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Comment faire pour faire borner un terrain

Comment faire pour faire borner un terrain
Mai 2007
Le Particulier n° 1013, article complet.
Auteur : MASSON (Chantal)

A quelle occasion est-ce utile ou nécessaire ?

Le bornage permet de fixer précisément et définitivement la limite séparative d'un terrain d'avec ceux qui l'entourent. Les actes de vente et titres de propriété n'indiquent généralement pas ces limites, mais seulement la contenance et les références cadastrales des parcelles. Quant aux documents du cadastre, ils peuvent être erronés, et ne valent d'ailleurs pas preuve de propriété.

Le bornage est à envisager si ...

- vous êtes en désaccord avec votre voisin sur la limite entre votre terrain et le sien ;

- vous voulez implanter une haie, un mur ou toute autre construction en limite de propriété. En effet, si cette implantation empiète, même de quelques millimètres, sur la propriété de votre voisin, il pourra vous obliger, faute d'accord entre vous, à démolir la construction litigieuse ;

 - vous voulez percer, dans un mur de votre maison, une ouverture donnant sur la propriété voisine. Vous devez, en effet, tenir compte de distances minimales par rapport à cette propriété ;

- vous envisagez de vendre un bien et vous voulez que les choses soient transparentes pour les acquéreurs vis-à-vis de vos voisins. D'ailleurs, s'il s'agit d'un terrain à bâtir, l'acte de vente doit, sous peine d'être frappé de nullité, contenir un descriptif du terrain et mentionner s'il provient ou non d'un bornage (art. L. 111-5-3 du code de l'urbanisme). Le bornage reste cependant facultatif, sauf si vous divisez un terrain en plusieurs lots (opération de lotissement).

Un bornage est inutile ou impossible si ...

- votre terrain a déjà fait l'objet d'un bornage, qui s'impose alors à vous et à votre voisin ;

- une ou des constructions sont implantées sur la limite séparative des deux terrains (exemple : maisons accolées) ;

- vous voulez fixer la limite entre votre terrain et un élément du domaine public (route, chemin public, cours d'eau domanial, voie ferrée...). Il faut alors demander à l'autorité compétente (le maire, pour le domaine public communal ; le préfet, sinon) qu'elle fixe cette limite. En cas de désaccord, il faudra le faire trancher par les tribunaux ;

- vous n'êtes pas propriétaire du bien, mais simple locataire.

A noter : le bornage est possible même si votre terrain est séparé de celui du voisin par un cours d'eau non domanial, un chemin ne faisant pas partie du domaine public, un fossé... ces limites naturelles n'étant pas nécessairement celles, légales, de votre propriété.

- Faire borner votre terrain n'interdit pas aux personnes ou aux animaux de pénétrer sur votre propriété. Pour empêcher légalement et/ou physiquement toute intrusion, vous devez, en plus, clore votre terrain.

- Notez que vous pouvez demander un bornage si vous n'êtes que nu-propriétaire ou usufruitier du bien. Mieux vaut cependant que l'autre partie (usufruitier ou nu-propriétaire) fasse cette démarche conjointement, sinon le bornage ne lui sera pas opposable.

Si le bien est en indivision, les tribunaux estiment que, sauf exception, le bornage doit être demandé par tous les propriétaires indivis.

Proposer à votre voisin un bornage amiable

Commencez par proposer cette formalité à votre voisin. Aucune forme n'est imposée pour cette demande. Il est cependant préférable de la faire par écrit (voir ci-contre). Si votre voisin donne son accord, vous pouvez procéder tous deux au bornage, sans intervention d'un tiers, en vous aidant des actes de vente, des plans cadastraux, ou de tout autre document ou élément. Si vous parvenez à un accord, concrétisez-le dans un document écrit, que vous signerez tous les deux. Si, en outre, vous matérialisez sur le terrain la limite de vos propriétés, à l'aide de repères, précisez dans le document écrit la nature et l'emplacement de ces repères. Le bornage ainsi réalisé et attesté ne peut plus être remis en cause, sauf cas particuliers, par exemple si l'une des parties prouve des manœuvres frauduleuses.

Recourir à un géomètre expert

Déterminer des limites de propriétés peut se révéler complexe et toute erreur est lourde de conséquences puisque le bornage établi par les propriétaires des terrains concernés sera définitif.

Aussi peut-il être plus prudent de faire appel à un géomètre expert (seul professionnel habilité par la loi à effectuer un bornage) : le risque d'erreur est limité et couvert par sa responsabilité professionnelle.

