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Permis de construire, enfin simplifié !

Permis de construire, enfin simplifié !
Avril 2007
Le Particulier Immobilier n° 230, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Des formulaires plus clairs à compter du 1er octobre; une réponse de l'administration dans des délais garantis; des déclarations qui engageront le requérant. Les points à connaître avant de déposer son dossier.

Après plusieurs années de réflexion et de consultations, la réforme des autorisations de construire vient enfin d'aboutir : à compter du 1er octobre, un nouveau régime, simplifié, s'appliquera aux particuliers désirant réaliser une opération de construction, facilitant leurs démarches, renforçant leurs droits. Près d'un quart du Code de l'urbanisme s'en trouve remanié. C'est dire l'envergure de la réforme initiée. Le nombre d'autorisations de construire en sort considérablement réduit, les règles d'instruction des dossiers par l'administration, davantage encadrées et les conditions de recours contre les permis, durcies. Cette transformation a été entreprise en vue de décourager les plaideurs opportunistes usant de moyens dilatoires pour retarder, voire bloquer tout projet de construction. Avant de vous lancer, un point sur les nouvelles règles qui seront bientôt applicables.

Demandes clarifiées

Première avancée majeure de cette réforme : la clarification des différentes autorisations à solliciter, selon le projet de construction, ­d'agrandissement ou d'aménagement envisagé. De l'aveu même d'Olivier Remus, du bureau pour l'application du droit des sols à la direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (DGUHC), "il fallait auparavant jongler avec plusieurs dispositions législatives et réglementaires du Code de ­l'urbanisme pour savoir dans quel cas de figure l'on se situait réellement". Ce qui ne facilitait pas la tâche des services instructeurs, qu'il s'agisse des services d'urbanisme des mairies ou regroupements de communes, ou bien de ceux de la direction départementale de ­l'équipement (DDE), plus particulièrement sollicitée en zone rurale. Avec la réforme, le parcours du demandeur devrait être simplifié, et le traitement de son dossier par l'administration, accéléré...

Les constructions soumises à permis ou à déclaration de travaux (rebaptisée déclaration préalable), voire dispensées de toutes formalités, seront donc désormais listées de manière exhaustive (pour un comparatif avant et après la réforme, voir le tableau, pages 33 et 34).

Dans le nouveau régime, une distinction est opérée entre les constructions neuves et les travaux entrepris sur de l'existant. Pour une construction neuve, le principe reste celui du permis de construire, dès lors que le projet envisagé a vocation à créer une surface hors œuvre brute (Shob), en ­d'autres termes une surface de plancher, de plus de 20 m2. Mais une déclaration préalable sera désormais suffisante en dessous de ce seuil, y compris sur une parcelle nue : abris de jardin, garages, se verront désormais soumis à ce régime simplifié. De plus, aucune formalité ne sera requise jusqu'à 2 m2 de Shob, sous réserve bien sûr d'être en phase avec les règles du plan d'occupation des sols (POS) ou du plan local d'urbanisme (PLU) existantes. "Cette dispense est applicable, par exemple, à l'installation d'une cabane à outils, mais ne le sera pas à la réalisation d'un perron, ou encore à l'agrandissement d'un balcon : ces projets ayant pour effet de toucher à l'aspect extérieur de la construction existante, il faut une déclaration préalable", précise Marie-Christine Duriez, architecte au CAUE (Conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement) des Hauts-de-Seine.

Autre modification significative : le seuil de hauteur de 1,5 mètre, au-delà duquel une déclaration de travaux est actuellement nécessaire, va être relevé à 12 mètres. Ce qui permettra par exemple d'édifier un barbecue en "dur" sans avoir à obtenir l'aval des services de l'urbanisme. Les piscines, enfin, dès lors qu'elles ne sont pas couvertes et que le bassin n'excède pas 10 m2 de superficie, échapperont également à toute autorisation administrative.

Seuil de 20 m2

Dans l'existant, le permis de construire redevient la norme en cas de création d'une Shob supérieure à 20 m2. Un sésame tout aussi indispensable lorsqu'il s'agit de modifier le volume d'une construction, de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur de façade, ou encore d'entreprendre des travaux sur un immeuble classé monument historique ou protégé au titre de ce régime. En revanche, le décret soumet à déclaration ­préalable les changements de destination sans travaux, comme la transformation d'une grange agricole ou d'un commerce en habitation, dès lors qu'ils n'emportent pas modification de la façade ou des structures porteuses. Auquel cas il faudra en passer par la case permis de construire. Une amélioration par rapport aux dispositions anté­rieures, qui exigeaient un permis pour tout changement de destination, même en l'absence totale de travaux. Par ailleurs, le décret pose le principe selon lequel les annexes sont réputées être de la même destination que la construction principale. Ainsi, lorsqu'il s'agira de convertir un garage en pièce à vivre, le projet devra-t-il faire l'objet d'une déclaration préalable, à moins, bien sûr, qu'il implique de modifier les ouvertures. A noter que les travaux de ravalement sont désormais expressément soumis à cette formalité, quelle que soit leur nature.

