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Rénovation durable, un chantier colossal

Rénovation durable, un chantier colossal
Janvier 2008
Le Particulier Immobilier n° 238, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Améliorer la performance énergétique des logements, un enjeu national; le Grenelle de l'environnement a fixé des objectifs à l'horizon 2012; 30 millions de logements concernés, 600 milliards de dépenses à financer. De nouveaux travaux en perspective.

Hausse des vagues de chaleur, précipitations plus intenses, accroissement de la violence des cyclones, contraction de la couverture neigeuse..., nul ne peut aujourd'hui ignorer les mises en garde des experts quant aux conséquences probables du réchauffement climatique qui résulterait de la poursuite des émissions de gaz à effet de serre (GES). C'est l'objet même de la Conférence sur les changements climatiques qui s'est tenue début décembre à Bali, avec comme enjeu la poursuite de la mise en œuvre du protocole de Kyoto pour la période 2008-2012. Et l'adoption d'une « feuille de route » pour l'après 2012. Sans attendre ces échéances, la plupart des pays de l'espace européen ont engagé une politique ambitieuse en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre, notamment par l'utilisation de solutions énergétiques moins polluantes... et plus économes. La récente flambée du pétrole ne fait que conforter cette volonté. Et si la France avait pris du retard en termes de développement durable, le « Plan climat » et, surtout, le Grenelle de l'environnement, ont remédié à cette lacune. Particulièrement dans le domaine de l'habitat.

Consommer durablement

De fait, 46 % de la consommation d'énergie émane du bâtiment (habitat et tertiaire), ce qui le place en tête des secteurs énergivores, bien avant l'industrie (29 %) et les transports (25 %). À lui seul, le secteur du bâtiment rejette dans l'atmosphère 23 % des émissions de gaz à effet de serre (derrière les transports), dont 70 % pour l'habitat.

Côté logement, cette consommation ne cesse de croître avec l'augmentation du parc et l'évolution des besoins : + 30 % au cours des trente dernières années. Parmi les postes de dépenses les plus importants, le chauffage représente 70 % de la consommation, les 30 % restants étant liés à la production d'eau chaude sanitaire, à l'utilisation des équipements ménagers et à l'éclairage. En ce qui concerne le neuf, l'augmentation régulière des exigences réglementaires en matière d'isolation thermique a déjà permis de réduire les déperditions d'énergie. Par ailleurs, sous la pression des collecti­vités locales, les grandes enseignes ont intégré à de nombreux niveaux la notion de durabilité dans leurs opérations... au prix d'un surcoût de l'ordre de 8 % à 10 % du prix de sortie. Dans l'existant, il en va autrement : il est moins complexe de construire un logement performant sur le plan énergétique que de s'atteler à une rénovation « durable ». Or, la construction neuve ne représente, tout au plus, que 1,5 % du parc total. Ce sont les 30 millions de logements existants (17 millions en individuel et 13 millions en collectif) qui représentent donc le plus gros chantier. Au bas mot, quelque 600 milliards d'euros de travaux sont à prévoir rien que pour l'habitat, soit en moyenne 15 000 à 20 000 euros par logement sur les quatre décennies à venir. Et le caractère ancien ou très ancien des logements ne facilite pas les choses. Les deux tiers d'entre eux ont en effet été construits antérieurement à 1975 (année de la première réglementation thermique). Ce sont les plus gros consommateurs d'énergie : environ 250 à 260 kWh/m2/an, au lieu des 50 à 60 requis à l'horizon 2050 (1).

Une prochaine loi rendra obligatoire la rénovation thermique au-delà d'un seuil de consommation de 80 kWh/m2/an, avec un objectif de 40 % de réduction des dépenses énergétiques pour les ménages.

Une démarche globale

Il va de soi que les particuliers, aujourd'hui confrontés à la flambée du coût des énergies, ne demandent pas mieux que d'améliorer les performances de leur logement. Encore faut-il savoir quels travaux entreprendre et quel retour sur investissement en attendre. En sachant que, actuellement, ainsi que le souligne Roger Maquaire, président du Club de l'amélioration de l'habitat, « les besoins sont mal satisfaits, les performances des logements après travaux pas toujours optimales. Sur le plan énergétique, les travaux entrepris ne suffisent pas à répondre aux objectifs gouvernementaux de diviser par quatre les consommations d'énergie d'ici à 2050 ». En maison individuelle, plus énergivore que les appartements, installer une pompe à chaleur, ou remplacer une vieille chaudière, permet généralement de réaliser des économies assez vite perceptibles. Il n'en va pas de même pour l'isolation thermique, dont le gain n'est réel qu'au bout de quelques années. De fait, dans les logements anciens, les travaux concernent fréquemment un équipement (chauffage dans la plupart des cas). Et encore, la décision de réaliser cet investissement s'opère-t-elle à l'occasion de son remplacement, parce qu'il est obsolète ou qu'il ne fonctionne plus. Autrement dit, si la plupart des projets de travaux marquent une amélioration des consommations d'énergie et des rejets de CO2, ils ne font pas le plein des économies potentielles, le logement n'étant pas pris dans sa globalité. Et au final, les projets gagnent difficilement une classe sur l'étiquette énergie [voir le classement plus loin]. Rares même sont ceux qui intègrent un ensemble de travaux susceptibles d'améliorer très sensiblement la performance thermique. En outre, « les évaluations sont souvent mal reçues par les propriétaires, surtout lorsqu'on leur annonce une note D ou E, alors qu'ils avaient déjà réalisé des travaux précédemment », précise Eric Lagandré, responsable Développement durable à l'Anah. Rappelons que le diagnostic de performance énergétique (DPE), désormais obligatoire pour toute vente ou location, comporte une série de préconisations qui se veulent une aide à la décision pour les propriétaires (accédants ou bailleurs).

