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Lotissement, mode d'emploi

Lotissement, mode d'emploi
Septembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 234, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Règlement et cahier des charges fixent la loi applicable à tous; les projets de construction doivent s'y conformer scrupuleusement; une association syndicale libre gère les équipements communs. Des contraintes parfois lourdes, mais qui peuvent évoluer

L'acquisition d'une maison individuelle dans le cadre d'un lotissement présente des avantages : le terrain est borné et viabilisé (réseaux d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone et de tout-à-l'égout), doté de voies de circulation, d'espaces verts collectifs, voire, pour certains d'entre eux, d'équipements de loisirs, piscine ou courts de tennis. Elle présente aussi un inconvénient majeur : tout en étant pleinement propriétaire, le coloti doit abandonner à la collectivité un certain nombre de prérogatives, selon un schéma qui n'est pas sans rappeler celui de la copropriété. Ce dont les acquéreurs ont rarement conscience au moment de signer l'acte de vente. C'est généralement lorsqu'ils désirent faire des travaux qu'ils réalisent ce que cela implique : un ensemble de contraintes "codifiées" dans deux documents clé - le règlement et le cahier des charges -, qui peuvent limiter la réalisation de leurs projets. Et des charges communes, qu'un organe spécifique, l'association syndicale libre, dédié à la gestion des équipements communs, se charge de recouvrer.

Règles de vie

Bien que facultatifs, un règlement et un cahier des charges sont en effet établis dans la plupart des lotissements pour y organiser la vie commune et garantir un minimum d'unité des constructions. Ces documents s'imposent à tous les propriétaires, qui peuvent s'en réclamer devant les tribunaux.

Le cahier des charges, véritable contrat de droit privé, fixe les obligations réciproques des colotis. Il détaille notamment les règles de bon voisinage (utilisation des espaces communs, horaires pour passer la tondeuse, séchage du linge...), les obligations de chacun concernant la bonne tenue des propriétés (entretien des façades, plantations...), les servitudes imposées aux différents lots (passage des canalisations...), les activités professionnelles autorisées, les charges à payer et leur répartition, l'information relative au transfert éventuel de la propriété des équipements collectifs à la commune, etc.

Le règlement, lui, précise les règles d'urbanisme applicables dans le lotissement durant les dix premières années de son existence. Ce " mini-plan d'urbanisme" peut imposer des prescriptions plus contraignantes que celles du plan local d'urbanisme en vigueur (PLU, ancien plan d'occupation des sols) : maison édifiée sur un niveau seulement contre deux dans le PLU, par exemple. Mais il ne peut, en aucun cas, prévoir des règles moins sévères.

Une fois approuvé par l'administration, le règlement devient opposable aux colotis : s'ils demandent un permis de construire, celui-ci ne leur sera délivré que s'il est conforme au règlement.

Ce document précise en particulier l'aspect extérieur des constructions : il peut ainsi interdire tout pastiche d'une architecture étrangère à la région, dicter quels matériaux et couleurs sont autorisés, fixer la hauteur, la largeur et la surface maximale des bâtiments, déterminer la nature des clôtures, l'emplacement de la maison sur le terrain, son implantation par rapport à la voirie, aux limites séparatives, les conditions d'accès et de desserte de chaque lot, les règles de stationnement des véhicules, le nombre de places par lot, etc. Toutefois, les règles d'urbanisme contenues dans le règlement du lotissement cessent de s'appliquer dix ans après la délivrance de l'autorisation de lotir, lorsque la commune est dotée d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, comme une carte communale (Code de l'urbanisme, art. L. 442-9 nouveau). Les lots sont alors régis par les règles communales de droit commun.

Les colotis peuvent toutefois demander le maintien du règlement – ce qui est très rare en pratique -, s'ils réunissent la majorité de l'article L. 442-10 nouveau du Code de l'urbanisme (voir page 46). Le maire, tout comme le préfet, peut s'y opposer, mais seulement après enquête publique. Cette règle de caducité a pour but d'éviter que les règles d'urbanisme d'origine privée se pérennisent et n'entrent en contradiction avec celles applicables sur le territoire de la commune, qui évoluent au fil du temps. En revanche, le règlement du lotissement est applicable sans limitation de durée dans les communes dépourvues de tout document d'urbanisme.

Imbroglio juridique

A la différence du règlement, le cahier des charges est voué à demeurer applicable, quels que soient son ancienneté ou son contenu. Les colotis peuvent vouloir utiliser cette pérennité pour contractualiser certaines des règles d'urbanisme qui étaient contenues dans le règlement, après la disparition de celui-ci. La question a longtemps été de savoir si cela était licite. L'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, introduit par la loi Solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000, a tranché ce point, en l'autorisant à une condition : la règle d'urbanisme contenue dans le cahier des charges peut s'appliquer si, et seulement si, elle découle d'une volonté explicite de contractualisation par les colotis, qui ne doivent pas se contenter de reproduire ou de mentionner un document d'urbanisme ou le règlement du lotissement dans le cahier des charges. Et la Cour de cassation fait une application très stricte de ce principe (Cass. 3e civ., 7-12-2005, n° 03-18845 : en l'espèce, le cahier des charges reprenait mot pour mot les règles d'urbanisme du règlement).