Liste limitative

L'autre aspect majeur de la réforme des autorisations d'urbanisme concerne la phase d'instruction des dossiers. La procédure va être clarifiée et simplifiée pour le requérant. Le plus souvent, il s'agit du propriétaire lui-même. Mais si c'est un mandataire (architecte ou entrepreneur), il s'engagera en tant que tel, sans avoir besoin de fournir d'autorisation écrite du propriétaire. Le demandeur devra déposer en mairie un dossier en deux exemplaires s'il s'agit d'une déclaration préalable, et en quatre exemplaires pour les autres autorisations. Innovation de taille, une liste limitative des pièces à fournir sera annexée à chaque type de formulaire de demande. Ce qui permettra au requérant de rendre un dossier complet, limitant les allers-retours avec l'administration... et d'éviter que le service instructeur n'exige la production de nouveaux documents, non visés par les textes.

En revanche, le contenu du dossier à fournir selon chaque type d'autorisation sort renforcé de la réforme. Ainsi, pour une demande de permis de construire, si un plan de situation doit toujours être fourni, le volet paysager fait désormais partie intégrante du projet architectural, qui, du coup, devient beaucoup plus exigeant : il faut notamment délivrer une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet, un plan de masse, un plan des façades et des toitures, un document graphique, deux documents photographiques. Des pièces supplémentaires sont imposées si des normes particulières de construction s'appliquent (en zone sismique par exemple, l'attestation d'un professionnel prouvant que le projet respecte ces prescriptions est nécessaire), ou si l'on se trouve en secteur protégé, auquel cas le projet architectural doit indiquer les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux.

Surface déclarée

Il ne sera en revanche plus nécessaire de joindre un plan intérieur, dont l'administration n'avait, de toute façon, pas les moyens de vérifier l'exactitude. "Il demeure pourtant indispensable, ne serait-ce que pour les entreprises en charge des travaux", souligne Gérard Duhamel, architecte et directeur du CAUE de Dordogne. "L'absence de plan intérieur risque d'engendrer des problèmes de voisinage, car il n'y aura dès lors aucune indication sur les vues, qu'elles soient principales (s'agissant d'une chambre ou d'un séjour) ou secondaires (s'agissant d'une cuisine), alors qu'elles conditionnent, dans beaucoup de POS ou PLU, les règles de distance à respecter", précise de son côté Marie-Christine Duriez.

Quant à la surface de plancher de la construction projetée, elle devra être fournie par le requérant lui-même. Mais pas question de demeurer approximatif. Cet élément de la demande, qui devient déclaratif, l'engage du même coup, ainsi, le cas échéant, que l'architecte. Les services instructeurs ne seront pas tenus de vérifier au préalable la véracité de la surface déclarée. L'administration contrôlera simplement que le coefficient d'occupation des sols (COS) applicable au territoire de la commune permet la construction envisagée. Quant au calcul des taxes d'urbanisme, dépendantes de la surface, il sera effectué sur la base déclarée. Si le demandeur a triché sur la surface déclarée, il s'expose ainsi, entre autres, au risque d'un redressement fiscal. "Sous couvert d'une clarification de la procédure, l'Etat va se désengager de l'instruction. Et c'est le demandeur qui se ­retrouvera en première ligne, à la merci d'un recours émanant de l'un de ses voisins...", met en garde Gérard Duhamel.

Instruction balisée

Le dossier, une fois déposé en mairie, sera instruit suivant une procédure clairement balisée. A supposer qu'il manque un élément figurant sur la liste des pièces à fournir, le demandeur sera invité à le remettre dans un délai de trois mois. L'administration, de son côté, ne pourra le lui réclamer que dans le premier mois suivant le dépôt de sa demande : passé ce laps de temps, le dossier sera instruit en l'état.

Mais c'est sur l'étude proprement dite du dossier par l'administration que la réforme est véritablement porteuse de garanties nouvelles. Le service instructeur devra donner sa réponse dans des délais fixés à l'avance : un mois, s'agissant d'une déclaration préalable ; deux mois pour un permis de construire concernant une maison individuelle, ainsi que pour un permis de démolir; trois mois pour les autres autorisations. Le point de départ de ces délais court à compter de la réception en mairie du dossier complet. Le pétitionnaire, sur le récépissé qui lui sera remis, saura ainsi, dès le départ, combien de temps il aura à patienter. Une amélioration significative lorsque l'on sait que l'examen des dossiers pouvait parfois s'éterniser, du fait de pratiques récurrentes des services instructeurs consistant à utiliser des éléments de procédure – un avis non obligatoire ou une énième pièce à fournir – à des fins purement dilatoires... "Les choses avaient tendance à traîner, pour peu, par exemple, que le projet soit perçu comme avant-gardiste au niveau architectural", ironise ainsi Gérard Duhamel.