Le diagnostic au cœur de l'action

Le DPE doit en effet indiquer les consommations annuelles par énergie utilisée (chauffage, eau chaude, eau froide) et leur coût. Les logements diagnostiqués se voient attribuer deux étiquettes distinctes : l'étiquette énergie, relative à la consommation d'énergie avec une note de performance énergétique allant de A (logement économe : 50 kWh/m2/an) à G (logement énergivore : plus de 450 kWh/m2/an) ; et l'étiquette climat, relative à l'impact des consommations sur l'émission de gaz à effet de serre (GES) avec une note allant également de A (faible émission) à G (forte émission). Cette échelle de notation s'apparente à celle déjà présentée par les appareils électroménagers. Ce diagnostic, s'il n'oblige pas les propriétaires à faire des travaux puisqu'il n'a qu'une valeur informative, ne peut qu'avoir des incidences sur le comportement des acquéreurs et des locataires. « Une majorité de logements anciens affiche des performances très médiocres, la plupart étant notés E (260 kWh/m2/an), alors que pour obtenir un résultat correct, il faudrait obtenir 150 kWh/m2/an », indique René Pallincourt, le président de la Fnaim. Autre problème qui n'encourage pas à la prise en compte de la rénovation durable de l'habitat, l'isolation des murs et sols présente souvent des difficultés. « Elle est trop peu traitée, car elle réduit, dans bien des cas, l'espace habitable, un espace qui se paye cher compte tenu des prix de l'immobilier », remarque Eric Lagandré. Cela tient aussi aux artisans, qui se mobilisent moins pour l'isolation que les chauffagistes, par exemple. » Or, le conseil des professionnels a une incidence sur la décision finale du propriétaire. D'où la nécessité qu'il soit de qualité, ce qui n'est pas toujours le cas : débordés pour la plupart, les artisans ne sont, en outre, pas toujours formés en conséquence. À cet égard, les 180 "Espaces Info Énergies » de l'Ademe restent une aide précieuse en matière de rénovation de l'habitat ancien. D'autant qu'ils offrent un conseil indépendant et gratuit. « Les particuliers viennent y chercher un conseil technique, généralement pour l'installation d'une pompe à chaleur, d'une chaudière, mais assez peu pour l'isolation, confirme, Raphaël Claustre, directeur du Cler (Comité de liaison énergies renouvelables). Le rôle de ces espaces est d'orienter le consommateur vers une solution qui aura plus d'impact que celle à laquelle il pensait éventuellement au départ, et de l'inviter à contacter les entreprises susceptibles de lui apporter ce service. » Certains Espaces Info Énergies vont jusqu'à proposer des listes de professionnels. « Mais ce n'est pas leur rôle », précise Raphaël Claustre.

