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Logement, construit-on assez ?

Mars 2007
Le Particulier Immobilier n° 229, article complet.
Auteur : AUFFRET (Fabien)

Plus de 430 000 logements ont été mis en chantier en 2006; il faudrait en édifier 50000 par an pour éponger le déficit; ce qui n'est pas sans conséquences sur les marchés locaux. Zooms sur la capitale et cinq grandes villes.

C'est l'année de tous les records : en 2006, plus de 430 000 logements ont été mis en chantier en France, selon les chiffres du ministère de ­l'Equipement publiés à la fin du mois de décembre. Des chiffres qui confirment une nette tendance au redémarrage de la construction enclenché depuis 2003. Pour mémoire, le franchissement de la barre des 410 000 logements en 2005 avait été qualifié d'historique, du moins pour les vingt-cinq dernières années. Jean-Louis Borloo, le ministre de la Cohésion sociale et du Logement, s'en est bien sûr félicité, de même que la Fédération française du bâtiment (FFB), qui évoque, avec une activité en hausse de 4,9 % en volume, "un niveau inégalé depuis vingt-sept ans". Ce boom de la construction a-t-il permis de résoudre les problèmes chroniques de pénurie de logements dans certaines zones géographiques, certaines villes ? Quelles conséqences peut-on tirer de ce bilan? Des ­éléments de réponses, à intégrer avant de prospecter un marché pour y investir.

La demande croît aussi

L'offre de logements neufs a bel et bien subi un coup d'accélérateur. Mais ce supplément de biens arrivant sur le marché dans un contexte de relative pénurie, il n'est pas parvenu à combler le déficit creusé par le ralentissement de la construction dans les années 1990. Et le peut d'autant moins que la demande est en constante augmentation. Ce que l'on doit imputer à une multitude de facteurs : arrivée des enfants des baby-boomers sur le marché du travail, et donc du logement ; achats en plus grand nombre par des non-résidents, attirés par un marché porteur, car haussier ; migrations des étudiants ; mobilité professionnelle... "Le changement de comportement des seniors ajoute au déséquilibre", précise Guy ­Nafilyan, le PDG de Kaufman & Broad. Alors que, aujourd'hui, le nombre de personnes âgées ­­de plus de 60 ans s'élève à 12,6 millions, il devrait atteindre plus de 22 millions de personnes en 2050. "Ce qui devrait doper la demande de résidences secondaires", anticipe-t-il. En outre, les dispositifs de soutien à l'investissement locatif ont largement contribué au dynamisme des mises en chantier de logements collectifs, séduisant un nombre croissant de particuliers qui, soucieux de se constituer une épargne complémentaire une fois l'âge de la retraite venu, investissent dans le secteur de la pierre, toujours considéré comme la valeur refuge par excellence. Selon une enquête de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC France), les ventes de logements à des investisseurs bénéficiant du dispositif d'amortissement "Robien" ont atteint 68 600 unités en 2005, en progression de 10,6 % par rapport à 2004.

Malgré quelques effets pervers que la nouvelle mouture du dispositif souhaite corriger – notamment le lancement de programmes d'envergure dans des zones où la demande était faible, ce qui a pesé sur la rentabilité promise par les promoteurs –, ce dispositif a amplement participé à l'effervescence du secteur de la construction en France.

Taux bas et inflation

Enfin, cet élan vers l'acquisition immobilière, qui aurait pu être tué dans l'œuf par une politique de taux d'intérêts restrictive, a au contraire été encouragé par des facilités inespérées de financement, les taux se maintenant à un niveau très bas, tant à court terme qu'à long terme. Témoin : depuis 2003, le crédit à l'habitat des ménages a progressé à un rythme d'environ 10 % par an, selon le ministère de l'Equipement.

