, soumis à la loi Carrez. L'unique obligation qui pèse sur lui, sous peine de nullité de la vente : mentionner dans la promesse ou le compromis de vente si le descriptif du terrain provient, ou non, d'un bornage. La superficie, lorsqu'elle est indiquée à ce stade, est, pour la grande majorité des terrains, donnée à titre indicatif. Une simple référence au cadastre, plus précisément au plan cadastral, est source d'erreur, car les limites de ­propriété qui y figurent ne rendent pas forcément compte de la réalité foncière.

La solution ? Réclamer au vendeur, avant même la signature de l'avant-contrat, un bornage. C'est la seule opération qui garantisse la contenance véritable d'un terrain. Mais ­l'acheteur n'a guère de moyen de pression pour l'imposer sur le plan juridique. Le plus souvent, il va lui-même faire appel à un géomètre-expert, à ses frais de surcroît, car il ne peut guère espérer répartir la note avec le ou les voisins. À moins qu'un précédent bornage­ – à faire vérifier par le professionnel – n'ait été réalisé par le passé, auquel cas il fait foi. Le budget à y consacrer avoisine 1000 euros TTC, un tarif éminemment variable suivant les régions et la complexité du dossier (nombre de riverains et de bornes, encombrement du terrain, etc.). L'acte de bornage constitue donc le point de départ pour échafauder un projet de construction. Une différence de dix mètres carrés en plus ou en moins sur un terrain, cela peut paraître dérisoire sur une vaste parcelle acquise pour une bouchée de pain en pleine campagne. "Cela ne l'est certainement pas pour une acquisition portant sur 400 mètres carrés, alors que le marché du secteur est saturé et que les prix explosent", explique Jean-François Vatré, géomètre-expert à La Rochelle. Dix mètres carrés, cela peut permettre d'ajouter une pièce supplémentaire, en réduisant d'autant le budget consacré au seul achat du terrain. Certes, l'article 1619 du Code civil ­prévoit une réduction du prix au profit de l'acquéreur en cas de différence de plus de 1/20e entre superficie mentionnée et superficie réelle, sauf stipulation contraire. Mais une clause de non-garantie de contenance est systématiquement insérée au stade de ­l'avant-contrat... Aux risques et périls de ­l'acheteur.

Sans compter qu'il est essentiel de savoir où se trouvent les limites exactes de la propriété, pour planter une haie de végétaux ou si le plan de votre future maison se situe en bordure du terrain voisin. En l'absence de mesurage dans les règles, vous risqueriez de vous heurter à un voisin certifiant, au vu de son propre bornage, que vous empiétez sur sa propriété

Une contestation de limites peut avoir des retombées graves, allant ­jusqu'à la... démolition de la construction litigieuse.

Faites procéder à une étude de sol

Ultime paramètre à intégrer, beau terrain ne rime pas forcément avec bon terrain. Certes, il est techniquement possible de construire sur n'importe quel sol, seulement le coût final sera loin d'être le même pour l'acheteur. Le type de fondation requis pour soutenir la future maison est ainsi étroitement lié à la nature exacte du sous-sol. Si un sol rocheux ou granuleux peut se satisfaire de fondations relativement basiques, un sol limoneux ou ayant fait l'objet de précédents remblaiements, sujet à glissements, exigera des fondations spécifiques, donc plus chères. Quant aux terrains argileux qui se gonflent ou se rétractent au fil des saisons, ils sont responsables d'importants sinistres aux habitations liés à la sécheresse. Un département sur deux est touché. Il peut être envisagé de descendre plus profondément les fondations, voire d'installer un radier, c'est-à-dire une dalle de béton armé permettant de répartir les charges de la construction et de rigidifier fortement l'ossature du bâtiment. Une dépense supplémentaire estimée à environ 8 % de la valeur de la maison. Il faut enfin intégrer des données climatiques : un terrain exposé au gel obligera à fonder encore plus bas. Autant de précautions de construction dont l'intérêt échappe le ­plus souvent au particulier davantage soucieux de ce qui se fait à l'arrivée en matière de revêtements de sol et muraux qu'aux soubassements qui, par principe, ne se voient jamais, comme le déplore Frédéric Henry. Grave erreur

"Un désordre qui nécessiterait une reprise du sous-œuvre a un impact bien plus fort sur le budget de l'acquéreur et sur la valeur de sa maison qu'un simple sinistre sur un matériau de surface", précise l'ingénieur.

Là encore, la solution est préventive : faire entreprendre par un géotechnicien des sondages – mieux une véritable étude de sol – pour évaluer les risques spécifiques sur le terrain et les mesures techniques à envisager pour y remédier. "Nombre de constructeurs en secteur diffus en font encore l'économie, sous prétexte de rester concurrentiels sur le marché", s'insurge Jean-François Vatré. Quant au vendeur du terrain, s'il est censé avertir l'acquéreur d'un problème dont il aurait pu avoir connaissance sur la parcelle, il n'est pas tenu de fournir lui-même­ l'étude. Si le terrain est situé dans une zone à risques, y compris sur un sol pollué, mieux vaut accepter pour le futur acquéreur de mettre la main à la poche... Encore faut-il que le vendeur, toujours propriétaire des lieux, donne son accord pour que l'on passe au ­crible son terrain. Les tarifs, pour trois à quatre sondages et un ­rapport de préconisation, démarrent à 2000 euros TTC mais... peuvent quintupler s'agissant d'un terrain complexe avec des cavités en sous-sol, obligeant à des recherches plus poussées. Dissuasif

Rédigez l'avant-contrat sous conditions

Toutes ces vérifications à faire sur le terrain, alors que certaines imposent de passer par un professionnel, prennent nécessairement du temps. Des délais qui s'accordent mal avec un contexte de pénurie foncière où un acheteur doit pouvoir se décider rapidement s'il ne veut pas que l'affaire lui échappe. Une astuce au plan juridique consiste à insérer des conditions suspensives au stade de la promesse ou du compromis de vente. Il s'agit pour l'acheteur de pouvoir au besoin se désengager sans trop de casse s'il n'obtient pas au final gain de cause sur les points restés en suspens lors de la signature de l'avant-contrat. "Le futur acquéreur ne doit signer qu'avec la certitude que le terrain à bâtir ­s'accorde véritablement avec son projet, donc sous réserve d'obtenir un CU détaillé puis un permis de construire en accord avec les points qu'il aura spécifiés", explique Me Ghislain Declercq. Un notaire qui intervient dès le stade de l'avant-contrat pensera à prévoir une telle disposition : il en va de sa responsabilité professionnelle. Il peut aussi être envisagé une clause qui conditionne la vente effective au résultat d'une étude de sol ou à l'absence de pollution. Un aménagement à la carte qui suppose d'emporter l'adhésion du vendeur. À négocier âprement... Le jeu en vaut la chandelle.

Marianne Bertrand

(1) Jusqu'au 1er juillet 2007, date à laquelle devrait prendre effet l'ordonnance du 8 décembre 2005 modifiant les règles relatives aux autorisations d'urbanisme.

(2) Ce délai sera ramené à deux mois fixes dans le cadre de la réforme sur le droit de l'urbanisme.

Mots-clés :

PLAN LOCAL D'URBANISME , PLU , TERRAIN A BATIR




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