Les tarifs étant libres, comparez l'estimation ou le devis (attention, le devis peut être payant) de deux ou trois géomètres experts de votre région. Le prix dépend du temps passé par le géomètre expert, selon la complexité de sa mission.

Comptez autour de 60 ou 90 € de l'heure, soit, pour un bornage de difficulté moyenne, entre 600 € et 2 000 €.

Fixez le partage des frais

En principe, les frais du bornage sont partagés entre les voisins par moitié (art. 646 du code civil), ou, par exemple, proportionnellement aux superficies respectives des deux terrains pour les frais d'arpentage et de mesurage, et pour moitié pour l'achat et la pose des bornes. Il est donc prudent de fixer préalablement par écrit qui paiera quoi. Attention : la rémunération du géomètre expert reste due même si, à l'issue de sa mission, vous ou votre voisin refusez sa proposition de bornage.

Les opérations de bornage

Le professionnel choisi par les deux voisins confirme sa mission par écrit et convoque sur place toutes les parties ou leurs représentants pour une réunion contradictoire. Chacun est invité à produire ses documents permettant d'établir les limites de sa parcelle : titres de propriété, plans, extraits du cadastre, déclarations de témoins, coutumes locales, photos... Le professionnel étudie ces éléments et propose des limites séparatives. Au besoin, il effectue des recherches complémentaires de documents, ou des opérations de mesurage sur place.

Le procès-verbal de bornage

Si les propriétaires ou leurs représentants sont d'accord avec les limites déterminées par le géomètre expert, celui-ci matérialise cet accord sur le terrain en posant, en leur présence, des bornes ou autres repères. Il dresse un procès-verbal de bornage qui désigne les propriétaires et les terrains, décrit les recherches effectuées, les opérations menées sur place, les limites retenues et les repères qui les matérialisent. Il y annexe un plan détaillé des parcelles. Les propriétaires signent ce procès-verbal et la délimitation des terrains ainsi fixée devient définitive.

Faire publier le bornage

Cette démarche n'est pas obligatoire. Cependant, la publication du procès-verbal de bornage au fichier immobilier de la conservation des hypothèques permet à toute personne se renseignant sur l'un des terrains concernés de connaître l'existence et les modalités de ce bornage. Par exemple, en cas de vente d'un des terrains, les futurs acquéreurs seront plus rapidement et plus sûrement informés de ses limites exactes. La publication s'effectue par l'intermédiaire d'un notaire. Il établit alors un acte "de dépôt avec reconnaissance d'écriture et de signature". Compter de 100 à 150 €, ou davantage si le procès-verbal est particulièrement volumineux, ou si le notaire procure des conseils et les facture.

Demander un bornage judiciaire

Si votre voisin ne répond pas à votre proposition de bornage, ou la refuse, vous pouvez faire intervenir un géomètre expert, à vos frais, mais tant que ses conclusions n'auront pas été entérinées par votre voisin, elles ne lui seront pas opposables. Il peut aussi arriver qu'un géomètre expert ait été missionné, mais que l'une des parties ne réponde pas à ses convocations, ou ne soit pas d'accord avec les limites proposées. Dans ce cas, le géomètre expert dresse un procès-verbal de carence. Ce document pourra être produit dans le cadre d'une action en bornage judiciaire.

En effet, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contiguë (art. 646 du code civil).

Vous saisissez le juge pour faire un bornage

Il faut pour cela saisir le juge du tribunal d'instance du lieu où se situe le terrain. Le recours à un avocat n'est pas obligatoire, mais vous devrez assigner votre voisin par huissier.

Chaque propriétaire doit alors présenter au juge tous les documents nécessaires pour définir les limites des propriétés (indications cadastrales, actes notariés, témoignages...). Le juge peut trancher au vu de ces seules pièces, mais le plus souvent il désignera un géomètre expert. Il fixera également la répartition de la rémunération de celui-ci entre les propriétaires concernés. Il peut, par exemple, les mettre à la charge de celui qui s'est opposé de façon injustifiée à un bornage amiable.

Le géomètre expert soumet le bornage

Le géomètre procédera comme pour un bornage amiable, et remettra au tribunal un projet de bornage. Puis un procès-verbal de bornage sera établi et présenté à la signature des parties. Si l'une d'elles refuse de signer, ce document sera néanmoins homologué par le tribunal. Les parties auront 30 jours pour faire appel du jugement d'homologation, après quoi le bornage deviendra définitif. Enfin, le procès-verbal judiciaire sera publié à la conservation des hypothèques, dans un délai de 2 mois.


Mots-clés :

GEOMETRE , PROPRIETE IMMOBILIERE , TROUBLE DE VOISINAGE , VOISINAGE




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