Une construction conforme

Agrandir une maison, construire une piscine, une véranda, un abri de jardin... tout n'est pas forcément autorisé au sein d'un lotissement. Votre projet de construction doit, quel qu'il soit, être compatible avec le règlement et le cahier des charges.

Dans le cas contraire, le maire ne pourra vous délivrer un permis de construire, et s'il le fait en méconnaissance de ces documents, l'autorisation, même régulière, ne sera pas opposable aux autres colotis. C'est ce qu'a appris à ses dépens un propriétaire, qui avait obtenu un permis l'autorisant à construire deux bâtiments, alors que le cahier des charges prévoyait sur chacun des lots la construction d'une seule maison d'habitation : le juge a ordonné l'interruption des travaux, pourtant entrepris sur la base d'un permis de construire régulier (Cass. 3e civ., 17-11-2004, n° 03.15193). Le cahier des charges peut même subordonner la délivrance des permis à l'accord de l'association syndicale et/ou de l'architecte du lotissement. Et la démolition est encourue si l'autorisation prévue n'est pas obtenue (Cass. 3e civ., 28-3-2001, n° 98-16730).

Pas éternels...

Comment, dès lors, faire avancer son projet, s'il se heurte aux diktats du règlement ou du cahier des charges ? En faisant bouger les règles. C'est heureusement possible, dans le respect, bien sûr, des prescriptions locales d'urbanisme, et à condition de suivre la procédure prévue à cet effet. La seule autorisation de l'association syndicale ne suffit pas, en effet, pour déroger aux documents du lotissement en vigueur (Cass. 3e civ., 9-12-1986, n° 85-14348). Le règlement du lotissement, tout comme le cahier des charges, peuvent être modifiés par l'assemblée générale de l'association syndicale, à condition que les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement, ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de la superficie, en décident ainsi (Code de l'urbanisme, art. L. 442-10 nouveau). Ces règles étant d'ordre public, elles s'imposent même si le cahier des charges prévoit une majorité différente (Cass. 3e civ., 1er décembre 1993, n° 91-15159). Chaque propriétaire compte pour une seule voix, même s'il possède plusieurs lots (CE, 13 juin 1975, n° 92275). Et pour le calcul de la majorité, il faut déduire de la superficie totale du lotissement les lots affectés à un autre usage que l'habitation (CE, 28 février 1996, n° 105846) et la surface des voies et des espaces verts affectée à l'usage commun des colotis (Cass. 3e civ., 3 octobre 2001, n° 00-10550).

La modification des documents du lotissement, une fois adoptée par l'ASL, est prononcée par arrêté du maire ou du préfet (selon qui a délivré l'autorisation de lotir), dès lors qu'elle est compatible avec la réglementation d'urbanisme locale. Les nouvelles règles s'appliquent alors à tous les colotis et ne peuvent être remises en cause par les propriétaires minoritaires.

La nature des modifications adoptées peut être très variée : il peut s'agir, par exemple, d'autoriser les constructions à une hauteur supérieure à celle imposée par le cahier des charges, d'agrandir un bâtiment, de construire des garages en limite séparative, dans l'ensemble du lotissement. Ou encore, de changer l'affectation des lots, de modifier les superficies et les limites de lots, de céder une partie d'un terrain affecté à l'usage d'espace vert, etc. Attention : la modification des règles applicables ne vaut que pour l'avenir. Elle ne peut avoir pour effet de régulariser une construction déjà existante. Le Conseil d'Etat a même jugé qu'une modification destinée à valider une construction ayant fait l'objet d'un permis de construire annulé par un jugement définitif, pour méconnaissance du règlement du lotissement, était constitutive d'un détournement de pouvoir (CE, 16 février 1994, n° 110147).

En l'espèce, un maire avait autorisé une modification du cahier des charges dans le seul but de permettre à un propriétaire d'édifier, non plus "un immeuble comprenant un seul logement", mais "une construction comprenant deux logements". La procédure de modification des règles applicables au lotissement peut paraître lourde, mais toute intervention en violation de ces règles risque d'emporter la destruction de la construction irrégulière. La Cour de cassation veille à l'application de cette solution rigoureuse, malgré la résistance de certaines cours d'appel. En cas de non-respect du cahier des charges, tout coloti peut agir, sans même devoir justifier d'un préjudice quelconque : le seul fait d'être propriétaire d'un lot lui permet de demander la destruction de ce qui a été édifié en violation du cahier des charges, sur le fondement de l'article 1143 du Code civil, relatif à la sanction des obligations conventionnelles (Cass. 3e civ., 14 mars 2006, n° 05-11334 : un propriétaire avait transformé une grange en local d'habitation, en infraction au cahier des charges).