Les délais de départ seront susceptibles de majoration, comme actuellement, mais dans des cas limitativement prévus, notamment lorsque le projet est situé aux abords d'un monument historique. Un délai total porté alors à six mois, le temps estimé nécessaire à l'administration pour consulter l'architecte des bâtiments de France (ABF). Dans tous les cas, la majoration du délai devra être portée à la connaissance du demandeur au plus tard un mois après le dépôt du dossier complet. Passé ce délai, le service instructeur ne sera plus habilité à obtenir un complément d'instruction.

Permis tacite

Qu'elle ait ou non eu le temps nécessaire pour examiner la demande d'autorisation, l'administration sera considérée, une fois les délais d'instruction épuisés, comme ayant délivré une autorisation tacite au demandeur. Y compris dans les secteurs où l'accord de l'ABF est requis, à partir du moment où celui-ci n'a pas émis d'avis défavorable ou assorti son avis de prescriptions particulières, auquel cas le silence de l'administration vaudrait refus tacite. Les permis tacites pourraient donc être appelés à se développer, avec le risque réel que cela engendre de voir bafouées les règles d'urbanisme... "D'autant, comme le rappelle le président de l'Association des maires de France (AMF), Jacques Pélissard, que la réforme interviendra à un moment où les DDE, elles-mêmes en pleine restructuration, seront à peine réorganisées."

On l'a vu : le requérant est tenu, au stade de l'élaboration de son dossier, de s'engager sur un certain nombre d'éléments. Cette responsabilisation se retrouve, une fois le projet mené à bien. Il lui appartiendra, à lui ou à son architecte, de certifier, dans une déclaration d'achèvement et d'attestation de conformité des travaux (DAACT), qu'il a bien respecté les prescriptions de l'autorisation qui lui a été délivrée. Le contrôle de la puissance publique, désormais facultatif, sauf dans certains cas limitatifs comme des travaux menés dans un secteur protégé, se trouve donc sensiblement allégé. Mais en cas de doute, les services instructeurs conservent un droit de regard, habilités à se rendre sur place pour vérifier la conformité des travaux à l'autorisation sollicitée, et ce dans les trois mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement. En cas de non-conformité, le bénéficiaire pourra être contraint de déposer un permis modificatif – ce qui suppose que sa situation soit susceptible d'être régularisée –, et de mettre sa construction en conformité en réalisant des travaux complémentaires. Ou bien, solution draconienne, de procéder à la démolition totale ou partielle de l'ouvrage si aucune régularisation n'est envisageable. Faute de contrôle administratif dans les trois mois, la construction sera présumée conforme, sous réserve d'un recours des tiers.

Annulation partielle

Quelle que soit l'autorisation délivrée, elle devra être mise en œuvre par le bénéficiaire dans un délai de deux ans, sous peine de péremption. Ce qui signifie qu'il faudra que des travaux soient engagés, même mollement, durant cette période et ne soient pas interrompus plus d'une année consécutive. Ce délai de deux ans est toutefois suspendu si le permis ou l'autorisation fait l'objet d'un recours en justice, et ce pour toute la durée de la procédure. Car un permis ne peut ­d'ores et déjà plus, en application du décret du 31 juillet 2006, tomber pour péremption tant que le tribunal n'a pas rendu sa décision.

De plus, le juge administratif a aujourd'hui la possibilité de prononcer une annulation partielle d'une autorisation qui n'est plus considérée comme un bloc intangible, en cas de violation d'un point de droit mineur dans la procédure de délivrance, telle une erreur dans un numéro d'article du Code. Ainsi l'ensemble du projet n'est-il pas compromis, ce qui est nettement favorable au pétitionnaire.

Effectif le 1er octobre

Le décret donnant le coup d'envoi à la réforme du permis de construire est paru plus de six mois avant son entrée en vigueur, fixée initialement au 1er juillet. Pour autant, ce laps de temps a été perçu comme trop court par les services instructeurs, d'autant qu'ils sont habituellement confrontés à une recrudescence de demandes de permis en début de période estivale. Si bien que plusieurs sénateurs, sous la pression notamment de l'AMF, ont introduit dans le cadre de l'examen en seconde lecture du projet de loi relatif à... la fonction publique territoriale un amendement visant à repousser l'entrée en application du dispositif. Il ne sera donc effectif qu'à compter du 1er octobre*... sous réserve que cette date soit entérinée par décret en Conseil d'Etat. Ce qui est probable.

Dans l'intervalle, il faudra faire avec les anciens textes. Ce qui risque de poser quelques problèmes : quid si la demande est déposée avant le 1er octobre, mais l'autorisation délivrée après cette date ? "Les dossiers déposés avant le 1er octobre seront instruits avec les règles de forme actuelles et lorsque les services instructeurs rendront leur décision, elle sera régie par les règles de fond applicables au jour de la décision", assure Olivier Remus. Dans le doute, et les nouvelles règles étant globalement plus favorables au demandeur, il aura souvent intérêt à attendre avant de lancer son projet. Sauf exceptions, comme une demande de changement de destination sans travaux ou l'obtention d'un permis de démolir. La pratique, sans aucun doute, le confirmera...

Marianne Bertrand


Mots-clés :

PERMIS DE CONSTRUIRE , TRAVAUX , URBANISME




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