C'est ce qui explique en partie l'augmentation ininterrompue des prix des logements neufs depuis 1998, malgré la hausse de la production. Une augmentation encore forte en 2004 (+ 6,5 % pour les maisons, + 8,6 % pour les appartements –, puis en 2005, respectivement + 9 % et + 11 %), un peu plus faible en 2006 : les prix des maisons neuves auraient augmenté de 5 %, ceux des appartements neufs, de 8 %, si l'on en croit les spécialistes du secteur. Au total, entre 1998 et 2005, la hausse cumulée des prix a atteint 65 % pour les maisons et 46 % pour les appartements. Une inflation importante, même si, compte tenu du niveau du ticket d'entrée déjà très élevé, l'on est encore loin d'égaler celle enregistrée sur les biens anciens, de l'ordre de 95 % pour les maisons et de 109 % pour les appartements, sur la même période.

Rattraper le temps perdu

Au bout du compte, en dépit de la multiplication des mises en chantiers, l'offre de logements, tous produits confondus, reste encore, de l'avis presque unanime des spécialistes du secteur, insuffisante. Selon Michel Mouillart, économiste et professeur à l'université Paris X de Nanterre, il faudrait, si l'on veut tenir compte des évolutions démographiques et des nouvelles structures familiales, "construire entre 360 000 et 400 000 logements par an". Et à ce chiffre, il faut ajouter "le déficit de 800 000 logements qui reste à résorber". Si la construction permet aujourd'hui de répondre à la demande, elle ne peut s'attaquer au manque qu'à hauteur "d'au maximum 50 000 logements par an. A ce rythme, il faudrait seize ans pour le résorber", estime l'expert, qui plaide pour un rythme beaucoup plus rapide de construction. Un diagnostic que confirme Guy Nafilyan : "En dépit d'une augmentation de la production comprise entre 1 % et 3 % en 2007, ce qui représente près de 450 000 logements, l'offre reste insuffisante, précise-t-il, ajoutant qu'il faudrait au moins 500 000 constructions neuves par an jusqu'à 2010 pour répondre à la demande".

Même s'il reconnaît qu'il "faudra encore quelques années pour offrir à chacun un logement répondant à ses besoins", Jean-Louis Borloo est plus optimiste. Il estime que la France a rattrapé son retard, "après vingt années où la construction a été très inférieure aux besoins des Français et où les changements sociétaux n'ont pas été suffisamment pris en compte". Selon lui, ces "années d'inaction" sont à l'origine de la "grave crise du logement" que la France subit actuellement, malgré la politique "extrêmement volontariste" menée depuis cinq ans, avec le plan de Cohésion sociale, le plan de rénovation urbaine et la loi ENL (engagement national pour le logement).

Reste que, sur le plan géographique, les besoins en logements ont été diversement couverts par les efforts accélérés de construction. Selon une étude du ministère de l'Equipement, dans les villes moyennes, dont la population est comprise entre 20 000 et 100 000 habitants le taux de croissance de la construction est important depuis 2004, rejoignant la moyenne nationale (+ 1,3 %), alors qu'il lui était inférieur dans la période 1990-1998. Cet effet de rattrapage a eu un impact certain sur l'ensemble des marchés immobiliers, provoquant "un relâchement sensible des tensions du marché du logement dans les unités moyennes, en particulier celles comprises entre 50 000 et 100 000 habitants dans lesquelles les délais d'écoulement des stocks s'allongent de deux mois. En revanche, les tensions du marché du logement de l'unité urbaine de Paris ne se relâchent pas et les délais d'écoulement des stocks restent stables depuis 2003 autour de 4,9 mois". Un phénomène que l'on retrouve dans d'autres grandes agglomérations : "Dans les zones urbaines de plus d'un million d'habitants, où la population augmente davantage, le taux de vacance remonte à peine, suggérant des tensions persistantes" (voir les encadrés).