Quoi qu'il en soit, le choix d'une entreprise ayant une démarche qualité doit être privilégié. « Il faut tout d'abord rassurer les propriétaires échaudés par des entreprises qui ne leur ont pas donné satisfaction, analyse Jean-Pierre Roche, le vice-président de la fédération nationale du bâtiment (FFB). Ensuite, je pense que l'analyse du besoin doit passer par un DPE fiabilisé. Il faut aussi que les artisans soient capables de proposer des solutions globales." Autrement dit, pas question de se contenter de changer des fenêtres quand le propriétaire cherche à faire des économies d'énergie. « Le propre de nos entrepreneurs, c'est qu'ils sont indépendants, et plutôt individualistes, précise Jean-Pierre Roche. Nous avons entrepris de les former sur des modules. À titre d'exemple, nous avons mis en place un module en partenariat avec EDF, qui permet à nos adhérents d'avoir une approche globale. Nos entreprises doivent avoir des compétences pour répondre à la demande des propriétaires et des locataires et offrir des garanties avec des labels tels “Qualisol”, “Qualit'EnR”... ». Même son de cloche à la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb) : « On entend beaucoup les gens se plaindre et réclamer plus de qualité, précise Jean-Marie Carton, président de l'Union nationale artisanale couverture-plomberie-chauffage de la Capeb. Nous sommes en train de mettre en place un label “Éco artisan” qui signalera aux consommateurs que l'artisan auquel ils font appel est bien en mesure d'appréhender les problèmes énergétiques. » Bref, les professionnels prennent en marche le train du logement durable. « Encore faut-il ne pas tomber dans le piège de la course au kilowatt/heure, lance François Pellegrin, architecte-urbaniste, ancien président de l'Unsfa (Union nationale des syndicats français d'architectes) et du Conseil national de la construction. Les techniques pour fabriquer du logement durable sont connues, identifiées, mais comment faire en sorte que les logements repartent pour quarante ou cinquante ans d'utilisation alors que 3,5 millions de maisons sont de véritables passoires et que leurs habitants ne sont pas des plus riches ? Et l'enjeu n'est pas uniquement social, économique, environnemental, il est aussi culturel. Je pense notamment au patrimoine des monuments historiques qui doit, comme le reste de l'habitat, parvenir à cet objectif. Ce qui implique un assouplissement des règles d'urbanisme... »

La copropriété dans tous ses états

Si faire du logement durable en maison individuelle reste complexe, c'est encore plus vrai en matière d'habitat collectif, dont le parc compte 13,6 millions de logements, et plus particulièrement dans les 7,5 millions de logements en copropriété. Comment concilier les objectifs du gouvernement avec ceux des coproprié­taires, peu enclins à voir le poids de leurs charges, toujours croissant, encore majoré par de nouveaux travaux ? D'autant que l'efficacité de ces derniers ne sera optimale que si l'immeuble, parties communes comprises, est pris en considération, et non pas seulement les parties privatives. Signe des temps, la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab), qui a largement contribué aux travaux du Grenelle de l'environnement, vient de réunir son congrès sur le thème du logement durable.

Acteurs incontournables, les syndics vont en effet avoir un rôle à jouer pour convaincre les copropriétaires de réaliser les travaux nécessaires. La Cnab ne manque pas d'idées. Elle suggère ainsi, afin d'assurer le financement de ces travaux, d'inscrire l'entretien du logement dans une démarche pérenne en instituant, dans chaque immeuble, un plan prévisionnel s'appuyant sur un fonds de réserve obligatoire, qui pourrait être fiscalement amorti ou faire l'objet d'une réduction d'impôt. La confédération préconise par ailleurs d'agir sur de multiples postes. En commençant par le DPE. « Il est nécessaire que le diagnostic porte sur l'immeuble dans son entier et pas seulement sur des lots vendus au coup par coup », explique ainsi Jean-Luc Lieutaud, administrateur de biens. Avantage ? Éviter aux copropriétaires de réaliser eux-mêmes le DPE lorsqu'ils mettent en vente, et d'avoir à payer le diagnostic. « Je considère que ce document doit être l'outil de la copropriété. Cela dit, le fait qu'il existe différentes méthodes de diagnostics ne rend pas les choses très lisibles pour les consommateurs », poursuit Jean-Luc Lieutaud. Autre proposition du syndicat professionnel : rendre obligatoires les travaux sur les parties privatives lorsqu'ils sont en cohérence avec ceux effectués sur les parties communes (ravalement, isolation...). Pour aller dans le sens du logement durable, elle préconise aussi de classer en parties communes tout ce qui participe à la performance énergétique de l'immeuble. Ce qui nécessite la modification des articles 2 et 3 de la loi de 1965. À titre d'exemple, si la copropriété décide le ravalement des façades en prévoyant l'isolation extérieure, la démarche peut perdre de son intérêt si les copropriétaires n'ont pas équipé leurs appartements de fenêtres à double vitrage et que la copropriété ne peut, puisque ces parties sont privatives, les contraindre à faire des travaux. Avec la modification de ces deux articles, il serait alors possible d'agir. Autres pistes évoquées : l'obligation d'un contrat collectif d'entretien des chaudières individuelles dans la copropriété, la généralisation de l'individualisation des compteurs d'eau chaude et froide, la prise en charge par les locataires d'une part des investissements réalisés au titre des économies d'énergie dont ils bénéficient. Cette dernière proposition étant assortie d'une obligation de résultat... Gageons que cette mesure, si elle devait être reprise par les pouvoirs publics, ne sera pas forcément du goût des locataires, déjà mis à rude épreuve avec la flambée des loyers. Et la Cnab ne s'arrête pas là. Elle propose en outre d'assouplir les règles de majorités pour les travaux ayant un impact significatif sur les économies d'énergie et les rejets de CO2. Les décisions seraient alors prises à la majorité de l'article 25 (et non plus 26), ce qui éviterait le blocage des absents : si la majorité n'était pas obtenue au premier vote, il suffirait de revoter dans la foulée, indépendamment du seuil du tiers des voix.