En revanche, le coloti doit démontrer l'existence d'un préjudice pour invoquer la violation du règlement du lotissement (Cass. 3e civ., 24 octobre 1990, n° 88-15967). La prescription de l'action en démolition dépend elle aussi de la nature du document incriminé : l'action fondée sur la violation du cahier des charges est soumise à une prescription trentenaire (Code civil, art. 2262 et Cass. 3e civ., 18 mai 1989, n° 87-19311), tandis que celle du règlement se prescrit par deux ans, à compter de l'achèvement des travaux (Code de l'urbanisme, art. L. 480-13).

Une association syndicale libre

A partir de cinq lots, le lotisseur doit créer une association syndicale libre (ASL), qui regroupe tous les colotis, pour gérer les équipements communs (voirie ; réseaux divers : assainissement, eau, réseaux câblés, etc. ; espaces verts ; gardiennage ; local poubelles ; piscine, tennis, etc.), jusqu'à ce que la commune décide, éventuellement, de les prendre en charge. Le fonctionnement de l'ASL est prévu contractuellement par les statuts : mode de convocation et de représentation des propriétaires aux assemblées générales, règles de quorum et de majorité, modalités de vote, etc.

L'association est chargée de faire respecter l'ensemble des décisions prises en assemblée générale et les dispositions du règlement et du cahier des charges. Elle peut à cette fin agir en justice. Elle reçoit également les cotisations de charges, engage les dépenses et organise le budget du lotissement.

Les textes régissant l'ASL ont été récemment remaniés, avec pour objectif d'améliorer leur fonctionnement, et dans le souci d'une plus grande transparence, par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, qui a abrogé l'ancienne loi de référence, datant du... 21 juin 1865. Cette ordonnance prescrit la mise en conformité des statuts en vigueur au jour de sa publication (2 juillet 2004) avec les dispositions nouvelles, dans un délai de deux ans à compter de la publication de son décret d'application, soit au plus tard le 5 mai 2008. D'ici là, les statuts rédigés dans le cadre de la législation antérieure demeurent applicables. Il s'agit d'une obligation sans sanction, mais la vigilance s'impose, car l'on ne connaît pas encore les conséquences d'un défaut de mise en conformité sur l'activité de l'ASL et la validité de ses décisions. L'ordonnance exige que les statuts contiennent désormais obligatoirement le nom de l'association, son objet, son siège, ses règles de fonctionnement, la liste des immeubles compris dans son périmètre, ses modalités de financement et le mode de recouvrement des charges. Il faut aussi intégrer les deux innovations du texte concernant l'inscription d'hypothèque légale et l'opposition de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dont bénéficient à présent les ASL. Le décret prévoit quant à lui que l'ASL doit fixer dans ses statuts d'autres éléments, tels que les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de cession de l'un de ses biens, de modification des statuts, ainsi que de sa dissolution.

Des charges collectives

L'ensemble des colotis - et le lotisseur, tant qu'il reste encore propriétaire d'au moins un lot - participent aux charges du lotissement.

Les plus courantes concernent les frais d'entretien, les travaux de remise en état ou de remplacement des équipements communs, les impôts et taxes sur les terrains non bâtis, les consommations d'électricité pour l'éclairage public, l'eau pour l'arrosage des espaces verts, les primes d'assurance (responsabilité civile de l'ASL pour les accidents causés par les équipements), et les frais de fonctionnement de l'association (timbres, photocopies, convocations, appels de charges, etc.).

Le montant de la cotisation est fixé par l'assemblée en fonction des prévisions de dépenses qu'elle a approuvées. Le président de l'ASL adresse un appel de fonds conformément aux modalités fixées par les statuts. Aucun critère légal n'est imposé pour la répartition des charges, là encore déterminée par les statuts ou le cahier des charges. Mais les critères le plus fréquemment adoptés sont la superficie des lots, la longueur de la façade ou l'intérêt particulier que présente un équipement pour un ou plusieurs colotis. Ni l'administration - fût-elle saisie par une majorité de colotis -, ni le juge, ne peuvent imposer un mode de répartition différent de celui retenu par les statuts (Cass. 3e civ., 3 juillet 1991, n° 89-13283). Il n'est pas non plus question pour l'ASL de prendre une décision ayant pour effet d'aggraver les charges pesant sur un coloti sans s'être assuré de son consentement (Cass. 3e civ., 20 juin 2001, n° 99-17961). Des garanties nécessaires, qui protègent chaque propriétaire individuellement, tout en sauvegardant les intérêts collectifs.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

LOTISSEMENT , TRAVAUX




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