Le social à la traîne

Par ailleurs, malgré le boom de la construction neuve observé à travers toute la France, certains déséquilibres structurels persistent. Manquent toujours ainsi des logements sociaux. La crise récente l'a rappelé avec force. Pourtant, la loi Solidarité et Renouvellement urbains (SRU), qui impose aux communes de plus de 3 500 habitants – 1 500 en Ile-de-France – de construire 20 % de logements sociaux, sous peine de se voir infliger une pénalité, auraient pu y remédier. Mais les communes semblent avoir du mal à jouer le jeu. Selon la direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (DGUHC), 147 arrêtés de carence avaient été notifiés au début de l'année. "En Ile-de-France, sur les 406 communes concernées, 175 ne respectent pas ce quota, nombre de maires préférant payer l'amende plutôt que d'entamer l'effort nécessaire à la création de logements sociaux. Certaines communes, comme Neuilly-sur-Seine, Vaucresson ou Le Raincy, restent même ostensiblement sous le seuil de 5 %", s'insurge Martine Billard, députée des Verts. "Environ 102 communes n'ont produit aucun logement en quatre ans. Même avec la loi SRU, même avec le plan de cohésion sociale, les besoins sont insuffisamment couverts. Il faudrait construire entre 100 000 et 120 000 logements sociaux par an, pour rattraper le retard, mais également pour répondre à la demande future. Actuellement, en comptant les logements intermédiaires, nous construisons seulement 80 000 logements par an, et autour de 50 000 logements purement sociaux. C'est insuffisant", affirme-t-on à la Fondation Abbé-Pierre.

Les Crous sont débordés

Et ce n'est pas tout : les logements pour les étudiants connaissent le même type de déficit. Malgré les efforts entrepris par l'Etat, "ce marché spécifique est encore globalement marqué par la supériorité de la demande sur l'offre, avec une différence de situation marquée entre Paris et la province", constate l'association Egide. Les Crous, qui logent au total près de 150 000 étudiants – soit environ 7 % du nombre total de personnes inscrites dans un établissement d'enseignement supérieur – sont débordés. Le marché locatif reste très tendu, notamment pour les petites surfaces, telles que les studios et les deux-pièces, particulièrement recherchés par les étudiants. Ce type de logements, privilégié par les investisseurs, est pris d'assaut dès les examens de juin terminés. "Il existe souvent une offre abondante en province, malgré quelques exceptions, comme Toulouse, et une réelle pénurie à Paris", précisent les experts de l'association. En conséquence, les étudiants n'ont pas d'autre choix que de s'armer de patience pour pouvoir se loger. Quant à la colocation, malgré une légère évolution des comportements des propriétaires ces dernières années, elle reste encore marginale. "Ces derniers sont encore réticents à louer leur bien à des étudiants, malgré les cautions des parents", explique un chargé de clientèle montpelliérain.

2007, la concrétisation

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il faudra donc quelques "années record" supplémentaires pour que les nouvelles mises en chantier puissent résoudre les déséquilibres entre l'offre et la demande, notamment dans les métropoles régionales et à Paris. Si le manque de logements sociaux, aujourd'hui sous les feux de l'actualité, est criant, il est également vrai que les logements classiques se font trop rares dans certains secteurs.

Reste à savoir si cette effervescence peut durer. La baisse de 0,4 % des mises en chantier observée sur la période de septembre à novembre 2006, même si elle est infime, augure-t-elle une inversion de tendance et un ralentissement de la construction de logements ?

Jean-Louis Borloo assure que "2007 est l'année de la concrétisation de nombreux et nouveaux programmes de construction". Mais "plusieurs interrogations demeurent", estime la FFB, qui redoute pour 2007 une hausse brutale des taux d'intérêts dont pâtirait mécaniquement le secteur du logement. Il semble en tout cas acquis que la demande ne devrait pas ralentir. Quant à l'offre, la mise sous le boisseau de l'amortissement Robien risque de freiner la production dans les prochaines années. Les tensions existantes devraient donc perdurer dans les grandes agglomérations. Quant aux villes moyennes, l'accélération du rythme de construction de logements, ces dernières années, a pour bon nombre d'entre elles, permis de soulager les tensions, rééquilibrant le marché. Sans doute durablement.

Fabien Auffret


Mots-clés :

CONSTRUCTION IMMOBILIERE , LOGEMENT SOCIAL




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