Le nerf de la guerre

Quant au financement proprement dit des travaux, il est peu probable que le gouvernement mette sur la table des moyens conséquents. Aux copropriétaires de trouver des solutions adaptées. Le président de la République ne disait pas autre chose lorsqu'il déclarait, en clôture du Grenelle de l'environnement, fin octobre dernier : « Agir en faveur de l'environnement est un investissement pour l'avenir. Un raisonnement purement comptable ne permet ni de voir clair, ni de voir loin. Il faut faire un vrai calcul économique et il faut avoir le courage d'imaginer de nouveaux modes de financement. » Ce à quoi Serge Ivars, président de la Cnab, rétorque : « Il faut donner des moyens aux copropriétés qui sont arrivées aux limites de la solvabilité et qui ne vont plus pouvoir supporter des travaux supplémentaires. Il y a déjà les travaux sur les ascenseurs, sur la santé (termites, plomb...) et maintenant, on y ajoute le logement durable. C'est une bonne cause, évidemment, mais pour atteindre les objectifs du Grenelle de l'environnement, il faut s'en donner les moyens : prêts bonifiés, prêt à taux zéro, livret de développement durable... ». Rappelons qu'en août dernier, le rapport rendu au ministre de l'Écologie sur l'amélioration énergétique du parc de logements existants, présenté par Philippe Pelletier, président de l'Anah, concluait de son côté : « Compte tenu de l'impulsion souhaitée, des moyens à la hauteur du caractère particulièrement ambitieux des objectifs qu'ils traduisent doivent être dégagés, ce qui peut conduire à des arbitrages entre l'urgence attachée à l'amélioration de la performance énergétique des logements et le calendrier de réalisation d'autres travaux relatifs au bâtiment (la rénovation du parc ascenseurs par exemple) dont le coût cumulé serait insupportable pour les propriétaires. »

Pour l'heure, toutefois, les outils de financement disponibles restent peu nombreux, et souffrent encore de l'absence de guichet unique. Les bailleurs, ainsi que les propriétaires occupants aux ressources modestes, peuvent recourir à l'Anah, qui reste un acteur majeur de la rénovation de l'habitat. L'agence distribue des subventions à certains diagnostics et études techniques, de même qu'aux travaux d'amélioration. En cas d'achat d'équipements performants contribuant aux économies d'énergie et au développement des énergies renouvelables, elle distribue aussi des primes. Mais attention : Grenelle oblige, il est question de réajuster le niveau d'exigence thermique des travaux subventionnés. Par ailleurs, la TVA à 5,5 % applicable aux travaux ne serait pas, en principe, remise en cause, du moins dans ses conditions actuelles. Quant au crédit d'impôt, son impact est certain, s'étant traduit par une nette progression de l'installation des équipements y ouvrant droit entre 2004 et 2005 : + 81 % pour les chauffe-eau solaires, ­­­+ 127 % pour les chaudières à condensation et + 41 % pour les pompes à chaleur. Ses conditions viennent toutefois d'être resserrées, afin de favoriser l'émergence des solutions les plus performantes. Les opérations programmées d'amélioration de l'habitat initiées par les villes (plus de 770 aujourd'hui) sont aussi l'occasion de recevoir des aides. Enfin, des solutions sont proposées par les fournisseurs d'énergie comme EDF et GDF, ou par certains établissements de crédit. Comme Solféa, une banque spécialisée dans la filière artisanale et les formules de prêts à taux bonifiés, qui travaillait surtout avec Gaz de France et s'est ouverte à l'ensemble de la filière rénovation, avec un niveau d'exigence élevé. « Les prêts à taux bonifiés ne doivent être accordés que sur des critères techniques d'éligibilité qui doivent être remplis, explique Dominique Geneviève Rougier, directrice générale déléguée de Solféa. Nous montons assez loin dans les contrôles de contenu des travaux financés. »

Projet fort issu d'une réflexion indispensable, le Grenelle de l'environnement a mis la barre haut. Mais l'introduction de la démarche « durable » dans les immeubles anciens est encore loin d'être acquise, et ne manquera sans doute pas d'alimenter de vifs débats au sein des assemblées générales à venir.

Colette Sabarly

 

(1) Les accords de Kyoto prévoient une division par quatre, d'ici à 2050, de la consommation énergétique des logements des pays industrialisés. C'est ce que l'on surnomme le « facteur 4 ».


Mots-clés :

ADEME , DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE , DPE , ECONOMIE D'ENERGIE , ENERGIE , ENERGIE RENOUVELABLE , ISOLATION THERMIQUE




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